Tout ce que vous gagnez de la vente de votre maison n'est pas un revenu imposable
Ce n'est pas nécessairement le cas. De nombreux contribuables peuvent conserver la plus grande partie - sinon la totalité - de cet argent. Vous pouvez l'exclure de votre revenu imposable en utilisant l'exclusion de la vente de la maison fournie par l'Internal Revenue Code.
Exclusion de 250 000 $ sur la vente d'une résidence principale
Les personnes non mariées peuvent exclure jusqu'à 250 000 $ de la vente de leur maison principale. Vous pouvez exclure 500 000 $ si vous êtes marié.
Voici comment cela fonctionne: Si vous êtes célibataire et que vous réalisez un profit de 200 000 $ sur la vente de votre maison, vous n'avez pas à déclarer un tel revenu comme un revenu imposable. C'est moins que le montant d'exclusion de 250 000 $ auquel vous avez droit. Si vous réalisez un gain ou un gain de 255 000 $, vous devez déclarer 5 000 $ comme gain en capital.
Bien sûr, quelques règles s'appliquent.
La règle 2-out-of-5-year
L'exclusion dépend de la propriété étant votre résidence, pas une propriété d'investissement. Vous devez avoir vécu à la maison pendant au moins deux des cinq dernières années précédant immédiatement la date de la vente.
Les deux années ne doivent pas être consécutives et vous n'avez pas à y vivre à la date de la vente. Vous pouvez vivre à la maison pendant un an, le louer pour trois ans, puis revenir dans 12 mois.
L'IRS estime que si vous avez passé autant de temps sous ce toit, la maison se qualifie comme votre résidence principale.
Vous pouvez utiliser cette règle de 2 ans sur 5 pour exclure vos bénéfices chaque fois que vous vendez votre maison principale, mais cela signifie que vous ne pouvez réclamer l'exclusion qu'une fois tous les deux ans parce que vous devez passer au moins autant de temps en résidence.
Vous ne pouvez pas avoir exclu le gain sur une autre maison au cours de la dernière période de deux ans.
Exceptions à la règle de 2 ans sur 5
Si vous avez vécu moins de 24 mois dans votre maison, vous pourriez être en mesure d'exclure au moins une partie du gain si vous êtes admissible à l'une ou l'autre des circonstances spéciales. Vous pouvez ensuite calculer votre exclusion partielle en fonction de la durée de votre séjour réel.
Comptez les mois où vous étiez en résidence, puis divisez le nombre par 24. Multipliez ce ratio par 250 000 $ ou par 500 000 $ si vous êtes marié. Le résultat est le montant du gain que vous pouvez exclure de votre revenu imposable.
Par exemple, vous pourriez avoir vécu dans votre maison pendant 12 mois, alors vous avez dû le vendre pour une raison admissible. Tu n'es pas marié. Douze mois divisé par 24 mois sort à .50. Multipliez ceci par votre maximum d'exclusion de 250 000 $. Le résultat: vous pouvez exclure jusqu'à 125 000 $ ou 50% de vos profits.
Si votre gain dépasse 125 000 $, vous inclurez seulement le montant supérieur à 125 000 $ comme revenu imposable dans votre déclaration de revenus. Si vous réalisez un gain de 150 000 $, vous déclarez et payez des impôts de 25 000 $. Si votre gain est égal ou inférieur à 125 000 $, vous pouvez exclure le montant total de votre revenu imposable.
Qualifications en résidence
Vous n'avez pas besoin de compter les absences raisonnablement temporaires de la maison comme n'étant pas là. Vous êtes autorisé à passer du temps en vacances ou pour des raisons professionnelles en supposant que vous maintenez toujours la propriété comme votre résidence et que vous avez l'intention d'y retourner.
Et si vous devez déménager, vous pourriez être admissible à l'exclusion partielle. Si vous habitez dans votre maison depuis moins de deux ans, vous pouvez exclure une partie de votre gain si votre lieu de travail a changé. Cette exception s'appliquerait si vous avez commencé un nouvel emploi ou si votre employeur actuel vous obligeait à déménager dans un nouvel emplacement.
Si vous vendez votre maison pour des raisons médicales ou de santé, documentez ces raisons avec une lettre de votre médecin. Cela vous permet également de vivre à la maison pendant moins de deux ans. Vous n'avez pas à déposer la lettre avec votre déclaration de revenus , mais gardez-le avec vos dossiers personnels juste au cas où l'IRS veut une confirmation.
Vous devrez également documenter toute circonstance imprévue qui pourrait vous obliger à vendre votre maison avant d'y avoir vécu la période requise. Selon l'IRS, une circonstance imprévue est «la survenance d'un événement que vous ne pouviez raisonnablement pas anticiper avant d'acheter et d'occuper votre résidence principale», comme des catastrophes naturelles, un changement d'emploi ou un chômage qui vous empêchait de répondre aux critères de base. les frais de subsistance, la mort, le divorce, ou les naissances multiples de la même grossesse.
Les membres du service actif ne sont pas assujettis à la règle de résidence. Ils peuvent déroger à la règle jusqu'à 10 ans s'ils sont en «service prolongé officiel qualifié». Cela signifie que le gouvernement vous a ordonné de résider dans un logement du gouvernement pendant au moins 90 jours ou pour une période de temps sans une date de fin précise. Vous serez également admissible si vous êtes affecté dans un lieu d'affectation situé à 50 milles ou plus de chez vous.
La règle de propriété
Vous devez également avoir possédé la propriété pendant au moins deux des cinq dernières années. Vous pouvez le posséder à un moment où vous ne vivez pas là-bas ou y habitez pendant un certain temps sans le posséder. Les deux années de résidence et les deux années de propriété ne doivent pas être concurrentes.
Vous avez peut-être loué votre maison et y avez vécu pendant trois ans, puis vous l'avez acheté chez votre propriétaire. Vous avez rapidement déménagé et loué à une autre personne, puis vous l'avez vendu deux ans plus tard. Vous avez respecté les règles de deux ans en matière de propriété et de résidence - vous y avez vécu trois ans et vous en avez possédé deux.
Les membres du service peuvent également renoncer à cette règle pendant 10 ans s'ils sont en service prolongé officiel.
Contribuables mariés
Les contribuables mariés doivent produire des déclarations conjointes pour réclamer l'exclusion, et les deux doivent satisfaire à la règle de résidence de deux ans sur cinq, même s'ils n'ont pas nécessairement vécu dans la résidence en même temps. Un seul conjoint doit satisfaire au test de propriété.
Si l'un des conjoints meurt pendant la période de propriété et que le survivant ne s'est pas remarié, il peut utiliser la résidence et le temps de propriété de son conjoint décédé comme sienne.
Contribuables divorcés
La propriété de votre ex-conjoint de la maison et le temps de vie dans la maison peuvent compter comme votre propre si vous acquérez la propriété dans un divorce. Vous pouvez ajouter ces mois à votre temps de propriété et y vivre pour respecter les règles de propriété et de résidence.
Signaler le gain
Si vous réalisez un profit excédant les montants d'exclusion ou n'êtes pas admissible, le revenu sur la vente de votre maison est déclaré à l'annexe D à titre de gain en capital . Si vous étiez propriétaire de votre maison pendant un an ou moins, le gain est déclaré comme un gain en capital à court terme. Si vous l'avez détenu plus d'un an, il s'agit d'un gain en capital à long terme.
Les gains à court terme sont imposés au même taux que votre revenu régulier alors que les taux sur les gains à long terme sont plus favorables: zéro, 15 ou 20%, selon votre tranche d'imposition.
Garder des enregistrements précis est la clé. Assurez-vous que votre agent immobilier sait que vous êtes admissible à l'exclusion si vous le faites, offrant une preuve si nécessaire. Sinon, elle doit vous délivrer un formulaire 1099-S et envoyer une copie à l'IRS. Cela ne vous empêche pas de revendiquer l'exclusion, mais cela peut compliquer les choses.
Si vous recevez le formulaire 1099-S, vous devez déclarer la vente de votre maison dans votre déclaration de revenus. Consulter un professionnel de l'impôt pour s'assurer que vous ne prenez pas un coup d'impôt si vous n'avez pas à le faire.
Calcul de votre base de coûts et du gain en capital
La formule pour calculer votre gain consiste à soustraire votre base de coûts de votre prix de vente.
Commencez avec ce que vous avez payé pour la maison, puis ajoutez les coûts que vous avez engagés dans l'achat tels que les frais de titre et de séquestre et les commissions d'agent immobilier . Maintenant, ajoutez les coûts de toutes les améliorations majeures que vous avez faites, comme le remplacement du toit ou du four. Désolé, peindre la salle familiale ne compte pas.
Soustrayez toute dépréciation accumulée que vous pourriez avoir pris au cours des années, comme si vous avez déjà pris la déduction de bureau à domicile. Le nombre résultant est votre base de coût.
Votre gain en capital correspondrait au prix de vente de votre maison, moins votre coût. Si c'est un nombre négatif, vous avez eu une perte. Malheureusement, vous ne pouvez pas déduire une perte de la vente de votre maison principale.
Si le résultat est positif, vous avez réalisé un bénéfice. Soustrayez le montant de votre exclusion et le solde est votre gain imposable.