Avantages d'investissement passif
Plutôt que de faire face aux «Terribles T» qui consistent en des toilettes, des déchets et des locataires, de nombreux investisseurs âgés sont à la recherche des «Terrific T's» qui leur donnent du temps, voyagent et partent.
Pour atteindre ces objectifs, certains investisseurs chevronnés se sont tournés vers des stratégies d'investissement immobilier telles que l'échange de locataires en 1031.
Les locataires des 1031 Bourses ordinaires ont longtemps permis aux investisseurs de posséder des propriétés de haute qualité, gérées professionnellement, occupées par des locataires établis, sans pratiquement aucune responsabilité en matière de gestion immobilière. La plupart de ces investisseurs ont été en mesure d'accomplir ces formes de propriété d'une manière fiscalement différée par le biais d'un échange 1031.
Fiducies statutaires du Delaware
Bien que les Delaware Statutory Trusts (DST) ne soient pas nouvelles, les lois fiscales en vigueur en font un véhicule d'investissement privilégié pour les investisseurs en bourse passifs 1031 et les investisseurs directs (non-1031).
Les DST sont dérivées de la loi statutaire du Delaware en tant qu'entité juridique distincte, créée comme une fiducie, qui est qualifiée en vertu de l'article 1031 de bourse à imposition différée. En 2004, l'IRS a béni les DST avec une décision officielle de revenus sur la façon de structurer un DST qui sera admissible en tant que propriété de remplacement pour 1031 échanges.
La décision sur les recettes (rév. 2004-86) permet au DST de détenir 100% de l'intérêt en fief simple dans l'immobilier sous-jacent et peut permettre à 100 investisseurs - parfois plus - de participer en tant que propriétaires véritables de la propriété. .
Comment fonctionnent les DST
La société de promoteur immobilier, qui sert également de locataire principal, acquiert simplement la propriété sous le parapluie DST et ouvre la fiducie pour les investisseurs potentiels d'acheter un intérêt bénéficiaire.
Les investisseurs peuvent soit déposer leur produit d'échange 1031 dans la DST ou l'investisseur peut acheter un intérêt dans la DST directement.
Les investisseurs DST peuvent bénéficier d'une propriété de qualité gérée par des professionnels, potentiellement institutionnelle. La propriété sous-jacente pourrait être un immeuble d'appartements de 500 unités, un immeuble de bureaux médicaux de 100 000 pieds carrés ou un centre commercial loué à des locataires de catégorie investissement. Les possibilités sont infinies.
La plupart des investissements en DST sont des actifs que vos investisseurs accrédités de petite et moyenne taille ne pourraient autrement se permettre. Cependant, en mettant en commun de l'argent avec d'autres investisseurs, ils peuvent acquérir ce type d'actif.
Les investisseurs familiers avec la stratégie d'investissement des locataires en communs (TIC) peuvent voir des similitudes dans le concept de l'heure d'été; Cependant, il est important de comprendre les différences entre les deux concepts. Alors qu'un TIC peut avoir jusqu'à 35 investisseurs, chacun possédant une part indivise et proportionnelle du titre de propriété, un DST peut avoir jusqu'à 100 investisseurs (parfois plus), chaque investisseur détenant un intérêt bénéficiaire dans la fiducie qui, à son tour, possède l'actif sous-jacent.
DST vs TIC propriété
La structure DST présente deux avantages par rapport au concept TIC.
Premièrement, étant donné que l'heure d'été n'est pas limitée à 35 investisseurs, l'investissement minimum peut être beaucoup plus faible, parfois de l'ordre de 100 000 $. Le deuxième avantage majeur est que dans un DST, le prêteur ne fait qu'un prêt à un emprunteur - le sponsor de la DST.
Dans un investissement TIC, le prêteur peut financer jusqu'à 35 prêts distincts, un pour chaque investisseur. En période d'argent serré, cependant, le DST donne plus de sécurité aux prêteurs parce que le prêteur a pleinement qualifié le sponsor, qui est la partie responsable sous-jacente.
Sachez que le plus grand nombre d'investisseurs et le plus grand nombre d'actions peuvent ou non protéger votre investissement. Un examen minutieux du partenaire / sponsor de contrôle est conseillé. Il y a beaucoup d'escrocs dans cette affaire.
DST posent des risques
Les DST ne sont pas sans risques. Comme pour tout type d'investissement immobilier, les investisseurs peuvent être soumis à des taux d'inoccupation élevés et à des défauts de paiement.
Les DST ne sont pas non plus des investissements à propriétaire unique. Un DST est un investissement plus passif composé de plusieurs propriétaires et finalement contrôlé par le locataire principal - le sponsor. Il est important pour les investisseurs qui envisagent la stratégie DST de consulter un professionnel de l'investissement expérimenté et d'obtenir des conseils juridiques et fiscaux compétents.
Après une évaluation approfondie, la structure de l'heure d'été peut constituer une alternative d'investissement viable pour les investisseurs immobiliers qualifiés. Mais seul votre conseiller fiscal et un avocat peuvent vous dire si cela vous convient.
* Les investisseurs accrédités sont des particuliers dont la valeur nette dépasse 1 million de dollars et / ou gagnent un revenu annuel de 200 000 $. L'accréditation pour les entités signifie que l'actif de l'entité est supérieur à 5 millions de dollars et / ou chaque membre de l'entité doit être un investisseur qualifié en tant qu'individu.
Titres offerts par Pacific West Securities, Inc. Membre FINRA / SIPC.
Ce matériel n'est ni une offre de vente ni une sollicitation d'achat de titres. L'information est à des fins de discussion et d'information seulement. Il n'est pas destiné à remplacer un conseil juridique, fiscal ou de planification financière compétent. Les codes fiscaux applicables s'appliquent uniquement à la législation fédérale et s'y rapportent. Les États individuels peuvent avoir leurs propres codes fiscaux supplémentaires. Veuillez contacter le conseiller juridique et fiscal compétent de votre état. Cette information est fournie par des sources considérées comme fiables, mais devrait être utilisée conjointement avec des conseils professionnels qui correspondent à votre situation personnelle.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
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