La définition des biens similaires a changé au fil des ans
Entrez le 1031 échange à imposition différée. Pour beaucoup de contribuables, c'est comme si l'argent tombait du ciel.
1031 Échanges diffèrent les taxes
Le 1031 Exchange a été cité comme l'outil de création de richesse le plus puissant encore disponible pour les contribuables. Il a été une partie importante de la stratégie de succès d'innombrables magiciens financiers et gourous de l'immobilier. Tirant son nom de l'article 1031 de l'Internal Revenue Code, un échange à impôt différé permet à un contribuable de vendre des revenus, des investissements ou des biens d'entreprise et de le remplacer par un bien semblable .
Les plus-values sur la vente de cette propriété sont différées ou reportées tant que les règles de l'IRS sont scrupuleusement respectées. C'est une sage stratégie fiscale et d'investissement ainsi qu'un outil de planification successorale. En théorie, un investisseur pourrait continuer à différer les gains en capital sur les biens d'investissement jusqu'au décès , ce qui pourrait les éviter tous ensemble.
La législation de 1984 a changé certains aspects
Au début des «échanges de même nature», le terme était pris littéralement et posait souvent des difficultés.
Par exemple, si vous possédiez un immeuble de trois étages en briques que vous vouliez vendre au moyen d'un échange 1031, vous devriez trouver un autre immeuble de trois étages en briques dont le propriétaire voulait échanger. Ensuite, vous vous rencontreriez tous les deux, et l'échange aurait lieu.
Dans le passé, il n'y avait aucune contrainte de temps sur l'échange.
L'IRS a exigé des contrôles plus stricts sur le processus, ce qui a abouti à l'adoption par le Congrès en 1984 Section 1031 (a). Cette législation limitait les échanges différés, définissait davantage les biens «similaires» et établissait un calendrier pour l'achèvement de l'échange.
Qualification
Les biens immobiliers détenus à des fins commerciales ou d'investissement sont admissibles à un échange 1031. Une résidence personnelle n'est pas admissible et, en règle générale, une propriété fixe-et-flip n'est pas admissible parce qu'elle s'inscrit dans la catégorie des biens destinés à la vente. Les résidences secondaires ou de vacances qui ne sont pas louées ne sont pas admissibles au traitement 1031; cependant, il existe un critère d'utilisation en vertu de l'article 280 du code des impôts qui peut s'appliquer à ces propriétés. Un expert fiscal devrait être consulté dans ce cas.
Les terrains en cours de développement et les biens achetés pour la revente ne sont pas admissibles à un traitement à imposition différée. Les actions, les obligations, les billets, les biens en stock et un intérêt bénéficiaire dans une société de personnes ne sont pas considérés comme des biens «similaires» à des fins d'échange.
Pour être considéré comme un échange 1031 aujourd'hui, l'opération doit prendre la forme d'un «échange» plutôt que d'une simple vente d'une propriété avec l'achat subséquent d'une autre. Premièrement, la propriété vendue et la nouvelle propriété de remplacement doivent être détenues à des fins d'investissement ou à des fins productives dans un commerce ou une entreprise.
Ils doivent être des propriétés "similaires".
Les types de swaps immobiliers suivants répondent à l'exigence d'un échange qualifié de biens «similaires»:
- Un bureau en échange d'un centre commercial
- Un centre commercial en échange de terrains
- Terrain en échange d'un bâtiment industriel
- Un immeuble d'habitation en échange d'un bâtiment industriel
- Une maison unifamiliale en échange d'une propriété de locataires en commun (TIC)
Aujourd'hui, vous pourriez échanger cet immeuble d'appartements en briques contre un terrain brut, un entrepôt ou un petit immeuble de bureaux. Cependant, il y a des contraintes de temps strictes qui doivent être respectées, ou l'échange 1031 ne sera pas autorisé, et des conséquences fiscales seront imposées.
Avant 1984, pratiquement tous les échanges étaient effectués simultanément avec la fermeture et le transfert de la propriété vendue (propriété abandonnée) et l'achat du nouvel immeuble (propriété de remplacement).
En plus des problèmes rencontrés lors de la recherche d'un bien, il y avait des difficultés avec le transfert simultané de titres et de fonds. Pas si aujourd'hui.
Le 1031 Exchange retardé évite ces problèmes d'avant 1984, mais des délais plus stricts sont maintenant imposés. Un contribuable qui veut effectuer un échange, des listes et des marchés de la propriété de la manière habituelle. Lorsqu'un acheteur s'avance et que le contrat d'achat est exécuté, le vendeur conclut un contrat d'échange avec un intermédiaire qualifié qui, à son tour, devient le vendeur de remplacement. L'accord d'échange prévoit généralement la cession du contrat du vendeur à l'intermédiaire. La clôture a lieu et, parce que le vendeur ne peut pas toucher l'argent, l'intermédiaire reçoit le produit dû au vendeur.
Les échanges portent des restrictions de temps
À ce moment, la première restriction de temps, la règle d'identification de 45 jours, commence. Le contribuable doit fermer ou identifier par écrit une propriété de remplacement potentielle dans les 45 jours suivant la fermeture et le transfert de la propriété originale. La période de temps n'est pas négociable, comprend les week-ends et les jours fériés, et l'IRS ne fera pas d'exceptions. Si vous dépassez la limite de temps, votre échange entier peut être disqualifié, et les taxes suivront sûrement.
Types de propriétés de remplacement à identifier:
- Trois propriétés sans égard à leur juste valeur marchande.
- N'importe quel nombre de propriétés tant que leur juste valeur marchande globale à la fin de la période d'identification n'excède pas 200% de la juste valeur marchande totale du bien abandonné à la date du transfert.
- Si la règle des trois biens et la règle des 200% sont dépassées, l'échange n'échouera pas si le contribuable achète 95% de la juste valeur marchande totale de toutes les propriétés identifiées.
Qu'est-ce que Boot?
De manière réaliste, la plupart des investisseurs suivent la règle des trois biens afin qu'ils puissent effectuer une vérification diligente et choisir celle qui fonctionne le mieux pour eux qui va fermer. Généralement, le but est d'échanger pour éviter le transfert de "boot" et garder le change libre d'impôt.
"Boot" est l'argent ou la juste valeur marchande de toute propriété supplémentaire reçue par le contribuable par le biais de l'échange. La monnaie comprend tous les équivalents de trésorerie, dettes, passifs auxquels les biens échangés sont soumis. C'est une propriété "non-like-kind", et les règles qui la régissent pendant l'échange sont complexes. Il suffit de dire, sans avis d'expert, que la réception de "boot" peut entraîner des taxes.
Soumis à la règle des 180 jours
Une fois qu'un bien de remplacement est sélectionné, le contribuable dispose de 180 jours à compter de la date à laquelle la propriété restituée a été transférée à l'acheteur pour fermer la nouvelle propriété de remplacement. Toutefois, si la date d'échéance figurant sur la déclaration de revenus de l'investisseur, avec toutes les prolongations, pour l'année d'imposition où les biens restitués ont été vendus est antérieure à la période de 180 jours, l'échange doit être complété à cette date antérieure. N'oubliez pas qu'une partie de cette période a déjà été utilisée pendant la période d'identification. Il n'y a aucune extension et aucune exception à cette règle, il est donc conseillé de planifier la fermeture avant la date limite.
Étant donné que la loi exige que le contribuable ne touche pas le produit de la première transaction, l' intermédiaire qualifié acquiert la propriété de remplacement auprès du vendeur à la clôture et, une fois la transaction terminée, la transfère au contribuable.
Ne sont pas pour les investisseurs Do-It-Yourself
C'est une description de base du succès d'un échange 1031. Selon la situation du contribuable, le type de biens abandonnés et les caractéristiques de la propriété de remplacement, d'autres aspects de la bourse peuvent être en cause. Son achèvement peut devenir complexe et les experts devraient toujours être consultés. Ce n'est pas une tâche pour un investisseur "faites-le vous-même".
L'utilisation de la puissance de la bourse 1031 pour construire et préserver la richesse et les actifs, générer des flux de trésorerie provenant des investissements, restructurer, diversifier et consolider les avoirs immobiliers est le droit de tout propriétaire d'immeubles de placement aux États-Unis. Les contribuables américains ne devraient jamais avoir à payer d'impôt sur les gains en capital sur la vente de leurs biens d'investissement s'ils ont l'intention de réinvestir ces produits dans plus de biens d'investissement. Titres offerts par Pacific West Securities, Inc. Membre FINRA / SIPC.
Ce matériel n'est ni une offre de vente ni une sollicitation d'achat de titres. L'information est à des fins de discussion et d'information seulement. Il n'est pas destiné à remplacer un conseil juridique, fiscal ou de planification financière compétent. Les codes fiscaux applicables s'appliquent uniquement à la législation fédérale et s'y rapportent. Les États individuels peuvent avoir leurs propres codes fiscaux supplémentaires. Veuillez contacter le conseiller juridique et fiscal compétent de votre état. Cette information est fournie par des sources considérées comme fiables, mais devrait être utilisée conjointement avec des conseils professionnels qui correspondent à votre situation personnelle.
Par C. Grant Conness, président, Groupe 1031 Alternatives
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.