Comment se qualifier pour l'exclusion de la taxe sur le gain en capital pour les ventes à domicile.
Ancienne règle
Jusqu'en 1997, une fois que vous aviez atteint l'âge de 55 ans, vous aviez l'option unique d'exclure jusqu'à 125 000 $ de gains sur la vente de votre maison, pourvu que ce soit votre résidence principale.
Nouvelle règle:
Maintenant, n'importe qui, peu importe son âge, peut exclure jusqu'à 250 000 $ de gains ou 500 000 $ pour un couple marié qui dépose conjointement une maison.
Cela signifie que la plupart des gens ne paieront pas d'impôt à moins d'y avoir vécu moins de deux des cinq dernières années
Qui se qualifie pour des gains libres d'impôt lorsqu'ils vendent leur maison?
Pour bénéficier de l'exclusion de l'impôt sur le gain en capital sur votre vente de maison, vous devez satisfaire aux exigences suivantes de l'IRS.
- Possédé la maison pendant au moins 2 ans. (le test de propriété)
- A vécu dans la maison comme votre maison principale pendant au moins 2 ans. C'est le test d'utilisation. Si vous prévoyez louer votre maison pendant une partie de l'année, étudiez attentivement ce test d'utilisation. Le montant du gain que vous pouvez exclure des taxes peut être proportionnel à l'utilisation que vous en faites par rapport au loyer.
- Au cours de la période de deux ans se terminant à la date de la vente, vous n'avez pas exclu le gain provenant de la vente d'une autre maison.
Vous pouvez utiliser cette exclusion de gain en capital pour éviter la taxe sur une vente de maison à plusieurs reprises.
Comment sont calculés les gains ou les pertes?
Calculez le gain en capital sur votre maison en prenant le prix d'achat d'origine de la maison et soustrayez tous les coûts de vente applicables, moins la base de coût.
(Ce que vous avez payé pour la maison, plus le coût de toute amélioration de la maison admissible.)
Par exemple, disons que vous avez payé 100 000 $ et dépensé 20 000 $ en ajouts. Votre coût est de 120 000 $. Vous prenez alors le prix que votre maison vend pour moins de commissions. Disons que votre maison se vend 250 000 $ et que les commissions et les frais sont de 6 000 $.
Vous recevez 244 000 $. La différence entre les 244 000 $ et les 120 000 $ est votre gain en capital. Si vous avez vécu à la maison au cours des 2 dernières années et que vous remplissez les autres conditions, vous ne paierez pas d'impôt sur ce gain.
Si vous avez une perte - ce qui signifie que votre maison vaut moins que ce que vous avez payé - vous ne pouvez pas prendre la perte comme une déduction fiscale.
Que faire si vous avez plus de 250 000 $ (500 000 $ si vous êtes marié) de gains?
Vous aurez une facture d'impôt pour le montant des gains supérieurs à 250 000 $ ou 500 000 $ si vous êtes marié. Ce type de gain est imposé au taux d'imposition des gains en capital . Pour aider à réduire le montant des gains imposables, conservez les reçus et les registres des améliorations que vous avez apportées à la maison. Certains types d'améliorations domiciliaires peuvent être ajoutés à votre base de coûts, ce qui réduira le gain déclaré.
Que faire si vous n'avez pas possédé et vécu à la maison pendant au moins deux ans?
Si vous avez possédé la maison moins d'un an, tout gain sur le montant d'exclusion est imposé à un taux qui sera le même que votre taux d'imposition ordinaire. Si vous possédez la maison depuis plus d'un an, le taux de l'impôt sur les gains en capital s'appliquera, ce qui sera probablement inférieur à votre taux d'imposition ordinaire .
Comment utiliser l'équité en matière de logement libre d'impôt pour accumuler des richesses de retraite
Il est possible d'utiliser cette exclusion fiscale sur les gains pour accumuler des actifs de retraite.
Par exemple, une personne en particulier était un constructeur de maisons et, tous les deux ans, il achetait des terres et construisait une nouvelle maison pour la famille. Dès qu'ils emménageraient dans la nouvelle maison, il vendrait la vieille maison et utiliserait une partie de l'argent libre d'impôt de la vente de cette maison pour commencer à construire la suivante.
Bien que déménager tous les deux ans n'est pas pour tout le monde, cela leur a permis d'accumuler des actifs sans payer d'impôt. Tous les deux ans, ils utiliseraient une partie des gains non imposables pour construire la prochaine maison et en déposeraient dans leur compte de placement.
Le risque de cette stratégie: pendant les périodes où l'immobilier se déprécie, ce plan ne fonctionnera pas. Vous pourriez rester coincé en tenant deux maisons pendant plusieurs années jusqu'à ce que le marché se rétablisse.
Votre maison est probablement votre atout le plus précieux. Il est bon de savoir que lorsque vous vendez finalement, la plupart des profits que vous faites ne vont pas à l'IRS.