Comment les propriétaires sont taxés sur les bénéfices au-dessus de l'exclusion de l'IRS
Que se passe-t-il, cependant, lorsque le gain est supérieur au plafond d'exclusion de 500 000 $ ou de 250 000 $?
Réponse: L'excédent est imposé comme un gain en capital à long terme à un taux maximum de 15%, plus les taxes d'État applicables. L'exigence clé: posséder et vivre dans la propriété comme résidence principale pour des périodes totalisant au moins deux des cinq années se terminant à la date de la vente, et au moins deux ans doivent s'être écoulés depuis la dernière exclusion.
Allégements fiscaux pour les biens personnels
Lorsque vous vendez, gardez à l'esprit les règles spéciales pour les meubles. La coupure d'exclusion ne s'applique pas aux meubles ou autres biens personnels que vous pourriez vendre pour un profit. Comptez tout bénéfice sur ces éléments comme revenu à déclarer dans l'année de la vente.
Pire encore, vous ne pouvez pas déduire aucune perte sur leur vente, puisque vous ne les avez pas achetés à l'origine pour réaliser un bénéfice ou gagner un revenu. Vous ne pouvez pas non plus réduire le bénéfice de la vente d'une maison par une perte subie par la vente de meubles; la vente de meubles est une transaction distincte. Si vous décidez de vendre le contenu de votre logement, la taxe peut courir de façon inattendue.
L'Internal Revenue Service mesure le gain ou la perte séparément pour chaque actif vendu, et non le résultat global de la vente.
Ainsi, même si une vente forfaitaire entraîne une perte nette pour vous, le gouvernement fédéral peut créer un gain imposable simplement en refusant les pertes qui ont été subies sur certains des actifs concernés.
Résultat: Le gain imposable peut dépasser de loin le gain net en dollars de la vente.
Pour illustrer, le contenu du ménage de Rita Harrison comprend certains objets qui valent maintenant moins que leur coût initial, tandis que d'autres ont considérablement apprécié - tapis orientaux, par exemple. Rita reçoit 50 000 $ pour le contenu du ménage, dont le coût initial pourrait être au moins égal à celui-ci ou plus.
Néanmoins, elle est redevable d'un impôt sur les plus-values sur chaque article vendu pour plus que le coût, sans compensation pour les pertes sur les articles vendus à un prix inférieur au coût. Donc, si Rita récolte des profits de 25 000 $ et subit des pertes de 25 000 $, elle doit payer des impôts sur tous les profits et ignorer toutes les pertes.
Les règlements de l'IRS précisent comment Rita est censée déterminer quand les meubles et les appareils électroménagers comptent pour la maison. Rita peut ajouter à sa maison ce qu'elle dépense pour les meubles, les appareils électroménagers et les articles similaires qui sont considérés comme des accessoires (parties permanentes de la propriété) et, par conséquent, une partie de la maison. Elle ne peut pas ajouter à sa base le coût des articles qui sont considérés comme des biens personnels et, par conséquent, ne font pas partie de la maison.
La loi de l'état dans lequel se trouve sa maison détermine si, par exemple, un réfrigérateur doit être classé comme un luminaire (ce qui signifie que l'objet doit être vendu avec la maison) ou comme bien personnel (ce qui signifie qu'il ne doit pas être vendu ).
En règle générale, la loi considère qu'un bien facilement mobilisable est un bien personnel, et non un accessoire.
> Julian Block, avocat à Larchmont, dans l'État de New York, a été cité par les médias comme un «principal fiscaliste».
> À l'heure où j'écris ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.