Comment vendre votre maison grâce à un contrat foncier
Différence entre un contrat de terrain et une hypothèque
Les contrats fonciers sont des contrats de garantie conclus entre un vendeur, appelé vendeur, et un acheteur, appelé vendeur.
Le vendeur assure le financement de la Vendée, qui peut ou non contenir un emprunt sous-jacent. La principale différence entre un contrat foncier et une hypothèque est que l'acheteur ne reçoit pas d' acte ou de titre de propriété sur la propriété tant que le contrat de terrain n'a pas été payé.
Certains États ont des lois qui traitent un contrat foncier semblable à un acte de fiducie, et ces contrats prévoient un fiduciaire, ce qui donne au fiduciaire un «pouvoir de vente» pour engager une procédure de forclusion en cas de défaillance du vendeur. D'autres États accordent aux acheteurs une période de rachat plus longue, similaire à celle d'une hypothèque. Pour ces raisons, il est important de réduire les risques de défaut en pré-qualifiant la Vendée.
Protéger le vendeur dans le cadre d'une vente contractuelle de terrains résidentiels
Si vous avez un prêt sous-jacent, si vous avez le choix entre un contrat simple ou un contrat global, offrez le contrat de terrain global. Il vous donnera une priorité sur le taux d'intérêt existant de la première hypothèque.
Demander un avis juridique sur une clause d'aliénation. Le prêteur pourrait appeler votre prêt dû et payable si le prêteur découvre que vous avez vendu la maison par le biais d'un contrat de terrain.
- Obtenir un rapport de crédit sur l'acheteur. Si l'acheteur a déposé une faillite, a fait des paiements en retard à d'autres créanciers ou, pire, aucun crédit, ces dossiers dérogatoires sont un drapeau rouge.
- Demander une police d'assurance titres . La recherche de titres dans les documents publics montrera également les privilèges ou les jugements déposés contre un acheteur. La société de titre demandera probablement la satisfaction de ces charges avant qu'elle n'assure le contrat de terre sur une politique de titre . Demander à voir une copie du rapport préliminaire de titre (ou l'engagement pour l'assurance de titre) pour déterminer si une recherche révèle n'importe quoi au sujet de l'acheteur.
- Demandez un acompte important. Les acheteurs sont moins enclins à abandonner un contrat foncier ou à cesser de payer le contrat de vente à tempérament si l'acheteur a fait un gros acompte . Plus on investit d'argent à l'avance, moins l'acheteur risque de le perdre.
- Porter le financement à court terme. Vous pourriez amortir les paiements pendant 30 ans, mais demander un paiement forfaitaire après cinq ou dix ans. Cela permettra à l'acheteur refinancer ou vendre la propriété pour vous payer tôt. Vérifiez si ce type de financement est conforme aux lois de votre état. Les paiements par ballon pourraient être interdits.
- Vérifiez l'emploi de l'acheteur. Assurez-vous que l'acheteur est employé et a été employé pendant au moins deux ans, de préférence plus longtemps. Demandez si l'acheteur est employé par l'entreprise ou s'il s'agit d'une main d'œuvre contractuelle et si le contrat de travail pourrait être résilié de sitôt.
Demander des références personnelles. Consultez les références de l'acheteur, y compris les anciens propriétaires. Renseignez-vous sur l'historique des paiements sur les locations précédentes, pas seulement sur la location actuelle, car parfois les locateurs diront n'importe quoi pour obtenir le locataire hors de la propriété. Retournez chez le propriétaire avant le propriétaire existant et informez-vous.
- Insistez auprès de l'acheteur pour obtenir une police d'assurance habitation. Vous ne voulez pas être responsable de la maison après que le contrat de terre a été signé et notarié. Assurez-vous que l'acheteur vous nomme comme assuré supplémentaire et obtenez une copie de la police d'assurance du propriétaire .
- Configurer un compte de décaissement. De nombreuses banques et institutions financières offrent un service qui recueillera les paiements de l'acheteur et vous les enverra ou les déposera dans votre compte bancaire. Il empêche l'acheteur de connaître votre adresse de domicile, et l'arrangement vous libère de voyager.
- Recueillir les taxes de la Vendée. Demandez à la Vendée de payer les taxes à votre compagnie de déboursement. La compagnie peut alors faire les paiements d'impôt à votre évaluateur de propriété et vous pouvez être assuré que les impôts seront payés à temps.
- Inclure des frais de retard de paiement dans le contrat de terrain. Si vous payez un paiement de prêt sous-jacent, vous voudrez recevoir vos paiements en temps opportun pour éviter vos propres frais de retard. Charge à l'acheteur des frais raisonnables pour les paiements reçus en retard pour inciter l'acheteur à payer à temps.
- Assurer la maintenance et l'entretien continus. Pensez à inclure une clause d'accélération dans le contrat, ce qui vous permettra de faire refinancer la propriété si l'état de la propriété devient un risque pour votre investissement financier.
- Empêcher la Vendée d'attribuer le contrat. Après avoir fait vos devoirs pour approuver cet acheteur, vous ne voulez pas donner à l'acheteur le droit d'attribuer le contrat à une entité inconnue.
- Parlez à un avocat. Cela vaut la peine de dépenser quelques centaines de dollars pour obtenir un avis juridique avant de conclure un contrat foncier. D'ailleurs, un avocat est susceptible de penser à quelque chose que j'ai raté dans cette liste.
À l'heure où j'écris ces lignes, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, est courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.