L'importance d'un intermédiaire qualifié
Par C. Grant Conness, président, Groupe 1031 Alternatives
Essayer de trouver un intermédiaire qualifié n'est pas une mince affaire. Pour commencer, un succès 1031 Exchange n'est pas un projet de bricolage. Si vous voulez réaliser les avantages de report d'impôt, vous devez suivre les règles de l'IRS. Vous pouvez également avoir besoin d'une personne intermédiaire, appelée Intermédiaire Qualifié (QI), parfois connu sous le nom d'Accorateur d'Accords ou Facilitateur.
Qui peut servir en tant qu'intermédiaire qualifié?
Vous ne pouvez tout simplement pas vendre une propriété, en acheter directement une autre et vous attendre à reporter l'impôt sur les gains en capital sans QI. IRS Section 1031 précise que ni vos parents, ni votre enfant ou votre frère ou soeur ne peut être votre intermédiaire. Il interdit à toute personne considérée comme votre «agent», comme votre avocat, courtier, CPA ou agent immobilier, de vous servir de QI, à moins que cette personne ne vous ait représenté au cours des deux dernières années.
Aperçu des responsabilités d'un intermédiaire qualifié dans un échange 1031
Un Intermédiaire qualifié est essentiel à la réussite d'un échange 1031 réussi. Techniquement, il / elle vend votre propriété en votre nom, achète la nouvelle propriété de remplacement, puis transfère l'acte à vous. Il est de la responsabilité du QI de détenir le produit, de préparer les documents légaux et de tenter de s'assurer que la transaction est effectuée conformément aux directives de l'IRS.
Afin de préserver les avantages du report d'impôt et de réussir un échange 1031, vous (le vendeur ou l'échangeur) devez signer une entente écrite avec un intermédiaire qualifié avant de conclure la vente de votre propriété existante, appelée la propriété abandonnée.
Services d'Intermédiaire Qualifié
Vous trouverez ci-dessous une explication détaillée point par point de ce qu'un Intermédiaire qualifié fait pour vous lors d'un échange 1031.
- Coordonnées avec vous (le vendeur ou l'échangeur) et tout conseiller sur la structure de l'échange 1031.
- Prépare la documentation concernant la propriété abandonnée et la propriété de remplacement.
- Fournit des instructions et les documents appropriés à la société d' entiercement ou de titre concernant l'échange.
- Crée une transaction sans lien de dépendance dans l'accord entre vous (le vendeur ou l'échangeur) et l'intermédiaire qualifié, transfère la propriété que vous vendez au QI, qui transmet ensuite la propriété au nouvel acheteur.
- Prend le contrôle des fonds provenant de la vente de la propriété restituée et dépose généralement ces fonds dans un compte séparé et assuré.
- Ne vous permet pas, le vendeur, de recevoir de manière constructive les fonds de la vente.
- Retient les fonds provenant de la vente de la propriété restituée pendant la période d'identification de 45 jours.
- Reçoit et conserve les informations écrites sur les propriétés de remplacement potentielles.
- Lorsque la propriété de remplacement a été sélectionnée, transfère vos fonds pour l'achat et les débourse au titre ou à la société d'entiercement pour son achat.
- Acquiert la propriété de remplacement au nom du QI et vous donne ensuite le titre (le vendeur ou l'échangeur) par acte.
- Soumet une comptabilité complète de l'échange 1031 pour vos dossiers.
- Soumettre un 1099 à vous (le vendeur ou l'échangeur) et l'IRS pour tout produit de croissance payé (intérêts gagnés).
Les règles de l'IRS ont conduit au développement de nouvelles entreprises consacrées à 1031 échanges, dont beaucoup sont affiliés à des sociétés de titre. Avant d'embaucher un intermédiaire qualifié professionnel, demandez des références, et assurez-vous que la personne a des erreurs et omissions ainsi qu'une assurance de fidélité pour vous protéger contre la fraude ou la négligence.
Un moyen facile de trouver un intermédiaire qualifié est de demander à votre agent d'entiercement local pour une recommandation. Les agents d'entiercement traitent avec des intermédiaires qualifiés tout le temps.
Un mot de l'auteur:
Ce matériel n'est ni une offre de vente ni une sollicitation d'achat de titres. L'information est à des fins de discussion et d'information seulement.
Il n'est pas destiné à remplacer un conseil juridique, fiscal ou de planification financière compétent. Les codes fiscaux applicables s'appliquent uniquement à la législation fédérale et s'y rapportent. Les États individuels peuvent avoir leurs propres codes fiscaux supplémentaires. Veuillez contacter le conseiller fiscal et juridique compétent de votre état. Cette information est fournie par des sources considérées comme fiables, mais devrait être utilisée conjointement avec des conseils professionnels qui correspondent à votre situation personnelle.
Edité par Elizabeth Weintraub, Expert en achat à la maison
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.