Avantages et inconvénients d'un acte tenant lieu de forclusion
À mon avis, un acte en faveur favorise une banque plus qu'il ne favorise un propriétaire.
À quand remonte la dernière fois qu'une banque vous a aidé? De plus, pourquoi voudriez-vous aider une banque qui ne veut pas vous aider? La plupart des gens font face à la décision de l'acte en place après que la banque ait refusé une modification de prêt ou rejeté une vente à découvert . Bien sûr, si vous avez des capitaux propres, vous vendriez la maison avant d'envisager un acte en lieu et place, mais certains vendeurs confrontés à cette décision n'ont aucune équité parce qu'ils sont sous l'eau.
Définition d'un acte tenant lieu de forclusion
Un acte au lieu de forclusion est un document de transfert de titre signé par le propriétaire, notarié par un notaire public et finalement enregistré dans les archives publiques. Il livre le titre des propriétaires à la banque qui détient l'hypothèque.
Raisons pour lesquelles une banque pourrait rejeter un acte tenant lieu de forclusion
Une idée fausse commune au sujet des actes en lieu et place est que la propriété doit être en forclusion . Le prêteur peut ou non avoir déposé un avis de défaut ou engagé une procédure judiciaire pour forclusion, mais peut toujours être disposé à discuter d'un acte tenant lieu de lieu.
Cependant, les banques sont souvent réticentes à accepter un acte au lieu de forclusion si le propriétaire est à jour, mais être à jour ne signifie pas que la banque va refuser. Les banques ne sont pas tenues d'accepter un acte tenant lieu de forclusion. Voici quelques raisons pour lesquelles une banque pourrait refuser un acte en lieu et place:
- Une telle action n'est pas rentable.
Si une banque estime qu'elle peut faire plus d'argent grâce à la forclusion - soit parce que la propriété a des capitaux propres ou le gouvernement fédéral fournit des incitations financières à la banque pour forclusion, la banque pourrait rejeter l'offre d'un propriétaire pour délivrer un acte au lieu de forclusion.
- Encaissements juniors, jugements ou privilèges fiscaux.
Tout privilège ultérieur déposé contre la propriété restera avec la propriété et deviendra la responsabilité du prêteur s'il n'est pas libéré avant l'accord pour un acte tenant lieu de forclusion. Typiquement, une propriété avec un seul prêt est le meilleur candidat. Ou, un deuxième prêteur pourrait accepter un acte en place si le premier prêt est en cours et la propriété vaut plus que la somme de ses charges .
- Les directives d'entretien interdisent les actes en lieu et place.
De nombreux prêts sont gérés par des PSA, et les lignes directrices de ces PSA pourraient interdire un acte tenant lieu de forclusion. Les messages d'intérêt public doivent respecter des lignes directrices et ces conditions ne peuvent pas être modifiées.
- Termes inacceptables
Il est également possible que le PSA demande à l'emprunteur de faire une contribution financière en échange de l'acceptation de l'acte en place, et l'emprunteur pourrait refuser soit en raison du principe ou du manque de capital.
Inconvénients d'un acte tenant lieu de forclusion
Toujours demander un avis juridique avant de sauter à la pièce pour donner à la banque un acte au lieu de forclusion. Rappelez-vous, il est dans l'intérêt de la banque d'obtenir l'acte de votre part. Il ne serait peut-être pas dans votre intérêt de vous y conformer. À certains égards, il peut être soutenu que donner à une banque un acte au lieu de la forclusion est juste une étape plus loin s'éloignant de votre hypothèque.
- Effet sur le crédit.
Un acte en lieu et place affectera votre rapport de crédit . Certaines sources disent que l' effet sur le crédit est identique à celui d'une forclusion à part entière. La situation de chaque individu est différente. En cas de doute, appelez un bureau de crédit et demandez. Ne croyez pas tout ce que vous lisez en ligne.
- Possibilité d'acheter une autre maison.
Il n'y a rien de tel que donner un acte en place et se retourner pour acheter immédiatement une autre maison. Les géants de l'hypothèque, Fannie Mae et Freddie Mac , qui achètent des prêts sur le deuxième marché n'achèteront pas une hypothèque faite par un emprunteur qui a signé un acte tenant lieu de 4 ans sans circonstances atténuantes, 2 ans avec des circonstances atténuantes. Ils apportent continuellement des changements aux lignes directrices.
Comparer l'attente d'acheter après une forclusion, qui est de 7 ans sans circonstances atténuantes, 5 avec, et ce que vous avez ramassé est essentiellement un gain de 3 ans. En regardant d'une autre façon, une vente à découvert peut vous qualifier pour acheter une maison dans les 2 ans, auquel cas vous pouvez avoir perdu deux ans si vous êtes obligé d'attendre 4 ans après un acte en lieu et place.
- Libération de la responsabilité .
Assurez-vous que l'acte en place vous libère spécifiquement de la responsabilité de rembourser le prêt. De plus, il est inutile de céder le titre si vous avez un deuxième prêteur qui vous poursuivra pour une déficience .
Astuce: Assurez-vous de demander à votre comptable si la dette annulée pourrait entraîner une obligation fiscale. Temporairement, la Loi de 2007 sur l'allégement de la dette en pardon hypothécaire offre une protection, mais elle disparaît chaque année. L'insolvabilité peut être une autre exemption disponible.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.