Voici ce que vous devez savoir avant de décider d'acheter
Lorsque vous considérez un condo comme un investissement, vous devez estimer avec précision:
- le loyer annuel que vous pouvez recevoir, et
- les dépenses annuelles que vous devrez engager, y compris des choses telles que:
- taxes foncières
- Assurance
- entretien et réparations
De plus, vous devez tenir compte des dépenses occasionnelles que vous pourriez subir, par exemple:
- frais juridiques si une expulsion est requise
- les frais de publicité pour obtenir des locataires
- frais de réparation si un locataire endommage la propriété
Faisons les maths! Un exemple d'investissement en condo:
Regardons un exemple. Si vous trouvez un condo à vendre pour 55 000 $. Vous pouvez payer en espèces. Il sera loué pour 750 $ par mois (9 000 $ par année). Vous pensez que cela représente un rendement de 16,4% (9 000 $ divisé par 55 000 $). Avant de devenir trop excité, vous devez tenir compte de ces dépenses:
- Les taxes foncières sont de 1 000 $ par année
- L'assurance est de 300 $ par année
- Vous estimez environ 300 $ par année en entretien et réparations
- Vous imaginez que le condo sera vacant environ un mois par année (vous considérez cela comme un coût de 750 $ par année)
- Chaque fois que vous êtes libre, vous devez dépenser 250 $ en frais de publicité, et vous estimez que c'est une dépense annuelle.
- Vous tenez également compte du fait que, peut-être une personne sur cinq, vous pourriez avoir une mauvaise expérience et engager des frais juridiques et des frais de réparation supplémentaires d'environ 5 000 $ (ce qui représenterait environ 1 000 $ par année).
Ces coûts totalisent 3 600 $ par année (ou environ 300 $ par mois).
Votre loyer net est maintenant de 5 400 $ (9 000 $ moins 3 600 $), ce qui représente un rendement locatif net de 9,8%, ce qui demeure un rendement intéressant. En plus de flux de trésorerie, vous aurez à participer à l'appréciation de la valeur de la propriété. Si vous vous attendiez à ce que l'immobilier augmente d'environ 3% par an, la première année, votre condo apprécierait de 55 000 $ à 56 650 $, soit un gain de 1 650 $.
Si vous ne pouvez pas payer en espèces, et devez financer la propriété, vous devrez également prendre en compte le coût d'intérêt. Pour les immeubles de placement , prévoyez de réduire de 25 à 50% le nombre de prêts admissibles. Dans le scénario ci-dessus, disons que vous réduisez de 30% (16 500 $) et financez les 70% restants (38 500 $) à un taux de 7% sur 30 ans. Votre paiement serait de 256 $ par mois.
Lorsque vous ajoutez votre paiement de 256 $ par mois et les dépenses estimées ci-dessus, d'environ 300 $ par mois, vous obtenez 556 $ par mois de dépenses estimées. Avec un loyer prévu de 750 $ par mois, cette propriété produirait toujours des flux de trésorerie positifs, et sur la base de ces chiffres serait probablement un bon investissement.
Autres facteurs: Évaluation du condominium et frais d'association
Vous aurez également besoin de savoir si le condo que vous envisagez a des frais d'association et à quelle fréquence vous devrez payer des évaluations. Les évaluations sont des dépenses engagées pour couvrir les parties communes de la propriété condominiale. Les évaluations pourraient inclure l'aménagement paysager, les réparations et l'entretien du stationnement et des garages de stationnement, les améliorations à l'extérieur du bâtiment et les dépenses associées aux espaces communs comme le vestibule principal ou l'entrée. Ces dépenses doivent être prises en compte dans votre estimation des dépenses avant de calculer le rendement estimé de votre investissement en copropriété.
Avant de faire un investissement immobilier, vous devez également évaluer à quel point vos hypothèses sont réalistes. Voici quelques questions supplémentaires à considérer pour déterminer si un achat de condo sera un bon investissement:
- Est-ce que votre condo est situé dans une zone où les propriétés locatives sont en demande, comme près d'un collège?
- Est-ce dans un domaine qui devient moins populaire ou plus populaire?
- Un employeur important de la région pourrait-il fermer ses portes et faire baisser la demande de location?
- Est-ce qu'un nouveau développement de condos pourrait être construit à proximité, nécessitant des améliorations coûteuses pour concurrencer?
Il faut connaître un domaine et l'expérience pour évaluer ces types de risques. Pour un excellent livre sur le sujet, consultez Comment commencer dans l'investissement immobilier de John Reed.