Les FPI privés manquent de liquidité et de transparence
Les autres REITS sont privées (également appelées REIT non négociées en bourse), ce qui signifie que vous achetez les actions directement auprès de l'entité offrant en remplissant des documents.
Ces FPI sont généralement vendus au prix de 10 $ par action. Vous avez des options limitées pour vendre des actions d'un FPI privé, car il n'y a pas de marché public facilement disponible pour eux, alors c'est un investissement que vous pourriez posséder pendant longtemps. Après les documents de dépôt initiaux, les FPI privées ont peu d'exigences en matière de rapports financiers. Ce manque de transparence rend difficile la connaissance de la valeur réelle de votre investissement.
Pour les investisseurs expérimentés qui comprennent l'économie du type de propriété détenue, les FPI privés peuvent être un investissement approprié. Cependant, pour l'investisseur moyen, il y a trois raisons pour lesquelles je ne suis pas un fan des FPI privés.
1. Commissions
Les FPI privés sont généralement vendus par des courtiers ou des conseillers financiers qui reçoivent une commission pour les vendre. Les commissions peuvent varier de 5 à 10% de votre investissement, donc si vous investissez 100 000 $ dans une FPI privée, votre courtier pourrait gagner entre 5 000 $ et 10 000 $.
Ces commissions initiales incitent fortement quelqu'un à parler des avantages de l'investissement sans vous mettre en garde contre les risques. Vous ne pouvez pas être présenté avec une analyse objective.
2. Avantages surévalués
Les FPI privés sont souvent vendus à titre d'investissement de retraite en raison des distributions de dividendes, qui peuvent varier d'environ 5 à 8%.
Les courtiers suggèrent que les montants versés sont cohérents, mais ces dividendes ne sont pas garantis et, en 2008-2012, de nombreuses FPI privées ont réduit ou éliminé leurs dividendes. Si vous utilisiez ces dividendes pour vos revenus de retraite, vous n'aviez pas de chance.
3. Problèmes lorsque vous atteignez 70
Avec une FPI privée, il n'est pas facile de vendre des actions. Il m'a fallu sept ans pour sortir un client d'une position de FPI privée. Chaque année, nous écrivions à la société et lui demandions de racheter des actions. Chaque année, la société a permis à l'investisseur de vendre seulement une petite partie de ses actions.
Ce manque de liquidité peut causer des problèmes si vous possédez une FPI privée dans un IRA. Les distributions minimales requises commencent à l'âge de 70 ans et, à mesure que vous vieillissez chaque année, vous devez prendre un montant de retrait plus élevé. À un moment donné, vous devrez souscrire plus que le montant du dividende payé. Si vous ne pouvez pas vendre des actions, c'est un problème.
Si vous êtes un investisseur expérimenté capable de comprendre la stratégie de gestion du FPI privé, et que ce ne sera qu'une partie d'un portefeuille diversifié, alors allez-y.
Pour le Joe moyen, restez avec d'autres options immobilières qui offrent plus de transparence et de liquidité.