4 façons d'éviter l'homologation auxiliaire en Floride
L'homologation auxiliaire est requise en Floride lorsqu'un non-résident décède en possession d'une maison, d'un condominium, d'un immeuble commercial, d'un terrain vacant ou d'autres types de biens immobiliers situés en Floride et que la propriété est libellée au nom du non-résident.
L'homologation auxiliaire dans n'importe quel état ajoutera des dépenses supplémentaires aux coûts globaux liés à la liquidation d'une succession. En Floride en particulier, l'homologation auxiliaire peut devenir assez chère pour deux raisons:
- La règle d'homologation de la Floride 5.030 exige que «chaque tuteur et chaque représentant personnel à moins que le représentant personnel reste la seule personne intéressée, doit être représenté par un avocat admis à pratiquer en Floride»; et
- L'article 733.6171 du Florida Probate Code énumère le montant des honoraires que les avocats peuvent raisonnablement exiger pour la vérification d'une succession, y compris une succession accessoire. Ces frais commencent à 3% de la valeur des actifs d'homologation situés en Floride. Ainsi, par exemple, une maison de vacances d'une valeur de 300 000 $ pourrait entraîner des frais d'homologation de 9 000 $.
Comment éviter les homologations auxiliaires en Floride
Alors, comment les résidents de l'État ou les étrangers qui possèdent des biens immobiliers situés en Floride peuvent-ils éviter l'homologation auxiliaire en Floride?
Il n'y a vraiment que quatre options:
- Possession commune. L'immobilier en Floride peut être intitulé dans les noms communs avec un ou plusieurs autres propriétaires avec des droits de survie . Si vous êtes marié, alors la Floride reconnaît un type spécial de copropriété avec des droits de survie appelée " location par l'intégralité ". Si vous envisagez cette option, n'essayez pas d'écrire votre propre acte. Vous devez consulter un avocat de la Floride pour s'assurer que l'acte est correctement rédigé et enregistré, sinon, vous pouvez créer par inadvertance une " location en commun " au lieu d'une location conjointe avec droits de survie.
- Amélioration de l'acte de succession. Bien que la Floride n'ait pas adopté une loi sur le " transfert sur acte de mort " ou " acte de bénéficiaire " comme une poignée d'autres états, la common law de Floride reconnaît un type spécial d'acte de succession appelé " Enhanced Life Estate Deed ", également connu sous le nom de "Lady Bird Deed". Avec ce type spécial d'acte de succession, le propriétaire du bien immobilier, appelé dans le jargon juridique comme le «locataire à vie», se réserve le droit de faire tout ce qu'il veut avec le bien immobilier, mais après la mort du le locataire à vie le bien immobilier passera en dehors de l'homologation aux «bénéficiaires» nommés dans l'acte, dénommés dans le jargon juridique comme les «restedermen». Par exemple, le locataire à vie peut hypothéquer le bien immobilier, ou même le vendre, sans l'autorisation du reste. Mais si le locataire à vie possède encore l'immobilier quand il ou elle meurt, alors le reste des héritiers l'héritera en dehors du processus d'homologation. Si vous envisagez cette option, n'essayez pas d'écrire votre propre acte. Vous devez consulter un avocat de la Floride pour vous assurer que l'acte est correctement rédigé et enregistré, sinon, vous pouvez créer par inadvertance un domaine de vie «régulier» au lieu d'une succession «améliorée».
- Propriété dans une entité commerciale. Le propriétaire peut transférer des biens immobiliers commerciaux ou locatifs situés en Floride dans une entité commerciale telle qu'une société à responsabilité limitée ou une société, qui convertira la propriété de biens immobiliers en biens personnels. Notez que même si cela peut éviter l'homologation auxiliaire en Floride, il peut ne pas empêcher l'homologation à domicile dans l'État de résidence du propriétaire. Si vous envisagez cette option, n'essayez pas d'écrire votre propre acte. Vous devez consulter un avocat de la Floride pour s'assurer que l'acte est correctement rédigé et enregistré.
- Propriété dans une fiducie. Le propriétaire peut titre l'immobilier en Floride au nom d'une fiducie, comme une fiducie de vie révocable . Si vous envisagez cette option, n'essayez pas d'écrire votre propre acte. Vous devez consulter un avocat de la Floride pour s'assurer que l'acte est correctement rédigé et enregistré.
Que devrais tu faire?
Laquelle de ces options fonctionnera le mieux pour vous? Cela dépendra de plusieurs facteurs, y compris votre utilisation de la propriété (maison secondaire vs propriété locative résidentielle vs propriété commerciale); votre situation de créancier et celle de vos bénéficiaires prévus; vos objectifs globaux de planification successorale et de protection des actifs ; et votre budget. Ainsi, vous devrez vous asseoir avec votre avocat local de planification successorale ainsi qu'un avocat de planification successorale de la Floride pour discuter des avantages et des inconvénients de chaque option, puis décider lequel a le plus de sens dans votre situation.