Oui, vous pouvez acheter une maison à la retraite
Vous n'êtes pas obligé de le faire de cette façon. Vous pouvez obtenir une hypothèque une fois que vous êtes à la retraite .
Pour connaître les exigences spécifiques, j'ai interviewé Patrick Gavin, directeur de la succursale et vice-président des prêts hypothécaires à taux garanti, la huitième plus grande banque hypothécaire privée aux États-Unis.
Patrick est prêteur depuis 1974.
Jetons un coup d'oeil à ce que j'ai appris de Patrick sur ce qu'il faut pour obtenir une hypothèque une fois que vous êtes à la retraite. J'ai divisé les choses en 6 catégories principales ci-dessous.
Déterminer le revenu des retraités
Les retraités supposent que s'ils n'ont pas de salaire, ils ne seront pas admissibles à une hypothèque en raison d'un manque de revenu.
En réalité, les prêteurs ont deux méthodes décrites ci-dessous qu'ils peuvent utiliser pour calculer le revenu d'un retraité qui puise dans ses actifs.
Drawdown de la méthode de retraite
Pour les retraités qui suivent un régime où ils sont maintenant à la retraite, mais peuvent retarder le début de la sécurité sociale ou de revenu de pension, l'option la plus favorable est d'utiliser une méthode de prélèvement sur les actifs pour déterminer le revenu. Voici comment cela fonctionne.
Tant que l'emprunteur est âgé de 59 ans et demi, le prêteur peut utiliser des retraits récents de comptes de retraite comme preuve de revenu. Par exemple, supposons que les relevés bancaires récents montrent des retraits de 4 500 $ par mois d'un IRA (le prêteur doit voir des retraits pour au moins 2 mois).
Ce montant de 4 500 $ serait considéré comme un revenu mensuel. Parfois, le prêteur aura besoin d'une lettre du planificateur financier ou de l'institution financière confirmant ces montants de retrait.
Méthode d'épuisement des actifs
Pour les retraités avec beaucoup d'actifs investis, la méthode d'épuisement des actifs pour déterminer le revenu peut bien fonctionner.
Avec cette méthode, le prêteur commence avec la valeur actuelle des actifs financiers. Ensuite, ils soustraient tout montant qui sera utilisé pour l'acompte et les frais de clôture. Ils prennent 70% du reste et divisent par 360 mois.
Par exemple, supposons que quelqu'un possède 1 million de dollars en actifs financiers. Ils vont utiliser 50 000 $ pour un acompte. Cela laisse 950 000 $. Prenez 70% de cela, qui est 665 000 $ et diviser par 360. Le résultat, 1 847 $, est le revenu mensuel utilisé pour qualifier l'emprunteur.
Bien sûr, toutes les autres sources de revenu telles que le revenu de pension, la sécurité sociale, ou le revenu de rente mensuel seraient également comptés en plus du revenu en utilisant les méthodes ci-dessus.
Dette aux ratios des revenus et des dépenses de logement
Une fois que le revenu est déterminé, votre ratio de la dette totale au revenu et les ratios de frais de logement doivent répondre aux exigences du prêteur.
Ratio dette-revenu
Pour un prêt hypothécaire admissible (QM) qui répond aux exigences réglementaires de la sphère de sécurité, pas plus de 43% de votre revenu ne peut servir au service de la dette. Ce ratio des paiements de la dette au revenu s'appelle le ratio de la dette au revenu.
La dette comprend les paiements requis comme les pensions alimentaires et les pensions alimentaires pour enfants, les paiements de prêts étudiants, les paiements minimums par carte de crédit et le paiement anticipé de votre maison incluant le capital, les intérêts, les taxes foncières et l'assurance.
Une chose qui peut amener les retraités en difficulté dans ce domaine est la cosignature des prêts pour les enfants adultes. Même si vous êtes un cosignataire, ces paiements peuvent être considérés comme des remboursements de dettes et peuvent réduire votre capacité à obtenir une hypothèque.
Ratio des frais de logement
Votre dépense de logement comprend la partie principale et l'intérêt de l'hypothèque ainsi que les taxes et assurances (dénommé PITI). Ce ratio doit être inférieur à 36%, ce qui signifie que votre dépense de logement ne peut dépasser 36% de votre revenu.
Exigences de crédit
Chaque prêteur aura ses propres lignes directrices de crédit, mais une chose est sûre: plus votre pointage de crédit est bas, plus votre taux d'intérêt est élevé. Si vous voulez les meilleurs taux, obtenez votre pointage de crédit à 780 ou mieux.
Un meilleur score de crédit peut également vous donner plus de marge de manœuvre dans d'autres domaines de qualification.
Par exemple, Patrick travaillait avec un emprunteur qui avait un pointage de crédit supérieur à 780, et le prêteur a fait le prêt même si le ratio dette / revenu était de 48%.
Statut d'occupation
Un autre facteur utilisé pour déterminer votre taux d'intérêt sur une hypothèque est votre occupation prévue. Est-ce que ce sera une maison primaire ou secondaire? Les maisons primaires obtiennent de meilleurs taux.
Acompte
En tant que retraité, votre acompte requis peut varier en fonction de la méthode de revenu utilisée. Pour la méthode de retrait dans la retraite, vous pouvez mettre aussi bas que 5%. Pour la méthode d'épuisement des actifs, prévoyez de réduire de 30%.
Et si vous envisagez de venir avec votre acompte en prenant une grosse partie de l'argent d'un IRA ou d'un autre plan de retraite à impôt différé, je vous conseille de repenser cela. Ce retrait sera un revenu imposable et une grosse réduction en une seule année peut vous faire tomber dans une tranche d'imposition plus élevée .
Liquidité post-clôture
Une autre exigence sera le montant des actifs liquides post-clôture que vous avez disponibles. Les prêteurs veulent que vous ayez au moins six mois de la dépense totale de logement (PITI) comme réserve restante minimum après que vous ayez acheté la maison. Pour calculer cela, le prêteur additionnera tous les actifs financiers qui peuvent être vérifiés (ce qui signifie que vous avez besoin des relevés de compte), puis utilisera 60-70% de ce montant.
Autres options de prêt
Si vous êtes admissible à titre d'ancien combattant, vous voudrez peut-être envisager un prêt VA. Avec un prêt VA, vous pouvez mettre zéro, mais au lieu d'un acompte, vous paierez des frais de financement qui peuvent être 2,15% du montant du prêt pour les nouveaux utilisateurs du programme, et 3,3% si vous avez pris un prêt VA avant. Ces frais de financement peuvent être financés dans le prêt.
Les prêts VA exigent un ratio dette / revenu de 43% ou moins, et ils vous obligent à avoir un revenu mensuel résiduel. Si vous avez un revenu d'investissement abondant, le revenu résiduel peut être déterminé en prenant une moyenne de deux ans de votre dividende et des revenus d'intérêts de l'annexe B dans votre déclaration de revenus.
Demande de prêt hypothécaire
La meilleure façon de savoir quel type d'hypothèque vous pouvez qualifier est de parler à un courtier hypothécaire. Taux garanti offre des prêts dans tous les états et a même un programme en ligne qu'ils appellent Digital Mortgage où vous pouvez passer par l'ensemble du processus en ligne. Ils offrent un crédit de 250 $ pour ceux qui utilisent ce programme.
Vous voulez également faire votre diligence raisonnable sur la maison que vous achetez. Pour cela, je vous recommande de vérifier HouseFax. C'est comme un CarFax®, mais pour votre maison. J'ai couru un HouseFax sur ma propre propriété et heureusement n'ai pas trouvé de mauvaises surprises, mais j'ai entendu parler de beaucoup de gens qui ont appris toutes sortes de choses intéressantes sur le passé de leur propriété à travers un HouseFax.
Devriez-vous avoir une hypothèque à la retraite?
Alors que nous terminions notre interview, Patrick nous a dit: «À la fin de la journée, les gens me demandent quelle est la meilleure hypothèque? Ma réponse est aucune. "
Patrick a raison. La recherche montre que la plupart des retraités ont intérêt à rembourser leur hypothèque avant la retraite .
Une exception notable, cependant, serait les gens de valeur nette plus élevés qui peuvent être en mesure d'utiliser la dette à leur avantage, même pendant la retraite .