Question: Le vendeur est-il responsable envers l'acheteur pour avoir refusé de fermer une vente à découvert?
Un lecteur demande: Je suis un agent immobilier très en colère, et je vous contacte parce que je pense que vous connaissez la réponse à cette question. Mes acheteurs achètent une vente à découvert . L'agent inscripteur nous a donné une copie de la lettre d'approbation de la vente à découvert et nous a dit que nous avions été approuvés. Mes acheteurs ont alors payé pour une évaluation, et nous avons fait une inspection de la maison , plus une inspection des ravageurs. Ils ont dépensé plus de 1 000 $ en frais initiaux. Maintenant, le vendeur refuse de fermer la vente à découvert. Pouvons-nous poursuivre le vendeur ou le faire fermer? Le vendeur est-il responsable envers un acheteur pour avoir refusé de conclure une vente à découvert ? » - California REALTOR®
Réponse: C'est probablement une bonne chose que vous me demandiez si le vendeur est responsable envers l'acheteur pour avoir refusé de fermer la vente à découvert parce que la réponse que vous obtiendriez d'un avocat de vente à découvert pourrait être: "Hot dog, allons au tribunal "
Je pense que presque n'importe quand vous avez un avocat en mesure de gagner beaucoup d'argent en fonction des conseils de l'avocat, vous pourriez avoir un conflit. C'est comme demander à un chirurgien si elle devrait opérer. Comme demander à un coiffeur si vous avez besoin de vos cheveux coupés. Ou demander à un vendeur de Nordstrom si vous devriez acheter ces pompes en cuir verni rouge Jimmy Choo. Oui, oh, oui.
D'un autre côté, en me posant des questions sur la responsabilité d'un vendeur, je ne peux pas donner un avis juridique parce que je ne suis pas avocat et que je ne pratique pas le droit. En tant qu'agent immobilier comme vous, je ne peux pas donner de conseils juridiques. Je peux, cependant, partager avec vous mes réflexions personnelles sur la responsabilité d'un vendeur sur la base de mes propres expériences de gestion de ventes à découvert en Californie.
Je peux certainement sentir votre colère dans cette situation. Ici, vous avez des acheteurs qui croyaient que le vendeur coopérait avec la vente à découvert et, sur la base de cette croyance, les acheteurs dépensent beaucoup d'argent pour enquêter sur la propriété en préparation à la fermeture. Vous pourriez vous sentir dupé et induit en erreur. Vous pourriez penser que le vendeur a violé un engagement implicite de bonne foi dans le contrat.
Mais il y a deux documents importants qui sont probablement inclus dans votre contrat d'achat, ce qui permettra au vendeur de s'éloigner de la vente à découvert.
L' addenda à la vente à découvert permet au vendeur à court terme de s'éloigner de la clôture
La RCA est en constante évolution et met à jour ses formulaires immobiliers, et l'addenda à la vente à découvert, SSA, ne fait pas exception. De nombreux autres États emboîtent le pas et utilisent des formulaires similaires pour expliquer les conséquences d'une vente à découvert, car les contrats d'achat standard ne traitent pas des ventes à découvert.
L'addenda à la vente à découvert stipule que l'acheteur et les vendeurs n'ont pas à accepter les termes du prêteur à découvert. Vous pourriez dire que le fait que le vendeur laisse vos acheteurs dépenser de l'argent sur les inspections signifiait que le vendeur avait donné son approbation implicite. Un tribunal pourrait être en désaccord et dire que l'approbation doit être écrite parce que tous les contrats immobiliers doivent être écrits.
L'addenda à la vente à découvert indique également que l'acheteur et le vendeur sont responsables de leurs propres coûts, même si l'une des parties annule la vente à découvert .
L'avis de redressement hypothécaire de MARS permet au vendeur à court terme de s'éloigner de la clôture
L'offre de services de secours d'hypothèque d'offre d'allégement d'hypothèque est le résultat d'une décision par la FTC connue sous le nom de MARS.
Tous les agents immobiliers qui traitent des ventes à découvert dans tous les États sont censés donner une copie des divulgations MARS au vendeur avant que le vendeur ne soit obligé de payer une commission. Et oui, les vendeurs paient la commission dans une vente à découvert. Les commissions sont payées à partir du produit de la vente.
Les bases de MARS sont les suivantes:
- Le vendeur peut cesser de faire affaire avec l'agent inscripteur à tout moment.
- L'agent inscripteur n'est pas associé au gouvernement ni approuvé par le gouvernement.
- Le prêteur à découvert peut ne pas approuver l'offre.
- Si et quand une offre est émise par la banque de vente à découvert, le vendeur a le droit de rejeter l'offre.
- Si le vendeur accepte l'offre, le vendeur paiera les frais stipulés à l'agent inscripteur.
- Si le vendeur rejette l'offre, le vendeur ne doit rien à l'agent inscripteur.
- Le montant des honoraires de l'agent inscripteur est précisé.
- Si le vendeur cesse de payer l'hypothèque, le crédit du vendeur descend dans les tubes et le vendeur pourrait perdre la maison.
Jusqu'à présent, en Californie, les agents ne sont pas tenus de fournir aux acheteurs une copie de l'une ou l'autre des divulgations MARS - pas le MARSSN ni le MARSMRN. Selon mon opinion personnelle, puisque les documents MARS permettent au vendeur d'annuler la vente à découvert à tout moment avant l'acceptation écrite de la lettre d'approbation de vente à découvert, l'acheteur devrait être mis au courant de cette divulgation.
Le résultat inférieur est une vente à découvert est généralement une vente en détresse . Dans les situations de vente en difficulté, les propriétaires ont des droits spécifiques. Personne ne réussira à convaincre un vendeur de vendre sa maison comme vente à découvert si le vendeur ne veut pas vendre. Une vente à découvert est une élection. Mais cela ne signifie pas que vous ne trouverez pas un avocat prêt à y aller.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.