Un lecteur demande: «J'ai l'impression d'avoir fait toutes les mauvaises choses, j'ai acheté ce bien locatif au plus haut du marché, je l'ai refinancé deux ans plus tard et ajouté une chambre, pensant que ma femme et moi nous retirerions un jour Eh bien, ce jour est arrivé et c'est maintenant une maison sous-marine, je dois plus que ça ne vaut la peine, puis-je vendre à découvert ma propriété d'investissement?
Réponse: Certaines personnes pensent que l'option de vente à découvert est limitée à une résidence personnelle. Ils supposent probablement cela parce qu'il y a beaucoup de houblon de certains types de prêteurs pour savoir si une personne occupe la maison ou n'occupe pas la maison, mais cela a peu à voir avec la plupart des ventes à découvert. Même les lignes directrices d'une vente à découvert HAFA traditionnelle depuis février 2011 permettent de considérer une résidence personnelle vacante tant que la maison n'a pas été vide pendant 12 mois ou plus.
En Californie, nous avons récemment vendu un immeuble à logements multiples à un vendeur sans jugement de déficience et sans dégagement de responsabilité . Une grande partie des qualifications dépendra de ce qui suit:
- Votre type de prêt
- Votre prêteur
- Lois de l'État
- Type de propriété
- Raison de difficulté
Il n'est pas toujours nécessaire d'avoir des difficultés - financières ou autres - pour faire une vente à découvert. Certaines institutions de prêt telles que Bank of America , par exemple, sont très pro-vente à découvert.
Bank of America a plusieurs programmes de vente à découvert disponibles qui impliquent peu ou pas de difficultés. Certains de ces programmes vous paient pour faire la vente à découvert, mais généralement pas en ce qui concerne une propriété d'investissement.
Préparation à une vente à découvert sur un immeuble de placement
La première chose à faire est d'écrire une lettre de difficultés .
Je me rends compte que je viens de dire que vous n'avez pas toujours besoin de montrer des difficultés, et c'est vrai. Mais vous pourriez toujours avoir besoin de produire une lettre de difficultés. Vous devrez peut-être demander la vente à découvert et la mise en page pourquoi vous en avez besoin.
Voici d'autres documents que le prêteur pourrait demander:
- Analyse de marché comparable. Votre agent peut préparer une CMA pour la livraison à la banque pour justifier la valeur. La banque va probablement encore commander son propre BPO . Cependant, l'AMC donnera de la crédibilité à votre demande.
- Déclaration d'impôt fédérale Tous les horaires et les pages. Si vous possédez d'autres immeubles de placement qui figurent dans vos déclarations de revenus, il pourrait être judicieux d'envisager de les vendre tous à la fois.
- W2, 1099 ou autre preuve de revenu. Ce sont des documents qui accompagnent votre déclaration de revenus.
- Talons de paie . La banque de vente à découvert veut souvent voir une preuve de votre revenu actuel et ses chiffres de l'année à ce jour.
- Relevés bancaires Pages complètes pour les deux derniers mois de chaque compte bancaire, y compris les fonds de retraite. Il est très rare qu'une banque demande une contribution de vendeur à partir de fonds de retraite.
- Contrat d'inscription. Ceci est l'accord entre vous et votre agent immobilier pour vendre votre propriété.
- Contrat d'achat. Le contrat d'achat contiendra tous les termes et conditions applicables à la vente de votre propriété, y compris le type de financement, le cas échéant, l'acompte et le prix de vente.
- Preuve de fonds de l' acheteur et / ou lettre de pré - approbation . Votre prêteur voudra voir que l'acheteur est qualifié et capable de compléter la transaction.
- Déclaration de clôture estimée ou HUD-1. Le résultat net importe le plus. Les dépenses non typiques seront très probablement refusées.
Avantages de la vente à découvert d'une propriété de placement
J'ai remarqué que parfois les prêteurs sont plus indulgents avec les vendeurs d'un immeuble de placement que lorsqu'ils traitent avec les vendeurs d'une résidence personnelle. On pourrait penser que ce serait l'inverse, mais ce n'est pas le cas. Je suppose que c'est parce que la plupart des investissements sont détenus pour des flux de trésorerie ou une appréciation potentielle. Donc, si une propriété est à l'envers, ce n'est probablement pas un flux de trésorerie et n'est pas considéré comme un investissement aux yeux de l'investisseur.
Si une résidence personnelle, cependant, est à l'envers, c'est toujours votre maison.
Beaucoup de gens n'achètent pas une maison pour un investissement quand il est acheté comme lieu de résidence principal. Par conséquent, les banques prennent en compte d'autres facteurs lorsqu'ils vendent à découvert une résidence. Habituellement, être sous l'eau ne suffit pas pour vendre à découvert une résidence principale.
Les vendeurs semblent plus désireux de vendre une maison sous-marine quand elle n'a plus de liquidités et qu'elle est à l'envers. Si la banque exige une contribution du vendeur, les investisseurs sont souvent plus susceptibles d'être en mesure de le payer parce qu'ils comprennent qu'ils paient des flux de trésorerie négatifs.
Faire une vente à découvert pour une propriété d'investissement est souvent plus rapide et plus facile. Le coup à un rapport de crédit sans jugement de déficit est généralement un peu moins que le ding de crédit avec une forclusion.
Piège à la vente d'une propriété d'investissement en vente à découvert
Comme pour toute vente à découvert, demandez conseil juridique et fiscal avant d'accepter la vente à découvert. Parce que la maison n'est pas votre résidence, qui peut recevoir un traitement préférentiel, vous pourriez être assujetti à l'impôt sur l'écart entre votre base et le prix de vente.
Vous pourriez également être sujet à une insuffisance pour le prêt, qui est la différence entre le montant dû et le montant reçu par la banque. La plupart des vendeurs californiens que j'ai rencontrés et qui ont embauché des représentants fiscaux et juridiques compétents trouvent souvent des façons de contourner ces deux problèmes, mais les vendeurs d'autres États pourraient ne pas être aussi chanceux.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.