Lequel est le plus rentable: les saisies, les ventes à découvert ou les OER?
Cependant, sans connaissances spécialisées sur la façon de gérer l'achat d'une forclusion, vente à découvert ou REO, vous pourriez vous retrouver en territoire dangereux.
Par exemple, alors que de nombreuses ventes à découvert sont des saisies, toutes les saisies ne sont pas des ventes à découvert et toutes les ventes à découvert ne sont pas forclusives. Pour compliquer davantage les choses, les OER ne sont pas non plus des ventes à découvert, mais certaines ventes à découvert prévues peuvent finir par devenir des OER.
Qu'est-ce qu'une propriété de forclusion?
Une propriété de forclusion est une maison en forclusion - quand un avis de défaut a été déposé dans les archives publiques. Cela signifie que le propriétaire a cessé de faire des versements hypothécaires et que le prêteur a donné un avis que, à moins que les paiements soient mis à jour, il vendra la propriété au plus offrant.
Les prêteurs peuvent saisir pour d'autres raisons, mais la raison la plus courante des prêteurs déposer un avis de défaut est quand un emprunteur est au moins deux paiements en retard.
Si le propriétaire ne met pas le prêt à jour, le prêteur prendra la propriété du propriétaire. La dernière étape que le prêteur prend après une certaine période est d'essayer d' enchérir la propriété lors d'une vente publique.
Toutes les maisons qui tombent dans la forclusion ne sont pas vendues au public parce que les propriétaires ont le droit de faire des versements jusqu'à un certain point, dont le calendrier varie d'un État à l'autre.
Les investisseurs immobiliers et les acheteurs de maison voient des profits dans l' achat de saisies parce qu'ils peuvent souvent acheter la propriété pour le montant dû, ramasser les capitaux propres du propriétaire gratuitement.
Comment la loi en Californie affecte les investisseurs de forclusion / vente à découvert
Les États ont des lois variables régissant les saisies et certains suivent la loi californienne . Pour bien comprendre vos droits en tant qu'acheteur de forclusion, contactez un avocat immobilier local. Cependant, sachez que pendant longtemps en Californie, un agent immobilier ne pouvait pas représenter un investisseur en forclusion si les quatre affirmations suivantes étaient vraies:
- La maison est considérée comme la résidence personnelle du vendeur.
- La propriété est une maison unifamiliale ou 2 à 4 unités .
- Un avis de défaut a été déposé dans les dossiers publics contre la propriété.
- L'acheteur investisseur n'occupera pas la propriété.
Cependant, si l'une de ces quatre déclarations était fausse, un agent en Californie serait autorisé à représenter les acheteurs, surtout si l'acheteur allait occuper la maison. Mais pour représenter un investisseur, la loi CA exige qu'un agent immobilier affiche une caution. Aucune telle liaison n'est disponible dans l'état de Californie. Par conséquent, en tant qu'investisseur pré-forclusion en Californie, de nombreux acheteurs ont été contraints d'agir par leurs propres moyens.
Un tribunal californien a statué en 2007 que l'obligation de caution était inapplicable. La California Association of Realtors a ensuite mis à disposition un ensemble spécial de formulaires que les agents peuvent utiliser pour représenter les investisseurs.
Réaliser, en tant qu'investisseur, vous êtes tenu de se conformer à la Home Equity Sales Act. Entre autres exigences, les vendeurs qui sont en forclusion ont le droit d'annuler (annuler) une transaction dans les cinq jours. Les investisseurs doivent donner au vendeur un avis de ce droit, y compris une copie du formulaire qui permettra aux vendeurs d'annuler.
Le défaut de se conformer à la Home Equity Sales Act comporte des pénalités sévères, y compris une disposition qui donne au vendeur le droit d'annuler la vente jusqu'à deux ans après la vente à l'investisseur a fermé et récupérer la propriété. Vous avez bien lu. Deux ans.
En tant qu'investisseur, avant de décider d'acheter une maison dans la forclusion en compensant les versements au prêteur, en donnant au vendeur quelques dollars et en enregistrant un acte, appelez un avocat de l'immobilier .
Qu'est-ce qu'une propriété à vendre à découvert?
Une vente à découvert se produit quand un propriétaire est en forclusion, mais avant que la propriété va aux enchères publiques.
En vertu d'une vente à découvert, un prêteur doit accepter d'accepter moins que le montant qui est dû sur la propriété.
Contrairement à une forclusion, les investisseurs achètent généralement la maison pour encore moins parce que les investisseurs ne remboursent pas le prêt existant ni ne compensent les arriérés de paiement. Les investisseurs concluent un accord avec le prêteur existant pour prendre moins que ce que le prêteur vient pour éviter de faire face à une forclusion.
C'est un mythe que les prêteurs ne vont pas faire un accord avec un investisseur à moins que le vendeur a pris du retard sur l'obligation du vendeur de faire des paiements hypothécaires en temps opportun . Les vendeurs n'ont pas besoin d'être en défaut pour qu'une vente à découvert se produise. Pour un acheteur qui veut occuper la maison, l' achat d'une vente à découvert a un sens financier.
Que sont les OER - Propriété immobilière?
- L'achat d'un REO est similaire à l'achat d'une vente à découvert, sauf que la propriété est déjà détenue par le prêteur.
- La propriété a été acquise par le prêteur à travers une action de forclusion.
- Souvent, les prêteurs vendront des maisons reprises pour moins que le solde du prêt passé.
- Les propriétés appartenant à la banque sont appelées «OER», ce qui signifie que le prêteur est l'État où il se trouve.
Les banques finissent par posséder la propriété lorsque personne à l'enchère publique offre assez pour couvrir le montant dû sur la propriété. Les maisons REO sont souvent considérées comme la meilleure façon d'acheter une propriété en détresse parce que le vendeur est déjà hors de l'image. C'est juste l'investisseur, l'agent de l'investisseur, la banque et l'agent de la banque qui négocient la transaction. Certains OER peuvent être achetés directement auprès du prêteur.
Pour plus d'informations, demandez conseil à un avocat spécialisé dans l'immobilier.