Pourquoi un prêteur accepterait-il une vente à découvert?
Une vente à découvert dans l'immobilier n'est pas toujours une transaction agréable, mais les ventes à découvert ont parcouru un long chemin depuis 2006, alors ne vendez pas le concept à court terme. Notre économie actuelle ne signifie pas que les ventes à découvert ont disparu. Par exemple, une personne qui a acheté une maison neuve pourrait mourir le lendemain de la clôture, et les coûts d'une vente immédiate pourraient transformer cette transaction en un statut de vente à découvert.
Pour ceux qui ont été sous l'eau pendant un certain temps ou ont lutté avec une modification de prêt, c'est une autre histoire.
Il existe de nombreuses façons de perdre une maison, mais en signant la propriété d'une manière qui détruit le crédit, embarrasse la famille et dépouille un propriétaire de la dignité est l'un des plus difficiles, et c'est ce que les saisies ont tendance à offrir. Pour les propriétaires qui ne peuvent plus se permettre de garder les paiements hypothécaires à jour, il existe des alternatives à la faillite ou à la procédure de saisie . Une de ces options est appelée une «vente à découvert».
Plus de la moitié de mes ventes à Sacramento entre 2006 et 2012 ont été des ventes à découvert. Voilà comment les ventes à découvert importantes ont été pendant un certain nombre d'années. Aujourd'hui, cependant, pas tellement. Au cours des dernières années, même les vendeurs qui ne sont pas délinquants pourraient se qualifier pour une vente à découvert, ce qui a ouvert beaucoup plus de portes de vente à découvert. Les ventes à découvert ont tendance à fournir un processus de fermeture digne pour les vendeurs.
Lorsque les prêteurs acceptent de faire une vente à découvert dans l'immobilier , cela signifie que le prêteur accepte moins que le montant total dû. Tous les prêteurs n'accepteront pas des ventes à découvert ou des paiements à rabais, surtout si cela aurait plus de sens sur le plan financier. de plus, tous les vendeurs et toutes les propriétés ne sont pas admissibles à des ventes à découvert.
Si vous envisagez d' acheter une vente à découvert , il pourrait y avoir des inconvénients. Pour votre protection, je suggère que tous les candidats potentiels pour une vente à découvert, en tant que premiers pas:
- Obtenir des conseils juridiques d'un avocat compétent en immobilier
- Appelez un comptable pour discuter des répercussions de la vente à découvert
En tant qu'agent immobilier, je ne suis pas agréé en tant qu'avocat ni en tant que CPA et je ne peux pas conseiller sur ces conséquences.
Sauf pour certaines conditions en vertu de la loi de 2007, sachez que l'IRS pourrait considérer l'effacement de la dette comme un revenu, et il n'y a aucune garantie qu'un prêteur qui accepte une vente à découvert ne poursuivra pas légalement un emprunteur pour la différence entre montant dû et le montant payé. Dans certains états, cette quantité est connue comme une carence. Un avocat peut déterminer si votre prêt se qualifie pour un jugement de carence ou une réclamation.
La plupart des ventes à découvert en Californie ne comportent plus de pénalités fiscales.
Bien que tous les prêteurs ont des exigences différentes et peuvent exiger qu'un emprunteur soumette un large éventail de documents, les étapes suivantes vous donneront une assez bonne idée de ce à quoi s'attendre.
- Appelez le prêteur
Vous devrez peut-être faire une demi-douzaine d'appels téléphoniques avant de trouver la personne responsable de la gestion des ventes à découvert. Vous voudrez parler au département «vente immobilière à court terme» ou «faire du sport» et essayer d'obtenir le nom du négociateur. Votre agent immobilier peut également gérer cette étape pour vous, dans de nombreuses circonstances. - Soumettre une lettre d'autorisation
Les prêteurs ne veulent généralement pas divulguer vos renseignements personnels sans l'autorisation écrite de le faire. Si vous travaillez avec un agent immobilier, agent de clôture, société de titre ou avocat, vous recevrez une meilleure coopération si vous écrivez une lettre au prêteur donnant au prêteur la permission de parler avec les parties intéressées spécifiques au sujet de votre prêt. La lettre devrait inclure les éléments suivants:- Adresse de la propriété
- Numéro de référence du prêt
- votre nom
- La date et la période de validité
- Le nom et les coordonnées de votre agent
- Feuille nette préliminaire
Il s'agit d'un état estimatif de clôture indiquant le prix de vente que vous prévoyez recevoir et tous les coûts de vente, les soldes de prêts impayés, les impayés et les frais de retard, y compris les commissions immobilières . Votre agent de fermeture ou avocat devrait être en mesure de préparer cela en votre nom. Si la ligne de fond montre de l'argent au vendeur, bonne nouvelle, vous n'aurez probablement pas besoin d'une vente à découvert. - Lettre de détresse
Le plus triste, le meilleur. Cet exposé des faits décrit comment vous êtes entré dans cette situation financière et fait un plaidoyer au prêteur pour accepter moins que le paiement intégral. Les prêteurs ne sont pas inhumains et peuvent comprendre si vous avez perdu votre emploi, si vous avez été hospitalisé ou si un camion a envahi toute votre famille, mais les prêteurs ne sont pas particulièrement empathiques face à des situations de malhonnêteté ou de comportement criminel.
- Preuve de revenu et d'actifs
Il est préférable d'être honnête et honnête au sujet de votre situation financière et de divulguer vos biens. Les prêteurs voudront savoir si vous avez des comptes d'épargne, des comptes du marché monétaire, des actions ou des obligations, des instruments négociables, des liquidités ou d'autres biens immobiliers ou quoi que ce soit de valeur tangible. Les prêteurs ne sont pas dans les affaires de charité et exigent souvent l'assurance que le débiteur ne peut pas rembourser n'importe quelle dette qu'il pardonne. La banque aura également besoin de 30 jours de talons de paie. - Copies des relevés bancaires
Si vos relevés bancaires reflètent des dépôts non remboursables, de gros retraits d'espèces ou un nombre inhabituel de chèques, il est probablement bon d'expliquer chacun de ces éléments au prêteur. En outre, le prêteur pourrait vous demander de rendre compte de chaque dépôt afin qu'il puisse déterminer si les dépôts vont continuer. Généralement les banques exigent vos 2 derniers mois. - Analyse comparative du marché
Parfois, les marchés déclinent et les valeurs immobilières chutent. Si cela fait partie de la raison pour laquelle vous ne pouvez pas vendre votre maison suffisamment pour rembourser le prêteur, ce fait devrait être justifié pour le prêteur au moyen d'une analyse comparative du marché (AMC). Votre agent immobilier peut préparer une CMA pour vous, qui montrera les prix de maisons similaires:- Actif sur le marché
- Ventes en attente
- Vend depuis les 6 derniers mois.
- Contrat d'achat et contrat d'inscription
Lorsque vous parvenez à un accord de vente avec un acheteur éventuel, le prêteur voudra une copie de l'offre, avec une copie de votre contrat d'inscription. Soyez prêt pour le prêteur de renégocier les frais et de refuser de payer pour certains éléments tels que les plans de protection de la maison ou des inspections de termites.
Maintenant, si tout va bien, le prêteur approuvera votre vente à découvert. Dans le cadre de la négociation, vous pourriez demander au prêteur de ne pas signaler un crédit défavorable aux agences d'évaluation du crédit, mais de réaliser que le prêteur n'est pas tenu d'accepter cette demande. Le statut du rapport de crédit n'est souvent pas négociable.
En savoir plus sur Avant d' acheter une vente à découvert .
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.