Question: Qu'est-ce qu'un addenda à la vente à découvert?
Un lecteur demande: «Notre agent nous a dit que nous devions signer un avenant à la vente à découvert, sinon le vendeur n'acceptera pas notre offre de vente à découvert , mais il ne nous a pas fourni cette documentation. Mais que pouvons-nous faire si l'agent inscripteur refuse de prendre notre offre? Et qu'est-ce qu'un avenant à la vente à découvert de toute façon? Avons-nous vraiment besoin d'une telle chose pour faire une offre sur une vente à découvert?
Réponse: Le fait que vous utilisiez un addendum à la vente pour accompagner votre offre dépend, en partie, de la disponibilité et de l'usage courant de ce formulaire dans votre état. De nombreuses associations d'agents immobiliers de l'État approuvent l'addenda à la vente à découvert, mais pas toutes.
En fait, une partie du verbiage dans un addendum de vente à découvert peut varier d'un état à l'autre. Comme je connais très bien l'addenda à la vente à découvert de la California Association of REALTOR'S®, permettez-moi d'expliquer les avantages et les inconvénients de ce document en particulier.
Addenda à la vente à découvert Section 1
Comme une vente à découvert est conditionnelle à ce que le prêteur du vendeur accepte d'accepter moins que le montant dû, l'addenda à la vente à découvert clarifie l'éventualité.
Il indique également la période pendant laquelle l'acheteur est prêt à attendre l' approbation de vente à découvert en insérant une ligne vide pour une date, avec 45 jours comme valeur par défaut. L'approbation de vente à découvert prend généralement de 30 jours à 3 à 4 mois ou plus.
Bien que le vendeur doive coopérer raisonnablement avec les prêteurs, le vendeur n'est pas obligé de conclure la vente à découvert si le prêteur exige une contribution du vendeur.
Ma propre pratique consiste à suggérer au moins 90 jours afin que le contrat reste en vigueur même s'il faut trois mois pour obtenir l'approbation.
Addenda à la vente à découvert Section 2
Cette partie donne à l'acheteur 2 options concernant les inspections et les éventualités. Cette période peut commencer soit:
- Immédiatement après l'acceptation, ou
- Après l'approbation de la vente à découvert par la banque (s).
Additif à la vente à découvert Section 3
Cette section se rapporte au dépôt d'argent sérieux de l'acheteur et permet à l'acheteur de choisir parmi 2 options:
- Libérer le dépôt d'argent sérieux au bénéficiaire à l'acceptation du vendeur tel qu'indiqué dans le contrat ou
- Retenez le dépôt d'argent sérieux jusqu'à l'approbation de la vente à découvert.
Lorsque je représente des acheteurs Sacramento, je demande que le dépôt soit détenu par les acheteurs, à moins que le vendeur déclare spécifiquement que l'offre ne sera pas considérée sans une libération de dépôt.
Lorsque je représente le vendeur, je veux absolument que le dépôt de l'acheteur soit libéré. Sans libération de dépôt, il est trop facile pour les acheteurs de partir quand une meilleure affaire arrive.
Addenda à la vente à découvert Section 4
L'article 4 dit qu'il n'y a aucune garantie que la banque du vendeur approuvera la vente à découvert. En outre, la banque du vendeur peut exiger de voir toutes les offres et peut choisir une offre différente. Cependant, l'acheteur et le vendeur sont libres de rejeter les conditions d'une banque de vente à découvert.
Addenda à la vente à découvert Section 5
Cette section explique que l'acheteur et le vendeur peuvent encourir certains coûts en vertu du contrat.
Certains de ces coûts peuvent être la responsabilité des parties si le prêteur à découvert refuse de les payer et, si l'une des parties annule, d'autres frais peuvent être dus à la suite de l'annulation.
Addenda à la vente à découvert Section 6
Lorsque je représente un acheteur à découvert, je crée un addenda au contrat d'achat qui supprime la section 6 de l'addenda à la vente à découvert. Lorsque je représente le vendeur, je m'attends généralement à ce que l'acheteur signe l'addenda de vente à découvert sans supprimer cette section.
C'est parce que cette section permet au vendeur de continuer à montrer la maison et envoyer d'autres offres à la banque. Cela signifie que si le vendeur reçoit une offre plus élevée, le vendeur peut demander à la banque d'accepter l'offre supérieure en lieu et place de l'offre que le vendeur a signée.
Additif à la vente à découvert Section 7
L'article 7 stipule que les vendeurs sont invités à demander conseil à un professionnel sur la façon dont les ventes à découvert affectent le crédit , y compris les conséquences juridiques ou fiscales.
En conclusion, si le vendeur demande un avenant à la vente à découvert, en tant qu'acheteur, vous pourriez courir le risque que votre offre ne soit pas prise en compte si vous ne signez pas l'avenant à la vente à découvert. Pour plus d'informations, vous pouvez en discuter avec un avocat spécialisé dans l'immobilier.
S'il vous plaît soyez conscient que de nouvelles versions sont publiées chaque année, ce qui signifie que les sections pourraient très légèrement d'année en année.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.