Réponse: Dans une vente à découvert, le prix de liste signifie le plus souvent diddly-squat. Comment cela peut-il être, vous pouvez vous demander. Comment un agent et son vendeur peuvent-ils mettre un prix sur une vente à découvert qui n'est pas réelle? C'est fait tous les jours dans les villes à travers l'Amérique.
Dans toutes ces villes, des acheteurs comme vous posent la même question: quelle est la flexibilité de ce prix de vente à découvert? Ou, ils demandent: À quelle hauteur le vendeur ira-t-il? Parce que c'est ce que les acheteurs comme vous veulent savoir. À quoi peuvent-ils acheter cette vente à découvert? Quel prix ont-ils à offrir? Si elles offrent le prix de liste , la banque doit accepter ce prix, non? La réponse est non. La banque ne le fait pas.
Quelle cruche. Comment cela peut-il être? Comment un vendeur et son agent peuvent tromper un bassin d'acheteurs comme celui-ci, vous pouvez penser. C'est comme cela que les ventes à découvert sont évaluées . Certains prix sont corrects et certains prix de vente à découvert ne le sont pas.
Le prix de vente à découvert préapprouvé
D'abord, réalisez qu'une vente à découvert est un privilège.
Ce n'est pas un droit. Les banques n'ont pas à approuver les ventes à découvert. Il n'y a aucune loi qui stipule qu'une banque doit accorder une vente à découvert au vendeur d'une maison sous-marine . Les banques font des ventes à découvert basées sur 5 principes:
- Le vendeur est sous l'eau
- Le vendeur a des difficultés ou est en danger imminent de forclusion
- L'acheteur est qualifié pour acheter la maison
- Il est plus rentable de vendre à court terme que de forclusion
- Le prix est adéquat ou à la valeur du marché
C'est le dernier point dont les banques se soucient quand elles décident d'effectuer une vente à découvert. Ils veulent contrôler les prix. Le contrôle des prix signifie qu'ils ne perdront pas de temps à travailler sur une vente à découvert dont le prix est trop bas. Mais cela signifie aussi qu'ils pourraient ne pas avoir d'offre du tout parce qu'ils ont choisi le mauvais prix.
Pour cette raison, je n'aime pas les ventes à découvert préapprouvées. Il serait plus logique pour les banques de laisser le marché déterminer le prix de vente, mais tout le monde ne joue pas équitablement et toutes les ventes à découvert ne sont pas facturées en fonction du marché.
De plus, l' acheteur doit réaliser que, tout simplement parce que la banque a préapprouvé un prix de vente, cela ne signifie pas nécessairement qu'un acheteur doit offrir ce prix. Un acheteur peut offrir moins mais la banque pourrait ne pas l'accepter. Toutefois, si l'acheteur offre le prix préapprouvé, la vente à découvert sera approuvée, à condition que l'acheteur soit admissible.
Comment la banque choisit-elle un prix de vente à découvert?
J'ai fait le tour des banques pour connaître le prix plus que tout autre aspect d'une vente à découvert. Par exemple, j'ai énuméré une maison de vente à découvert pour, disons, 599 000 $ et a reçu une offre de 599 000 $.
La banque a décidé qu'elle voulait 635 000 $. Les acheteurs ont convenu d'augmenter le prix à 635 000 $. Ensuite, le prêteur de l'acheteur l'a évalué à 599 000 $. La banque a ensuite accepté de vendre à 599 000 $.
La plupart des banques s'appuient sur un BPO . Ils engagent un agent qui fait des mini-évaluations rapides à bas prix. Cet agent recherche des maisons dans un rayon de la propriété en question. Les maisons ont la même superficie, le même âge et la même condition.
Ce système fonctionne bien tant qu'il y a des ventes comparables au cours des 3 derniers mois et tant que le quartier est le même. Mais souvent, un agent BPO peut avoir besoin d'ajuster pour la valeur en déduisant ou en ajoutant au prix de vente pour les maisons non comparables. Tous les agents ne savent pas comment faire cela. Ou, l'agent peut traverser les limites du quartier et ne pas réaliser qu'un autre quartier commande un prix différent.
BPOs, comme une évaluation, sont une combinaison de l'art et de la science, pas une science. Avant d' acheter une vente à découvert ou faire une offre sur une vente à découvert , vous devriez demander à votre agent pour exécuter les ventes comparables , tout comme un agent de BPO le ferait. Ensuite, vous aurez une assez bonne idée de savoir si la banque acceptera votre offre. Si le vendeur croit que la banque acceptera votre offre, le vendeur acceptera votre offre. C'est le secret.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.