Un guide pour les acheteurs et les vendeurs
Cette page traite du loyer à posséder des transactions impliquant une maison, mais il existe d'autres types de programmes là-bas.
Qu'est-ce que le loyer à posséder?
Louer pour posséder est une façon d'acheter ou de vendre quelque chose au fil du temps, donnant à l'acheteur une «option» d'achat à un moment donné dans le futur.
Avec un achat et une vente traditionnels, l'acheteur et le vendeur complètent l'achat plus ou moins immédiatement après avoir accepté les conditions (à la clôture), mais le loyer à posséder est différent.
En vertu d'un contrat de location à propriétaire, l'acheteur et le vendeur conviennent de la possibilité d'une vente à un moment donné dans le futur. En fin de compte, le locataire / acheteur décide si la transaction aura réellement lieu. Entre-temps, l'acheteur effectue des paiements au vendeur, et une partie de ces paiements (habituellement) réduit l'argent nécessaire pour acheter la maison à une date ultérieure.
Pourquoi acheter avec un loyer?
Les programmes de location-acquisition peuvent être attrayants pour les acheteurs, en particulier ceux qui s'attendent à être dans une situation financière plus solide dans quelques années.
Acheter avec un mauvais crédit: Les acheteurs qui ne peuvent pas prétendre à un prêt hypothécaire peuvent commencer à acheter une maison avec un contrat de location. Au fil du temps, ils peuvent travailler sur la reconstruction de leurs scores de crédit , et ils peuvent être en mesure d'obtenir un prêt une fois qu'il est enfin temps d'acheter la maison.
Verrouiller un prix d'achat: Dans les marchés où les prix des maisons augmentent, les acheteurs peuvent obtenir un accord pour acheter au prix d'aujourd'hui (mais l'achat aura lieu plusieurs années dans le futur). Les acheteurs ont la possibilité de reculer si les prix des maisons chutent, bien que cela ait un sens financier ou non dépendra de combien ils ont payé en vertu de l'accord.
Essai routier: Les acheteurs peuvent vivre dans une maison avant de s'engager à acheter la propriété. En conséquence, ils peuvent en apprendre davantage sur les problèmes avec la maison, les voisins cauchemars, et les autres problèmes avant qu'il ne soit trop tard.
Déplacer moins: Les acheteurs qui se sont engagés dans une maison et un quartier (mais qui sont incapables d'acheter) peuvent entrer dans une maison qu'ils achèteront éventuellement. Cela réduit le coût et l'inconvénient de déménager après quelques années.
Construire l'équité: Techniquement, les locataires ne construisent pas l'équité de la même manière que les propriétaires. Cependant, les paiements peuvent s'accumuler et fournir une somme substantielle pour l'achat de la maison. Les acheteurs peuvent également économiser de l'argent dans un compte d'épargne et utiliser ces fonds à la place (éviter les pièges du loyer à posséder, et fournir la possibilité d'acheter une maison).
Pourquoi vendre avec un loyer?
Les vendeurs peuvent également bénéficier de la location à leurs propres arrangements.
Plus d'acheteurs: Si vous rencontrez des difficultés pour attirer des acheteurs, vous pouvez également faire appel à des locataires qui souhaitent acheter à l'avenir. Tout le monde n'a pas un bon crédit et peut prétendre à un prêt, mais tout le monde a besoin d'un endroit pour vivre.
Gagner un revenu: Si vous n'avez pas besoin de vendre tout de suite et d'utiliser l'argent pour un autre acompte , vous pouvez gagner un revenu de location tout en allant vers la vente d'une propriété.
Prix plus élevé: Vous pouvez demander un prix de vente plus élevé lorsque vous proposez un loyer. Vous offrez une opportunité que les gens sont prêts à payer. Les locataires ont également une «option» d'acheter la maison - qu'ils ne pourraient jamais utiliser - et la flexibilité coûte toujours plus cher.
Locataire investi: Un acheteur potentiel est plus susceptible de prendre soin d'une propriété (et s'entendre avec les voisins) qu'un locataire sans peau dans le jeu. L'acheteur est déjà investi dans la propriété et a un intérêt à le maintenir.
Comment ça marche
Tout est négociable: Une transaction de loyer à propre, également appelée option de location, commence avec le contrat. L'acheteur et le vendeur acceptent certains termes, et tous les termes peuvent être modifiés pour répondre aux besoins de tout le monde. En fonction de ce qui est important pour vous (que vous soyez acheteur ou vendeur), vous pouvez demander certaines fonctionnalités avant de signer un contrat.
Par exemple, vous pourriez demander un paiement initial plus important ou plus petit si cela vous serait utile.
Le conseil est essentiel: Assurez-vous de passer en revue tout contrat avec un avocat de l'immobilier parce que ces transactions peuvent être compliquées, et il y a beaucoup d'argent impliqué. Les offres de location-vente sont particulièrement risquées pour les acheteurs. Plusieurs escroqueries profitent des personnes avec un faible crédit et de grands espoirs d'acheter une maison. Même avec un vendeur honnête, il est possible de perdre beaucoup d'argent si les choses ne se passent pas comme prévu.
Une option d'achat: Au début de toute transaction de loyer à propre, l'acheteur paie au vendeur une prime d'option , qui est souvent d'environ cinq pour cent du prix d'achat final (bien qu'il puisse certainement être supérieur ou inférieur). Ce paiement donne à l'acheteur le droit ou "l'option" - mais pas l'obligation - d'acheter la maison à un moment donné dans le futur.
Aucun remboursement: Le paiement de la prime initiale est non-remboursable, mais il peut être appliqué au prix d'achat (si l'acheteur achète la maison, elle n'aura pas besoin d'autant d'argent). Les paiements d'options plus importants sont risqués pour les acheteurs: si l'opération ne se poursuit pas pour une raison quelconque, il n'y a aucun moyen de récupérer cet argent. Généralement, le vendeur conserve les paiements de prime après la fin d'un contrat de location.
Prix d'achat: L'acheteur et le vendeur fixent un prix d'achat pour la maison dans leur contrat. À un moment donné dans le futur (généralement entre un et cinq ans, selon les négociations), l'acheteur peut acheter la maison à ce prix - indépendamment de ce que la maison vaut réellement. Lors de la fixation du prix, un prix plus élevé que le prix actuel n'est pas rare (sinon, le vendeur a intérêt à vendre aujourd'hui). Si la valeur de la maison a augmenté plus rapidement que prévu, les choses se passent en faveur de l'acheteur. Si la maison perd de la valeur, le locataire n'achètera probablement pas la maison (en partie parce que cela n'a pas de sens, et en partie parce que le locataire pourrait ne pas être admissible à un prêt important avec un ratio prêt / valeur élevé ). Les acheteurs demandent généralement une hypothèque au moment de l'achat de la maison.
Paiements mensuels: L'acheteur / locataire effectue également des paiements mensuels au vendeur. Ces paiements servent de paiements de loyer (parce que le vendeur possède toujours la propriété), mais le locataire paie généralement un peu plus chaque mois. Le montant additionnel est habituellement crédité au prix d'achat final, de sorte qu'il réduit le montant d'argent que l'acheteur doit obtenir lors de l'achat de la maison. Encore une fois, la prime «prime» est non remboursable - elle compense le vendeur pour attendre de voir ce que l'acheteur va faire (le vendeur ne peut pas vendre la propriété à quelqu'un d'autre jusqu'à ce que l'accord avec le locataire se termine).
Entretien: Tous les participants bénéficient d'une maison bien entretenue, mais qui devrait payer? Votre accord devrait spécifier qui est responsable de l'entretien courant et des réparations importantes. Certains accords stipulent que tout objet de moins de 500 $ relève de la responsabilité de l'acheteur, mais les lois locales peuvent compliquer les choses (les propriétaires pourraient être tenus de fournir certaines commodités, même si votre accord stipule le contraire).
Louer pour posséder des pièges
Rien n'est parfait, et cela inclut le loyer pour posséder des programmes. Ces transactions sont compliquées, et les acheteurs et les vendeurs peuvent avoir des surprises désagréables. Quelques exemples sont énumérés ci-dessous, mais la liste des choses qui peuvent potentiellement mal tourner est beaucoup plus longue. Seul un avocat immobilier local peut vous donner une bonne idée de ce qui est en jeu dans votre situation, alors assurez-vous de visiter avec un avant de signer quoi que ce soit.
Risques pour les acheteurs
Perdre de l'argent: Si vous n'achetez pas la maison - pour une raison quelconque - vous perdez tout l'argent supplémentaire que vous avez payé. Les vendeurs qui sont facilement tentés peuvent rendre difficile ou peu attrayant votre achat.
Progrès lents: Vous pourriez envisager d'améliorer votre crédit ou d'augmenter votre revenu afin que vous soyez admissible à un prêt lorsque l'option se termine, mais les choses pourraient ne pas fonctionner comme prévu.
Moins de contrôle: Vous n'êtes pas encore propriétaire de la propriété, vous n'avez donc pas de contrôle total sur celle-ci. Votre propriétaire pourrait cesser de faire des paiements hypothécaires et de perdre la propriété par le biais de forclusion , ou vous pourriez ne pas être en charge des décisions concernant les articles d'entretien majeur. De même, votre propriétaire pourrait perdre un jugement ou cesser de payer des impôts fonciers et se retrouver avec des privilèges sur la propriété . L'accord devrait aborder tous ces scénarios (et le propriétaire n'est pas autorisé à vendre alors que vous avez une option sur la propriété), mais les batailles juridiques sont toujours une douleur majeure.
Chute des prix: Les prix des maisons pourraient chuter , et vous pourriez ne pas être en mesure de renégocier un prix d'achat inférieur. Ensuite, vous êtes laissé avec la possibilité de renoncer à l'ensemble de votre argent d'option ou d'acheter la maison. Si votre prêteur n'approuve pas un prêt surdimensionné, vous devrez apporter de l'argent supplémentaire à la clôture pour un acompte.
Les retards de paiement sont pénalisants: selon votre accord, si vous ne payez pas votre loyer à temps, vous risquez de perdre le droit d'acheter (avec tous vos paiements supplémentaires). Dans certains cas, vous conservez votre option, mais votre paiement supplémentaire pour le mois n'est pas «compté» et il n'ajoutera pas au montant que vous avez accumulé pour un achat éventuel.
Problèmes familiaux : Il se peut qu'il y ait des problèmes avec la propriété que vous ne connaissez pas avant d'essayer de l'acheter (comme des problèmes de titre). Traitez un loyer comme un achat «réel» - procurez-vous une inspection et une recherche de titre avant de plonger.
Escroqueries: Les escroqueries liées au loyer sont une façon attrayante de prendre d'importantes sommes d'argent auprès de personnes qui ne sont pas financièrement en sécurité.
Risques pour les vendeurs
Aucune certitude: Votre locataire ne peut pas acheter, donc vous devez tout recommencer et trouver un autre acheteur ou locataire (mais au moins vous obtenez de l'argent supplémentaire).
Argent lent: Vous ne recevez pas une grosse somme forfaitaire dont vous pourriez avoir besoin pour acheter votre prochaine maison.
Appréciation manquante: Vous verrouillez généralement un prix de vente lorsque vous signez un contrat de location avec option d'achat, mais les prix des maisons peuvent augmenter plus rapidement que prévu. Vous pourriez faire mieux de louer l'endroit et obtenir un contrat de vente à l'avenir (ou vous pourriez ne pas).
Chute des prix des maisons : les prix des maisons pourraient chuter, et si votre locataire n'achète pas, vous auriez mieux fait de simplement vendre la propriété.
Découverte des défauts: les acheteurs peuvent découvrir des défauts que vous n'avez jamais connus en utilisant la maison différemment, et ils peuvent décider de ne pas acheter. Peut-être que la plomberie peut gérer un couple, mais pas une famille de cinq personnes, et personne ne pouvait être au courant de la question. Vous n'essayez pas de tromper qui que ce soit - c'est un défaut qui n'est jamais apparu sous le régime précédent - mais maintenant c'est un problème et vous devrez le divulguer à de futurs acheteurs (ou le réparer).