Combien de votre maison avez-vous vraiment?
En d'autres termes; Le ratio LTV vous indique combien d'une propriété vous possédez vraiment par rapport à ce que vous devez. Le ratio est utilisé pour plusieurs types de prêts, y compris les prêts immobiliers et automobiles (achats et refinancements).
Comment calculer
Pour calculer un ratio LTV, divisez le montant d'un prêt en la valeur totale de l'actif garantissant le prêt.
Exemple: Supposons que vous voulez acheter une maison d'une valeur de 100 000 $. Vous avez 20 000 $ disponibles pour un acompte , vous devrez donc emprunter 80 000 $.
Votre ratio LTV sera de 80% parce que le montant du prêt est de 80% de la valeur de la maison. 80 000 $ divisé par 100 000 $ est égal à 0,80 (ce qui équivaut à 80% - voir la relation entre les décimales et les pourcentages ).
Calculez le ratio LTV en divisant la valeur du prêt par la valeur de la propriété: 80 000/100 000 = 0,8.
Un moyen facile de calculer LTV est d'utiliser la calculatrice de votre appareil ou de rechercher Google en utilisant la barre oblique ("/") pour la division.
Par exemple, le lien suivant va «rechercher» la réponse: 80 000/100 000, ou vous pouvez le saisir dans n'importe quel champ de recherche (y compris Bing et Yahoo).
Pourquoi ça compte
Un ratio LTV aide les prêteurs à évaluer le risque: Plus ils prêtent, plus ils prennent de risques. Un risque plus élevé pour le prêteur signifie:
- Il est plus difficile d'obtenir une approbation pour les prêts.
- Vous devrez peut-être payer plus (avec un taux d'intérêt plus élevé ).
- Vous devrez peut-être payer des coûts supplémentaires, tels que l'assurance hypothécaire.
Si vous calculez LTV, vous avez probablement affaire à un prêt garanti par un type de garantie . Par exemple, lorsque vous empruntez de l'argent pour acheter une maison, le prêt est garanti par un privilège sur la maison . Le prêteur peut prendre possession de la maison et la vendre par forclusion si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt. La même chose vaut pour les prêts automobiles - votre voiture peut être repris si vous arrêtez de faire des paiements.
Les prêteurs ne veulent pas vraiment votre propriété - ils veulent juste récupérer leur argent rapidement. S'ils ne prêtent que jusqu'à 80% (ou moins) de la valeur de la propriété, ils peuvent vendre la propriété à moins de $ 1 pour récupérer leurs fonds. C'est plus facile que de tenir une bonne offre.
De même, tout ce que vous avez acheté pourrait avoir perdu de la valeur depuis que vous l'avez acheté, donc prêter 100 pour cent ou plus met les prêteurs à risque.
Enfin, lorsque vous avez investi une partie de votre argent dans un achat, vous avez plus de chances de l'évaluer et de continuer à effectuer des paiements. Vous avez la peau dans le jeu, donc vous n'allez pas partir à moins d'être à court d'options.
Bons ratios LTV
Qu'est-ce qu'un bon ratio LTV qui peut vous aider à obtenir un prêt?
Cela dépend de la préférence de votre prêteur et du type de prêt. Vous aurez souvent plus de chance avec plus de capitaux investis (ou un ratio LTV inférieur).
Avec les prêts immobiliers, 80% est un nombre magique. Si vous empruntez plus de 80 pour cent de la valeur d'une maison, vous devrez généralement obtenir une assurance hypothécaire privée (PMI) pour protéger votre prêteur. C'est une dépense supplémentaire, mais vous pouvez souvent annuler l'assurance une fois que vous obtenez moins de 80 pour cent LTV. Un autre nombre notable est de 97%. Certains prêteurs vous permettent d'acheter avec 3 pour cent de baisse (les prêts FHA exigent 3,5 pour cent) - mais vous devrez payer une assurance hypothécaire, éventuellement pour la durée de votre prêt.
Avec les prêts auto, les ratios LTV augmentent souvent, mais les prêteurs peuvent fixer des limites (ou des maximums) et modifier vos taux en fonction de l'évolution de votre ratio LTV. Dans certains cas, vous pouvez même emprunter à plus de 100% de LTV.
Sous l'eau: Lorsque le ratio LTV est supérieur à 100%, le prêt est supérieur à la valeur de l'actif garantissant le prêt (ou vous avez des fonds propres négatifs). Ce n'est généralement pas une bonne situation parce que vous auriez à écrire un chèque (ou payer) pour vendre l'actif - vous n'obtiendrez pas d'argent de la transaction. Après la chute de la valeur des maisons pendant la crise des prêts hypothécaires , les prêts hypothécaires sous l'eau constituaient un problème majeur. Les prêts automobiles sous-marins sont toujours un problème. Si vous empruntez avec un ratio LTV élevé, assurez-vous qu'il y a une bonne raison de prendre le risque.
Gardez à l'esprit: votre capital n'a pas à être sous la forme d'argent que vous apportez à l'accord. Si vous possédez des biens (ou une partie d'une propriété), votre participation peut être utilisée comme valeur nette et la valeur de cet intérêt peut changer avec le temps. Par exemple, lorsque vous empruntez un prêt sur valeur domiciliaire contre votre maison, vous utilisez la valeur de votre maison et vous augmentez votre ratio LTV lorsque vous obtenez un prêt. Si votre maison gagne de la valeur parce que les prix du logement augmentent, votre LTV diminuera (bien que vous pourriez avoir besoin d'une évaluation pour le prouver). De même, si vous empruntez de l'argent pour construire une nouvelle maison, vous pouvez utiliser le terrain que vous construisez comme une valeur nette pour un prêt de construction.
Plus grande image
Les ratios LTV sont extrêmement importants. Mais ils font partie d'une image plus grande, qui comprend:
- Vos scores de crédit (avec un bon crédit, il est plus facile d'obtenir des prêts LTV plus élevés)
- Votre revenu disponible pour effectuer des paiements mensuels
- L'actif que vous achetez (est-ce une maison en bon état ou une unité multifamiliale? Est-ce un véhicule neuf ou d'occasion? Moto ou VR?)
En plus de votre crédit, l'une des choses les plus importantes pour les prêteurs est votre ratio d'endettement. C'est un moyen rapide pour eux de comprendre jusqu'à quel point tout nouveau prêt sera abordable - pouvez-vous accepter ces paiements mensuels supplémentaires, ou vous en sortez-vous?