Comment acheter une hypothèque

Les rachats d'hypothèques peuvent réduire vos paiements mensuels

Pour de nombreux emprunteurs , un rachat d'hypothèque peut être plus avantageux qu'un prêt modulable avec une option de paiement qui permet un amortissement négatif comme une option ARM . Les rachats d'hypothèques incluent toujours le principal et l'intérêt dans les paiements mensuels des consommateurs. Cela signifie que chaque fois que les propriétaires font des paiements hypothécaires, leurs soldes de prêts deviennent plus petits au lieu de plus gros. Un solde hypothécaire plus petit signifie que les capitaux propres augmentent, même lorsque l'appréciation est faible.

Caractéristiques communes d'achat d'hypothèque

Les rachats d'hypothèques fonctionnent comme ceci:

• Les paiements sont réduits et calculés sur la base d'un taux d'intérêt inférieur sur une durée spécifique.
• La différence entre le taux de change «réel» et le taux d'intérêt réduit est payée en espèces par le vendeur ou l'acheteur.
• Pensez-y comme une subvention. C'est comme encaisser 1200 $ à la banque et retirer 100 $ tous les mois pendant 12 mois pour aider à faire votre paiement hypothécaire.

3-2-1 Achat d'hypothèque

• Il s'agit d'une hypothèque entièrement amortie sur 30 ans .
• Le taux d'intérêt augmente de 1% chaque année pour les trois premières années.
• Ensuite, le taux d'intérêt est fixé pour le terme restant.

Par exemple, dites que votre solde de prêt est de 350 000 $ et que le taux d'intérêt est fixé à 6,75% pour 30 ans. Le vendeur (ou vous) pourrait «réduire» le taux d'intérêt en payant une somme forfaitaire de 15 853 $. Voilà comment cela fonctionne:

1. Le taux d'intérêt de la première année est de 3,75% payable à 1 621 $ par mois.

1. Le taux d'intérêt de la deuxième année est de 4,75% payable à 1 826 $ par mois.
2. Le taux d'intérêt de la troisième année est de 5,75% payable à 2 043 $ par mois.
3. Les années 4 à 30 portent un taux d'intérêt de 6,75% payable à 2 270 $ par mois.

Par conséquent:

• Les économies de la première année (par rapport à 2 270 $ par mois) sont de 649 $ par mois ou 7 790 $.

• Les économies de la deuxième année (par rapport à 2 270 $ par mois) sont de 444 $ par mois ou 6 332 $.
• Les économies de la troisième année (par rapport à 2 270 $ par mois) sont de 228 $ par mois ou 2 731 $.

Ajoutez les économies annuelles: 7 790 $ + 6 332 $ + 2 731 $ = 15 853 $. Par conséquent, il en coûte 15 853 $ pour réduire le taux d'intérêt et les paiements pour trois exercices complets.

3-2-1 Avantages de l'achat d'hypothèque

• L'emprunteur se qualifie pour ce prêt au taux d'intérêt de 3,75% et le montant du paiement de 1 670 $ par rapport au taux réel de 6,75% et le paiement de 2 270 $.
• Au lieu que le paiement saute d'un seul coup, il augmente en plus petits montants, environ 200 $ par année, pour les trois premières années.
• Il maintient des paiements bas pendant 36 mois pour les emprunteurs dont le revenu devrait augmenter plus tard. Peut-être un conjoint retourne-t-il au travail après une pause ou une personne s'attend-elle à obtenir un diplôme et à décrocher un emploi mieux rémunéré avec ce nouveau diplôme?

2-1 Hypothèque d'achat

• Il s'agit d'une hypothèque entièrement amortie sur 30 ans.
• Le taux d'intérêt augmente de 1% chaque année pour les deux premières années.
• Ensuite, le taux d'intérêt est fixé pour le terme restant.

Par exemple, dites que votre solde de prêt est de 350 000 $ et que le taux d'intérêt est fixé à 6,75% pour 30 ans. Le vendeur (ou vous) pourrait «réduire» le taux d'intérêt en versant une somme forfaitaire de 8 063 $.

Voilà comment cela fonctionne:

1. Le taux d'intérêt de la première année est de 4,75% payable à 1 826 $ par mois.
2. Le taux d'intérêt de la deuxième année est de 5,75% payable à 2 043 $ par mois.
3. Les années trois à 30 portent un taux d'intérêt de 6,75% payable à 2 270 $ par mois.

Par conséquent:

• Les économies de la première année (par rapport à 2 270 $ par mois) sont de 444 $ par mois ou 6 332 $.
• Les économies de la deuxième année (par rapport à 2 270 $ par mois) sont de 228 $ par mois ou 2 731 $.

Ajoutez les économies annuelles: 6 332 $ + 2 731 $ = 8 063 $. Par conséquent, il en coûte 8 063 $ pour réduire le taux d'intérêt et les paiements pendant deux années complètes.

Buydowns hypothécaires permanentes

Un rachat d'hypothèque permanente se produit lorsque vous achetez le taux d'intérêt au début en payant des points de prêt. La plupart des acheteurs ne veulent pas prendre l'argent de leur poche pour réduire un taux, mais parfois, c'est logique.

Supposons également que le vendeur paie un crédit de clôture de 4% à l'acheteur et que les frais de clôture de l'acheteur s'élèvent à 2%. Utilisez le crédit supplémentaire de 2 pour cent pour réduire le taux d'intérêt!

Remarque: Les prêteurs exigent généralement un acompte plus élevé pour un Buydown 3-2-1 et un moins pour un Buydown 2-1. Il existe d'autres types de prêts hypothécaires, mais ces deux sont les plus populaires.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.