Le refinancement hypothécaire n'est pas bon pour chaque propriétaire
Refinancement hypothécaire fait fureur lorsque les taux d'intérêt baissent. Les taux ne doivent pas non plus chuter très loin, avant que des dizaines de propriétaires décident que le refinancement de leur hypothèque a du sens. Mais cela n'a pas toujours de sens financier de refinancer . Parfois, refinancement hypothécaire est la pire chose que vous pouvez faire.
Qu'est-ce que le refinancement hypothécaire?
Le refinancement d'une hypothèque signifie que les propriétaires remboursent leur hypothèque existante et remplacent cette hypothèque par un nouveau prêt.
Généralement, les coûts associés au refinancement hypothécaire sont intégrés au prêt, ce qui signifie qu'ils sont ajoutés au solde existant, ce qui augmente le montant du prêt.
Quand un montant de prêt est augmenté, les capitaux propres d' un propriétaire sont diminués.
Il est possible d'augmenter le solde du capital d'une hypothèque et de réduire le paiement hypothécaire existant. C'est pourquoi de nombreux emprunteurs sont attirés par le refinancement hypothécaire. Pour réduire le paiement hypothécaire existant, la durée du prêt est prolongée. Mais un paiement inférieur pourrait ne pas être rentable à long terme. C'est souvent une résolution à court terme.
Pourquoi le refinancement hypothécaire prolonge la durée de votre prêt hypothécaire
Lorsque la durée du prêt est prolongée, il faudra plus de temps pour payer cette hypothèque en totalité. Si vous avez contracté un prêt lorsque vous avez acheté votre maison, il s'agissait probablement d'un prêt de 30 ans. Supposons que vous décidiez de refinancer votre hypothèque au bout de 5 ans. Au lieu de vous attendre à rembourser votre prêt dans 25 ans à ce stade, vous devrez maintenant payer sur cette hypothèque pour une période totale de 35 ans.
Si votre prêt initial a été amorti pendant 30 ans sur une hypothèque de 100 000 $ à un taux d'intérêt de 6%, votre paiement mensuel est de 599,55 $. Si vous refinancez cette hypothèque à 103 000 $, à 5,5%, votre nouveau paiement est de 584,82 $. Votre prêt sera réinitialisé pour une durée de 30 ans. La plupart des emprunteurs choisissent une période d'amortissement de 30 ans.
Vous paierez 60 mois de plus et paierez 35 065 $ de plus pendant la durée du prêt, si vous vivez dans la propriété assez longtemps pour rembourser votre prêt.
Si vous décidez de vendre après le refinancement hypothécaire, vous perdrez 3 000 $ de capitaux propres, plus tout solde de capital que vous avez remboursé sur le prêt initial de 100 000 $.
Coûts associés au refinancement hypothécaire
Vous paierez les coûts du refinancement hypothécaire en utilisant un taux d'intérêt plus élevé, ou ces frais s'ajouteront à votre solde hypothécaire impayé parce que peu de propriétaires paient ces coûts en espèces. Il n'y a pas de trajet gratuit. Voici les frais typiques payés pour obtenir un refinancement:
- Évaluation
- Politique de titre
- Escroc
- Points de prêt
- Création
- En traitement
- Souscription
- Câble
- Demande du bénéficiaire
- Application
- Administration
- Reconveyance
- Rapport de crédit
- Notaire
- E-mail doc
- Service fiscal
- Enregistrement
Cela ne vaut pas la peine de refinancer votre hypothèque pour économiser 15 $ par mois dans ces circonstances. La plupart des experts hypothécaires disent que vous devriez être en mesure de récupérer vos coûts de refinancement hypothécaire sur une période de 3 ans. Si vous avez économisé seulement 15 $ par mois et que cela vous coûte 3000 $, il faudrait 200 mois pour atteindre le seuil de rentabilité.
Toutefois, si vos coûts totaux pour refinancer votre prêt hypothécaire vous coûtent 3 000 $, par exemple, et que vous économisez 50 $ par mois sur votre versement hypothécaire en l'abaissant de ce montant, vous atteindrez le seuil de rentabilité au bout de 5 ans. Parfois, les gens se transforment en refinanceurs en série, et chaque fois que les taux d'intérêt baissent d'un demi-point ou un point, ils se précipitent pour se refinancer, pensant qu'ils font la chose intelligente alors que souvent c'est le contraire.
De plus, votre situation personnelle pourrait être unique, et le refinancement pourrait vous sembler logique alors qu'il ne le serait pas aux autres à première vue. Par exemple, disons que vous possédiez une résidence secondaire avec un solde hypothécaire de 200 000 $. Cette hypothèque pourrait être payée à un taux légèrement plus élevé que les taux d'aujourd'hui. Si l'hypothèque de votre résidence principale était, disons, amortie sur 15 ans, vous pourriez probablement refinancer votre maison principale sur 30 ans, garder le même paiement et rembourser l'hypothèque de votre résidence secondaire.
Si vous avez un doute, demandez à un professionnel de l'immobilier qui n'a pas de chien dans la course, comme un évaluateur, ou un agent d'entiercement, ou même un agent immobilier pour calculer les mathématiques pour vous. Parce que si vous demandez à un prêteur hypothécaire si vous devez refinancer, le plus souvent la réponse à cette question est oui.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.