Sujet aux ventes ne sont pas des hypothèses de prêt
À quoi l'achat est-il soumis?
«Acheter sous réserve» signifie acheter une maison assujettie à l'hypothèque existante.
Cela signifie que le vendeur ne rembourse pas l' hypothèque existante et que l'acheteur prend en charge les paiements. Le solde impayé de l'hypothèque existante est ensuite calculé dans le cadre du prix d'achat de l'acheteur.
Pourquoi un acheteur achèterait-il un logement assujetti à l'hypothèque?
La principale raison de l'achat est de prendre en charge le taux d'intérêt actuel du vendeur. Si les taux d'intérêt actuels sont de 7% et qu'un vendeur a un taux d'intérêt fixe de 5%, cette différence de 2% peut faire une énorme différence dans le paiement mensuel de l'acheteur.
- Une hypothèque de 200 000 $ à un taux d'intérêt de 5% est amortie à un paiement de 1 073,64 $ par mois.
- Une hypothèque de 200 000 $ à un taux d'intérêt de 7% est amortie à un paiement de 1 330,60 $ par mois.
- Les économies mensuelles pour un acheteur dans ces circonstances sont de 256,96 $ ou 3 083,52 $ par année.
Une deuxième raison: généralement les acheteurs ne sont pas admissibles à l'achat d'une maison lors de l'utilisation sous réserve de financement à moins que le vendeur décide de tirer le rapport de crédit de l'acheteur.
Si un vendeur est prêt, même un acheteur avec un mauvais crédit peut acheter une maison sous réserve.
Trois types de sujet aux options
Un sujet à vendre n'implique pas nécessairement un financement par le propriétaire, mais il pourrait le faire. La question de savoir si le vendeur a un type de financement dépend du fait que le vendeur rembourse l'hypothèque et / ou le montant de l'acompte par rapport au prix d'achat.
- Un sujet direct à l'emprunt: Le type d'objet le plus courant est lorsque l'acheteur paie en espèces la différence entre le prix d'achat et le solde du prêt existant du vendeur. Par exemple, si le solde du prêt existant du vendeur est de 150 000 $ et que le prix de vente est de 200 000 $, l'acheteur doit donner au vendeur 50 000 $ en espèces.
- Un rétrocession de vendeur , aussi connu sous le nom de vendeur ou propriétaire financement, se trouvent le plus souvent sous la forme d'une deuxième hypothèque . Un carryback de vendeur peut également être un contrat de terrain ou un instrument de vente d' option de location .
Par exemple, si le prix de vente est de 200 000 $, le solde du prêt existant est de 150 000 $ et l'acheteur verse 20 000 $, le vendeur portera le solde de 30 000 $ à un taux d'intérêt distinct négocié entre les parties. L'acheteur accepterait de faire un paiement au prêteur du vendeur et un paiement séparé à un taux d'intérêt différent au vendeur.
- Envelopper sous réserve de: Un wrap-around sujet à donner au vendeur une priorité d'intérêt parce que le vendeur fait de l'argent sur le solde de l'hypothèque existante. Disons que l'hypothèque existante porte un taux d'intérêt de 5%. Si le prix de vente est de 200 000 $ et que l'acheteur dépose 20 000 $, le report rétrospectif du vendeur sera de 180 000 $. Au taux de 6%, le vendeur gagne 1% sur l'hypothèque existante de 150 000 $ et 6% sur le solde de 30 000 $. L'acheteur paierait 6% sur 180 000 $.
Différence entre l'hypothèse et une hypothèse de prêt
Dans le cas d'une transaction, ni le vendeur ni l'acheteur ne disent au prêteur existant que le vendeur a vendu la propriété et que l'acheteur effectue maintenant les paiements. L'acheteur n'a pas obtenu l'autorisation de la banque pour reprendre le prêt. Les prêteurs mettent un verbiage spécial dans leurs hypothèques et des actes de fiducie qui donnent au prêteur le droit d'accélérer le prêt en cas d' aliénation .
Est-ce que les banques appellent ces prêts dus et payables lors du transfert? Ça dépend. Dans certaines situations, certaines banques sont simplement heureuses que quelqu'un - n'importe qui - effectue les paiements. Mais les banques ont le droit en raison de la clause d'accélération de l'acte hypothécaire ou de fiducie. C'est ce qui en fait une situation risquée pour un acheteur. Si l'acheteur ne peut pas rembourser le prêt à la demande de la banque, la banque pourrait initier une saisie .
Si un acheteur fait une hypothèse de prêt , l'acheteur assume formellement le prêt avec la permission de la banque. Cela signifie que le nom du vendeur est retiré du prêt, et l'acheteur est admissible au prêt, tout comme tout autre prêt d'achat d'argent . Généralement, les banques facturent à l'acheteur des frais de prise en charge pour traiter une hypothèse de prêt, mais les frais sont beaucoup moins élevés que les frais pour obtenir un prêt conventionnel . Prêts FHA permettent une hypothèse de prêt, mais la plupart des prêts classiques ne le font pas.