Conseils d'impôt pour l'annexe E
Les locateurs doivent conserver d'excellents documents concernant la base des coûts, le revenu et les dépenses, et la meilleure façon de garder une trace de tout cela est de mettre en place une feuille de calcul - votre comptable fiscal peut même avoir un modèle que vous pouvez utiliser.
Voici les choses que vous voudrez suivre:
- Prix d'achat de la maison, du condo ou de l'immeuble que vous louez
- Dépréciation accumulée et amortissement annuel courant de votre propriété
- Revenus locatifs
- Dépôts de garantie que vous avez reçus
Vous voudrez également garder une trace des diverses dépenses associées à votre propriété de location, y compris:
- Commissions ou frais de gestion immobilière
- Coûts de publicité
- Nettoyage, entretien et réparation
- Assurance des propriétaires et cotisations HOA
- Impôts fonciers et frais d'intérêts hypothécaires
- Dépôts de garantie remboursés au locataire
- et diverses autres dépenses, telles que les services publics, l'aménagement paysager et la collecte des ordures
Si vous suivez ces dépenses à l'aide d'un logiciel de finances personnelles ou d'une feuille de calcul informatique, vos rapports mensuels et annuels seront à portée de main et vous pourrez facilement les imprimer.
Limitations de perte d'activité passive
Voici généreuse règle IRS n ° 1: Si l'un de vos biens locatifs a une perte nette pour l'année, cette perte peut être compensée par les pertes et les bénéfices de tous vos autres biens locatifs.
Maintenant, voici les nouvelles peut-être pas si bonnes: Si le grand total de toutes vos propriétés est négatif - une perte nette - cette perte pourrait être entièrement, partiellement ou pas déductible du tout pour le reste de votre revenu pour l'année en raison de limitations de perte d'activité passive.
La location de biens immobiliers est généralement considérée comme une activité passive, même si vous consacrez beaucoup de temps à choisir les bons locataires, à réparer le logement locatif et à inspecter la propriété pour l'entretien de routine.
Les pertes résultant d'activités passives se limitent à compenser les bénéfices passifs.
Si vous participez activement aux activités de location, toute perte de location peut potentiellement être déduite jusqu'à concurrence de 25 000 $ par année pour l'ensemble de vos propriétés locatives. Les personnes mariées qui produisent séparément ont une limite de perte locative maximale de 12 500 $, à condition que la personne ait vécu séparée de son conjoint en tout temps au cours de l'année d'imposition. Le montant de la perte de location autorisée pour les participants actifs dans une propriété locative varie en fonction de votre revenu brut ajusté modifié (MAGI):
- Pour les MAGI de 100 000 $ ou moins (50 000 $ ou moins pour les demandes déposées séparément), les pertes locatives peuvent être déduites intégralement, jusqu'à concurrence de la limite de 25 000 $ (12 500 $).
- Pour les MAGI entre 100 000 $ et 150 000 $ (entre 50 000 $ et 75 000 $ s'ils sont déposés séparément), les pertes locatives peuvent être déduites jusqu'à 50% de la différence entre 150 000 $ (75 000 $) et MAGI.
- Pour les MAGI de plus de 150 000 $ (75 000 $ si les demandes sont déposées séparément), aucune perte de location ne peut être déduite des autres revenus.
Vous pouvez reporter les pertes en avant
Cela nous amène à la règle n ° 2 IRS généreuse: Les pertes locatives qui sont limitées par les limitations de perte d'activité passive peuvent être reportées à l'année fiscale suivante lorsqu'elles peuvent compenser les bénéfices locatifs.
Les limitations de perte d'activité passive sont appliquées chaque année, mais les pertes locatives continuent à être reportées année après année jusqu'à ce que les pertes soient épuisées en compensant les bénéfices locatifs ou en les déduisant des autres revenus.
Le formulaire 8582 est utilisé pour calculer les limitations de perte d'activité passive et pour garder trace des pertes de location qui s'accumulent chaque année pour chaque propriété.
Planification fiscale pour les propriétaires
Les propriétaires font parfois un petit profit lorsque le revenu de location est suffisant pour payer l'hypothèque ainsi que les taxes foncières, l'assurance et les réparations. Mais les propriétaires peuvent déprécier le prix d'achat de la propriété locative, et cela peut souvent transformer un petit profit économique en une petite perte fiscale - les dépenses dépassent le revenu après que l'amortissement soit pris en considération.
De temps en temps, cependant, les propriétaires font face à des dépenses importantes, comme le remplacement d'un toit ou l'éviscération d'un appartement après le départ d'un locataire à long terme.
Dans ces circonstances, il est possible que le propriétaire subisse une perte supérieure à 25 000 $, mais les règles sur la perte passive d'activités limitent la perte à exactement 25 000 $. Le reste sera reporté à l'année prochaine lorsque le propriétaire aura, espérons-le, plus de profit et sera en mesure d'absorber les pertes fiscales excédentaires.
Vendre des biens locatifs
Les pertes locatives pour une propriété donnée sont entièrement autorisées dans l'année au cours de laquelle une propriété est vendue dans le cadre d'une disposition complète à un acheteur non lié.
La vente d'une maison, d'un immeuble d'habitation ou d'une autre propriété locative n'est pas la même chose que la vente de votre résidence principale. Tout comme lorsque vous calculez les gains en capital, la formule pour calculer le gain ou la perte de biens locatifs consiste à soustraire votre base de coûts de votre prix de vente.
Coût de base rajusté pour les biens locatifs
La formule pour calculer votre base de coûts sur les biens locatifs est la suivante:
- Prix d'achat
- Plus les coûts d'achat (frais de titre et d'entiercement, commissions d'agent immobilier, etc.)
- Plus d'améliorations (remplacement du toit, nouveau four, etc.)
- Plus les frais de vente ( frais de titre et d'entiercement, commissions d'agent immobilier, etc.)
- Plus l'amortissement cumulé (comme indiqué sur vos formulaires d'impôt)
- Est égal à votre base de coûts
Le calcul de votre profit ou perte serait:
- Prix de vente
- Moins votre base de coûts
- Est égal à votre gain ou perte
Si le résultat est positif, vous avez réalisé un profit lorsque vous avez vendu votre bien locatif. Si le résultat est négatif, vous avez subi une perte. Les gains sur les biens locatifs peuvent être imposés en partie à titre de récupération de l'amortissement à un taux d'imposition maximal de 25% et en partie à titre de gains en capital . Les ventes de biens locatifs sont déclarées sur le formulaire 4797, et les calculs de gains en capital sont déclarés à l'annexe D.
Biens immobiliers et responsabilité limitée
Beaucoup de propriétaires envisagent de former des sociétés, des sociétés à responsabilité limitée ou des partenariats pour posséder leurs propriétés locatives. Une société pourrait être désavantageuse parce que les sociétés n'ont pas de taux d'imposition privilégié sur les gains en capital à long terme.
Une société à responsabilité limitée serait en mesure de transmettre des gains à long terme à ses membres, de sorte que les gains seraient toujours admissibles au taux préférentiel de 15 pour cent sur les gains à long terme. Les propriétaires devraient discuter de cela et d'autres aspects juridiques de la formation d'une société pour les propriétés de location avec un avocat pour avoir une idée de toutes les implications juridiques et financières d'une telle stratégie.