Certaines dépenses peuvent ajouter à votre coût et réduire les gains en capital
Cela dit, votre gain pourrait être plus que l'exclusion ou la propriété que vous pourriez ne pas qualifier. Cela peut vous permettre de vous demander quelles dépenses, le cas échéant, associées à la vente sont déductibles d'impôt.
Votre base de coûts et l'impôt sur les gains en capital
Vous pouvez inclure toutes sortes de dépenses de vente dans la base de coût de votre maison. La base de vos coûts est ce qui est soustrait du prix de vente pour déterminer le montant d'un gain - ou, dans certains cas, d'une perte - que vous avez réalisé.
L'ajout de dépenses augmente la base de vos coûts, et une augmentation des coûts diminue votre gain en capital. Si vous avez moins de gains, vous avez plus de chances de tomber dans la limite d'exclusion, et si votre gain n'est pas exclu, vous paierez moins d'impôt. C'est une bonne affaire tout le temps.
Vous pouvez déduire toutes les dépenses raisonnables et habituelles pour la vente de votre maison, y compris tous les frais que vous payez à la clôture, plus les améliorations qui prolongent la vie utile de la propriété.
La plupart des coûts associés à la préparation de la propriété pour la vente et la vente peuvent être considérés comme une déduction. La section Base ajustée de la publication IRS 523 offre une liste complète des ajustements possibles que vous pouvez apporter à vos coûts en ajoutant ces coûts.
Conservez tous vos reçus pour ne rien oublier.
L'exclusion des ventes de maison de l'impôt sur les gains en capital
La plupart des gens n'ont pas à s'inquiéter de payer l'impôt sur les gains en capital lorsqu'ils vendent leur maison, car les couples mariés peuvent exclure jusqu'à 500 000 $ de gains et les contribuables célibataires peuvent exclure jusqu'à 250 000 $.
Bien sûr, comme pour la plupart des choses liées à la fiscalité, il existe des règles d'admissibilité.
Les deux conjoints - ou un seul contribuable s'il n'est pas marié - doivent avoir vécu à la maison pendant au moins deux des cinq dernières années précédant la vente. Vous devez également posséder la propriété pendant au moins deux de ces cinq années. Les chiffres de l'IRS cela en fait votre résidence principale.
Si vous êtes marié et produisez une déclaration conjointe, un seul d'entre vous doit réussir le test de propriété.
Vous n'avez pas à posséder la maison et y vivre simultanément. Vous pourriez avoir vécu dans la maison en tant que locataire pendant un certain temps avant de l'acheter. Vous ne devez pas non plus y vivre au moment où vous le vendez. Votre période de résidence de deux ans peut avoir lieu à n'importe quel moment, pourvu qu'elle se situe dans cette période de cinq ans.
Si vous avez un copropriétaire - par exemple, vous avez acheté la propriété avec quelqu'un d'autre avec qui vous n'êtes pas marié - chacun de vous peut prendre son exclusion de 250 000 $.
Il y a un dernier crochet: Vous-ou vous ou votre conjoint ou copropriétaire-ne pouvez pas avoir demandé une exclusion pour un gain provenant de la vente d'une autre maison dans les deux années précédant immédiatement la vente de la maison.
Qu'est-ce qui est taxé en tant que gain à long terme?
Tout gain que vous réalisez sur le montant de l'exclusion sera imposé comme un gain en capital à long terme si vous étiez propriétaire de la maison pendant plus d'un an.
Le taux d'imposition sur les gains en capital à long terme est de 0%, 15% ou 20% selon la tranche d'impôt sur le revenu dans laquelle vous tombez.
La plupart des contribuables paient l'impôt sur les gains en capital au taux de 15 pour cent, alors vous pourriez vouloir mettre de côté 15 pour cent de votre gain imposable pour l'IRS si vous n'êtes pas admissible à l'exclusion si votre gain est supérieur à l'exclusion.
L'effet des impôts de l'État
Vérifiez également le taux d'imposition des plus-values dans votre état. Les impôts que vous devez payer sur la vente de la maison ne réduiront pas votre gain en capital, mais vous pouvez au moins les inclure avec les autres impôts sur le revenu que vous avez payés à l'annexe A si vous détailler vos déductions .
Votre déduction est toutefois limitée à 10 000 $, à compter de 2018, et ce plafond s'applique aux impôts sur le revenu versés à vos impôts locaux et locaux.
Vous ne pouvez déduire que 10 000 $ du total lorsque vous les ajoutez tous ensemble.
Si vous possédez la propriété depuis moins d'un an, il s'agit d'un gain en capital à court terme et vous ne serez pas admissible à l'exclusion parce que vous ne respectez pas les règles de résidence ou de propriété. Ce type de gain est imposé aux taux d'imposition ordinaires avec vos autres revenus. En d'autres termes, vous payez effectivement le pourcentage de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous trouvez, après avoir pris tous les crédits et déductions d'impôt disponibles.
Qu'en est-il de la propriété séparée?
Que se passe-t-il avec le réfrigérateur de votre maison et tous ces autres appareils? Ceux-ci sont considérés séparés de votre maison. Si vous les vendez séparément, il est très probable que vous le fassiez pour moins que ce que vous avez payé pour eux. Malheureusement, si vous subissez une perte-et vous le ferez probablement-cette perte n'est pas déductible d'impôt.
Vous pouvez toujours récupérer de l'argent en les vendant, cependant. Si les appareils sont relativement neufs, vous devriez être en mesure de trouver un reçu pour leurs prix d'achat. Si les appareils sont plus anciens, ils peuvent ne pas avoir beaucoup de valeur, mais vous pouvez avoir une idée des valeurs du marché équitable en parcourant les petites annonces locales, eBay ou craigslist pour les appareils similaires.
Bien sûr, le produit représente aussi un revenu imposable, alors vous pourriez vouloir vous épargner de l'aggravation en les incluant dans la vente de la maison.