Définition: Langue dans une hypothèque ou acte de fiducie qui permet au prêteur d'appeler le prêt immédiatement dû et payable dans le cas où le propriétaire vend la propriété ou transfère le titre à la propriété. Presque chaque prêt contient aujourd'hui une clause d'aliénation, ce qui signifie que le titre ne peut pas être transféré et qu'un acheteur ne peut pas acheter sous réserve d'un prêt existant sans déclencher une clause de vente à terme.
Une clause de vente due est la même chose qu'une clause d'aliénation.
Un type commun de clause d'aliénation trouvé dans de nombreux actes de fiducie est la suivante, de la Securities and Exchange Commission des États-Unis:
"Dans le cas où la Propriété ou une partie de celle-ci ou tout intérêt y est vendu, transmis ou aliéné par le Fiduciaire, que ce soit volontairement ou involontairement, sauf comme interdit par la loi, toute obligation garantie par la présente
l'instrument, quelles que soient les dates d'échéance qui y sont exprimées, au choix du porteur et sans demande ni avis, devient immédiatement exigible et payable. "
Il est pratiquement impossible aujourd'hui de trouver des hypothèques existantes qui ne contiennent pas une telle clause. Bien que cela ne puisse pas être énoncé textuellement, la clause d'aliénation interdit le transfert de biens immobiliers sans rembourser l'hypothèque existante.
À l'époque où le financement créatif était extrêmement populaire à la fin des années 1970 et au début des années 1980 aux États-Unis, en particulier en Californie, les agents immobiliers parlaient souvent de l'affaire Tucker c. Lassen Savings and Loan.
Ce fut un procès historique impliquant un contrat de vente de terrains à tempérament. Il a essentiellement dit que le prêteur n'avait pas le droit d'appeler le prêt dû et payable parce qu'il ne pouvait pas prouver que sa sécurité a été endommagée lors du transfert de la vente dans un contrat foncier .
Pendant cette période, de nombreux agents immobiliers ont mis en place des opérations de financement créatives dans le cadre desquelles l'acheteur a acquis un titre foncier par contrat foncier et payé l'hypothèque sous-jacente, en plus d'effectuer des paiements au vendeur pour les capitaux propres du vendeur.
Ce sont les taux d'intérêt élevés qui ont poussé les acheteurs à compter sur un financement créatif.
Avance rapide à l'affaire de Wellenkamp c. Bank of America. Cette décision décisive du tribunal californien confirmait ce que l'article 711 du Code civil californien avait déjà déclaré, qu'un prêteur ne pouvait pas exécuter une clause d'aliénation en appelant le prêt exigible si la garantie du prêt n'était pas compromise ou risquait d'être compromise. Après cela, de nombreuses maisons vendaient sous réserve d'une hypothèque gauche et droite, comme s'il n'y avait pas de lendemain, détournant les taux d'intérêt de 18% qui étaient si répandus.
Il était très commun de fermer une transaction à l'époque, dans 7 jours. Les acheteurs réduisaient de 7% à 10% du prix de vente, suffisamment pour payer les commissions et les frais de clôture, soumettre le titre à des hypothèques et effectuer un carry back au vendeur sous la forme d'un deuxième ou troisième acte de fiducie. À certains égards, c'était comme le Far West. Les agents qui ont compris le financement créatif ont déplacé beaucoup d'inventaire, et l'entreprise Get Rich Quick a vu le jour.
Soudainement, les séminaires de financement créatif étaient omniprésents. C'était un nouveau territoire pour de nombreux agents immobiliers et leurs clients. C'était aussi un climat propice à l'abus et à la fraude.
Après le 1982 Garn-St. Loi allemande, une grande partie des systèmes de financement créatifs s'est lentement arrêtée. Même les ventes d' options de location , créées et structurées comme une échappatoire aux clauses d'aliénation, ont été critiquées.
Au cours des années suivantes, les taux d'intérêt ont commencé à baisser, ce qui a fait de l'obtention d'une nouvelle hypothèque une option intéressante pour les accédants à la propriété. Cela met les prêts classiques et les prêts FHA en action. Il y avait encore quelques vieux prêts FHA qui pourraient être pris en charge sans une hypothèse formelle, mais que les années se sont écoulées, il y avait de moins en moins de ces prêts disponibles. Aujourd'hui, il n'y en a pas.
Bien sûr, une partie de cette situation a donné lieu à des prêts combinés de 80/20 qui ont partiellement contribué à la crise du marché Subprime en 2007. Les acheteurs qui pouvaient se couvrir d'un miroir sans possibilité de rembourser une hypothèque pouvaient obtenir un financement à 100%.
Nous savons tous ce qui s'est passé lorsque le marché s'est effondré en 2008. Les exigences en matière de prêts hypothécaires d'aujourd'hui sont beaucoup plus strictes et il est beaucoup plus difficile d'obtenir une hypothèque maintenant.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.