Immobilier commercial et économie

Vous pouvez utiliser les FPI pour investir dans l'immobilier commercial

L' immobilier commercial est une propriété détenue dans le but de produire un revenu. Il y a environ 6 billions de dollars d'immobilier commercial aux États-Unis. Voici les cinq plus grandes catégories d'immobilier commercial.
  1. La vente au détail comprend des centres commerciaux intérieurs, des centres commerciaux extérieurs et des détaillants de grandes surfaces. Il comprend également des épiceries et des restaurants. Sa valeur est d'environ 2,1 billions de dollars ou 36 pour cent de la valeur totale de l'immobilier commercial. Il se compose d'au moins 9,5 milliards de pieds carrés d'espace de centre commercial.
  1. Les hôtels comprennent des motels, des centres de villégiature de luxe et des hôtels d'affaires. Cette catégorie n'inclut pas les maisons qui louent des chambres via Airbnb. Il y a environ 4,4 millions de chambres d'hôtel d'une valeur de 1,92 milliards de dollars.
  2. Les immeubles de bureaux incluent tout, des gratte-ciels de Manhattan au bureau de votre avocat. Il y a environ 4 milliards de pieds carrés de bureaux, d'une valeur d'environ 1,7 billion de dollars, soit 29% du total.
  3. Les immeubles d'appartements sont des biens immobiliers commerciaux. Les entreprises ne les possèdent que pour réaliser un profit. C'est pourquoi les maisons louées par leurs propriétaires sont résidentielles et non commerciales. Certains rapports comprennent des données sur la construction d'immeubles dans les statistiques sur l'immobilier résidentiel plutôt que sur l'immobilier commercial. Il y a environ 33 millions de pieds carrés d'espace de location d'appartement, d'une valeur d'environ 1,44 milliards de dollars.
  4. La propriété industrielle est utilisée pour fabriquer, distribuer ou entreposer un produit. Ce n'est pas toujours considéré commercial, en particulier dans les plans d'utilisation des terres et dans le zonage. Il y a 13 milliards de pieds carrés de propriété industrielle d'une valeur d'environ 240 milliards de dollars.

Les autres catégories d'immobilier commercial sont beaucoup plus petites. Ceux-ci comprennent certains organismes sans but lucratif, tels que les hôpitaux et les écoles. Terrain vacant est l'immobilier commercial si elle sera louée, non vendue.

Comment l'immobilier commercial affecte l'économie

En tant que composante du produit intérieur brut, la construction immobilière commerciale contribue pour 3% à la production économique totale des États-Unis.

En 2017, la construction de biens immobiliers commerciaux totalisait 472 milliards de dollars. Le record était de 586,3 milliards de dollars en 2008. Le creux était de 376,3 milliards de dollars en 2010. Cela représente une baisse de 4,1% à 2,6% du PIB.

Pourquoi la construction d'immeubles commerciaux a-t-elle duré deux ans de plus que la bulle immobilière ? La construction immobilière commerciale prend simplement plus de temps que la construction immobilière résidentielle. Les constructeurs doivent d'abord s'assurer qu'il y a assez de maisons et d'acheteurs pour soutenir le nouveau développement. Ensuite, il faut du temps pour recueillir de l'argent auprès des investisseurs. Il faut plusieurs années pour construire des centres commerciaux, des bureaux et des écoles. Il faut encore plus de temps pour louer les nouveaux bâtiments. Lorsque le marché immobilier s'est effondré en 2006, des projets immobiliers commerciaux étaient déjà en cours.

Vous pouvez généralement prédire ce qui se passera dans l'immobilier commercial en suivant les hauts et les bas du marché du logement. En tant qu'indicateur retardé , les statistiques de l'immobilier commercial suivent les tendances résidentielles d'un an ou deux. Ils ne montreront pas de signes de récession . Ils ont frappé leur puits bas après l'immobilier résidentiel.

Comment investir dans l'immobilier commercial

Un fonds de placement immobilier est une société publique qui développe et possède des biens immobiliers commerciaux.

L'achat d'actions dans un FPI est le moyen le plus facile pour l' investisseur individuel de tirer profit de l'immobilier commercial. Vous pouvez acheter et vendre des actions de FPI comme des actions , des obligations ou tout autre type de sécurité . Ils distribuent des bénéfices imposables aux investisseurs, similaires aux dividendes en actions. Les FPI limitent vos risques en vous permettant de posséder des biens sans contracter une hypothèque. Puisque les professionnels gèrent les propriétés, vous économisez du temps et de l'argent.

Contrairement aux autres sociétés ouvertes, les sociétés de placement immobilier doivent distribuer au moins 90% de leurs bénéfices imposables aux actionnaires. Cela leur épargne le coût de la taxe professionnelle, qui est payé par l'actionnaire au taux de l'impôt sur les gains en capital .

Le rapport de prévision 2015 de l'Association nationale des agents immobiliers, «Scaling New Heights», a révélé l'impact des REITS. Il a déclaré que les FPI détiennent 34% des capitaux propres sur le marché de l'immobilier commercial.

C'est la deuxième plus grande source de propriété. Le plus important est le private equity , qui détient 43,7%.

Avantages et inconvénients des FPI

Étant donné que les valeurs immobilières commerciales sont un indicateur retardé , les prix des FPI ne fluctuent pas avec le marché boursier. Cela en fait un bon ajout à un portefeuille diversifié. Les FPI partagent un avantage avec les obligations et les actions productrices de dividendes en ce sens qu'elles fournissent un flux régulier de revenus. Comme tous les titres, ils sont réglementés et faciles à acheter et à vendre.

Gardez à l'esprit que la valeur de votre FPI reflète plus que l'immobilier sous-jacent. Il est également affecté par la demande de FPI eux-mêmes en tant qu'investissement. Ils sont en concurrence avec des actions et des obligations pour les investisseurs. Donc, même si la valeur de l'immobilier appartenant à la FPI augmente, le prix de l'action pourrait tomber dans un krach boursier.

Quand acheter et vendre des FPI

Lorsque vous investissez dans des FPI, assurez-vous de connaître le cycle économique et son incidence sur l'immobilier commercial. Pendant un boom, l'immobilier commercial pourrait connaître une bulle d'actifs après la baisse de l'immobilier résidentiel. Pendant une récession, l'immobilier commercial frappe son bas après l'immobilier résidentiel.

REITS Versus ETF Immobilier

Les fonds négociés en bourse font le suivi du cours des actions des FPI. Les investisseurs sont attirés par les FNB parce qu'ils ont des frais très bas. Mais ils sont une étape de plus de la valeur de l'immobilier sous-jacent. En conséquence, ils sont plus sensibles aux marchés haussiers et baissiers du marché boursier .

Immobilier commercial pendant la crise financière

Le crédit immobilier commercial s'est remis de la crise financière de 2008 . Au 30 juin 2014, les banques du pays, dont 6 680 sont assurées par la Federal Deposit Insurance Corporation, détenaient 1,63 billion de dollars en prêts commerciaux. C'était 2% de plus que le sommet de 1,6 billion de dollars en mars 2007.

L'immobilier commercial a signalé sa baisse trois ans après que les prix résidentiels ont commencé à baisser. En décembre 2008, les promoteurs commerciaux faisaient face à des défauts de paiement de 160 à 400 milliards de dollars. Ils se sont efforcés de trouver des banques pour les refinancer. La plupart de ces prêts avaient seulement 20-30% d'équité. Les banques exigent maintenant 40-50% d'équité.

Contrairement aux prêts hypothécaires à domicile, les prêts pour les centres commerciaux et les immeubles de bureaux ont de gros paiements à la fin du terme. Au lieu de rembourser le prêt, les développeurs refinancer. Si le financement n'est pas disponible, les banques doivent exclure.

Les pertes sur prêts devraient atteindre 30 milliards de dollars et déprécier les petites banques communautaires. Ils n'ont pas été aussi durement touchés par le désordre des subprimes que les grandes banques. Mais ils avaient investi davantage dans les centres commerciaux locaux, les complexes d'appartements et les hôtels. Beaucoup craignaient que l'effondrement des petites banques ait pu être aussi grave que la crise de l' épargne et des prêts il y a 20 ans.

Environ 300 milliards de dollars de prêts commerciaux à court terme sont arrivés à échéance en 2008, selon la Real Estate Roundtable. Beaucoup de ces prêts auraient pu mal tourner s'ils n'avaient pas été refinancés.

En octobre 2009, la Réserve fédérale a déclaré que les banques avaient seulement mis de côté 0,38 $ pour chaque dollar de pertes. Ce n'était que 45% de l'encours de 3,4 billions de dollars. Les centres commerciaux, les immeubles de bureaux et les hôtels étaient en faillite en raison de la forte vacance. Même le président Obama a été informé de la crise potentielle par son équipe économique.

La valeur de l'immobilier commercial a chuté de 40 à 50% entre 2008 et 2009. Les propriétaires d'immeubles commerciaux se sont efforcés de trouver de l'argent pour effectuer les paiements. De nombreux locataires ont soit cessé leurs activités, soit renégocié des paiements moins élevés. Les propriétaires ont tenté d'obtenir des liquidités en vendant des actions de nouvelles actions. Ils ont utilisé les fonds pour soutenir les paiements sur les propriétés existantes. En conséquence, ils ne pouvaient pas augmenter la valeur pour les actionnaires. Ils ont dilué la valeur à la fois pour les actionnaires existants et nouveaux. Dans une interview avec Jon Cona de TARP Capital, il a été révélé que les nouveaux actionnaires étaient susceptibles de simplement "jeter de l'argent après le mal".

En juin 2010, le taux de défaillance hypothécaire pour l'immobilier commercial continuait de se dégrader. Selon Real Capital Analytics, 4,17% des prêts ont fait défaut au premier trimestre de 2010. Cela représente 45,5 milliards de dollars de prêts bancaires. Il est supérieur au taux de 3,83% au quatrième trimestre de 2009 et au taux de 2,25% il y a un an. C'est bien pire que le taux de défaillance de 0,58% au premier semestre 2006, mais pas aussi mauvais que le taux de 4,55% en 1992.

En octobre 2010, il semblait que les loyers de l'immobilier commercial avaient commencé à se stabiliser. Pendant trois mois, les loyers de 4 milliards de pieds carrés d'espace de bureau n'ont diminué que d'un cent en moyenne. Le taux d'inoccupation des bureaux nationaux semblait se stabiliser à 17,5%. Il était inférieur au record de 1992 de 18,7%, selon la société de recherche immobilière REIS, Inc.

La crise financière a laissé les valeurs REIT déprimées pendant des années. Pourquoi? L'une des raisons est qu'il était difficile de voir les propriétés immobilières saisies achetées pendant la crise. Une seconde est que les propriétaires d'immobilier commercial étaient à l'envers dans leurs hypothèques. La valeur de leurs propriétés commerciales a chuté de 40 à 50% depuis 2008, ce qui a réduit la valeur des FPI.

Les prêts immobiliers commerciaux ont presque provoqué une deuxième récession. En 2013, les banques ont contracté des prêts commerciaux totalisant 991,2 milliards de dollars, en hausse de 3,3% par rapport à 2012. La plupart concernaient des immeubles d'appartements. Environ un tiers est arrivé à échéance entre 2015 et 2017. La plupart ont été écrits en 2005 jusqu'en 2007 lorsque les valeurs des propriétés étaient élevées. Ces prêts pourraient avoir fait défaut si les prix de la construction d'appartements avaient chuté. Au lieu de cela, les personnes qui avaient perdu leur maison sont devenues des locataires. Ils ont empêché les prêts de faire défaut et l'économie d'une autre récession.