Payer un intérêt hypothécaire peut réduire votre revenu imposable
Ces règles pour réclamer la déduction s'appliquent jusqu'en 2017.
Revendication d'intérêt hypothécaire
Vous devez détailler vos déductions sur le formulaire 1040, annexe A pour réclamer des intérêts hypothécaires. Cela signifie renoncer à la déduction standard pour votre statut de dépôt - c'est une situation soit / ou. Vous pouvez détailler ou vous pouvez ou vous pouvez demander la déduction standard, mais vous ne pouvez pas faire les deux.
L'annexe A couvre également de nombreuses autres dépenses déductibles, y compris les taxes foncières immobilières , les frais médicaux et les contributions charitables. Parfois, tout cela s'ajoute à la déduction standard pour votre statut de dépôt, ce qui en vaut la peine le temps et les efforts pour détailler vos déductions. Sinon, vous économiserez plus d'argent en sautant la déduction d'intérêt hypothécaire et en réclamant la déduction standard.
Il est généralement conseillé de remplir l'annexe A et de comparer le total de vos déductions détaillées à votre déduction standard pour savoir quelle méthode est la plus avantageuse pour vous.
À compter de 2017, la déduction standard est de 6 350 $ pour les contribuables célibataires et les contribuables mariés qui produisent des déclarations distinctes. C'est 12 700 $ pour les contribuables mariés qui produisent conjointement et 9 350 $ pour ceux qui se qualifient comme chef de ménage.
Mais sachez que la Loi sur les réductions et les emplois fiscaux introduit également des changements à la déduction standard, augmentant ces chiffres de façon plutôt spectaculaire.
Il pourrait devenir plus improbable que vous ayez suffisamment de déductions détaillées pour dépasser la déduction standard à laquelle vous avez droit si la nouvelle facture fiscale entre en vigueur en 2018.
Admissibilité à la déduction d'intérêt hypothécaire
L'intérêt hypothécaire comprend actuellement ce que vous payez sur les prêts pour l'achat d'une maison, sur les lignes de crédit hypothécaire, et sur les prêts de construction. La version du Sénat de la Loi sur les coupures d'impôt et les emplois limiterait toutefois la déduction à la seule dette d'acquisition, ce qui éliminerait les marges de crédit sur valeur domiciliaire de l'admissibilité à cette déduction.
La déduction est également limitée aux intérêts que vous avez payés sur votre maison principale et / ou une résidence secondaire. Les intérêts payés sur les troisième ou quatrième domiciles ne sont pas déductibles.
Vous devez également être légalement lié au prêt - la dette ne peut pas être au nom d'une autre personne à moins que ce soit votre conjoint et que vous produisez une déclaration conjointe. Ce doit être un prêt de bonne foi en ce sens que vous avez l'obligation contractuelle de le rembourser. Enfin, votre maison doit servir de garantie pour le prêt et vos documents hypothécaires doivent clairement l'indiquer.
Votre maison peut être une maison unifamiliale, un condo, une maison mobile, une coopérative, ou même un bateau - à peu près n'importe quelle propriété qui a «sommeil, cuisine et toilettes», selon l'Internal Revenue Service.
Déterminer combien d'intérêt vous avez payé
Vous devriez recevoir le formulaire 1098, Relevé d'intérêt hypothécaire, de votre prêteur hypothécaire au début de la nouvelle année d'imposition. Le formulaire indique le total des intérêts que vous avez payés au cours de l'année précédente. Vous n'avez pas à joindre le formulaire à votre déclaration de revenus, car l'institution financière doit également envoyer une copie du formulaire 1098 directement à l'IRS.
Assurez-vous que la déduction pour intérêts hypothécaires que vous demandez à l'annexe A correspond au montant déclaré sur le formulaire 1098. Le montant que vous pouvez déduire peut être inférieur au montant total qui apparaît sur le formulaire en fonction de certaines limites. Conservez le formulaire 1098 avec une copie de votre déclaration de revenus déposée pendant au moins quatre ans.
Limites du dollar sur la dette d'acquisition à domicile
Les prêts utilisés pour acheter ou construire une résidence sont appelés «dette d'acquisition de logement». Le terme se réfère à tout prêt que vous prenez dans le but d'acquérir, de construire ou d'améliorer considérablement une maison admissible.
Vous ne pouvez pas déduire des intérêts sur plus de 1 million de dollars de dettes d'achat de maison pour votre résidence principale et / ou votre résidence secondaire à compter de 2017. La version de la Loi sur les coupures et les emplois réduira ce montant à 500 000 $ en 2018. La limite est également réduite à 500 000 $ si vous êtes marié et déposez séparément .
Toutefois, la limite demeure à 1 million de dollars pour 2017, alors nous utiliserons ce nombre à des fins d'illustration. Disons que vous avez emprunté 800 000 $ contre votre résidence principale et 400 000 $ contre votre résidence secondaire. Les deux prêts ont été utilisés uniquement pour acquérir les propriétés. Ensemble, les prêts totalisent 1,2 million de dollars, dépassant la limite actuelle de 1 million de dollars pour la dette liée à l'acquisition d'une maison.
Maintenant, disons que les deux prêts ont un taux d'intérêt fixe de 5 pour cent. L'intérêt total que vous avez payé pour l'année était de 60 000 $. Vous ne pourrez réclamer une déduction d'intérêt hypothécaire que pour 50 000 $ de cette somme, l'intérêt sur la première tranche de 1 million de dollars de la dette liée à l'acquisition d'une maison. Le solde de 10 000 $ est le résultat de la valeur du prêt qui dépasse la limite de 1 million de dollars, donc vous ne pouvez pas le réclamer.
Limites de la dette sur valeur domiciliaire
Une dette sur valeur domiciliaire est un prêt que vous contractez pour une raison autre que l'acquisition, la construction ou l'amélioration substantielle d'une maison admissible. Il peut aussi s'agir d'un prêt que vous consentez à l'amélioration d'une résidence admissible, mais qui dépasse le plafond de la dette d'acquisition d'une maison.
Vous ne pouvez pas déduire des intérêts sur plus de 100 000 $ de la valeur nette de la maison pour votre résidence principale et / ou votre résidence secondaire. Cette limite est réduite à 50 000 $ si vous êtes marié mais déposez séparément. Votre déduction pour la valeur nette de votre maison peut être réduite même en dessous de ce plafond de 100 000 $ si votre endettement dépasse la juste valeur marchande de votre maison.
Pour cet exemple, disons que vous avez emprunté 300 000 $ dans une marge de crédit hypothécaire. Le montant que vous avez emprunté n'a pas dépassé la juste valeur marchande de votre maison, donc vous êtes OK là. Vous avez utilisé 150 000 $ de l'argent pour ajouter une nouvelle chambre familiale à votre résidence, et vous avez dépensé les 150 000 $ restants sur les frais de scolarité de votre fils.
La moitié du prêt est traitée comme une dette d'acquisition de logement parce qu'elle a été utilisée pour améliorer considérablement votre maison. Cette partie serait assujettie à la limitation de la dette liée à l'acquisition d'une maison. L'autre moitié est traitée comme une dette sur valeur domiciliaire parce qu'elle n'a pas été utilisée pour améliorer votre maison. Vous seriez en mesure de déduire des intérêts seulement jusqu'à la limite de 100 000 $ sur cette partie. Donc, en supposant que vous ayez payé un total de 21 000 $ d'intérêts, cela se décomposerait ainsi:
- 10 500 $: Dette d'acquisition de maison entièrement déductible sur le premier semestre du prêt
- 7 000 $: Déduction de la valeur nette des titres de propriété sur les deux tiers de la portion de l'avoir propre ou 100 000 $ de cette tranche de 150 000 $
- 3 500 $: Dette de titres de propriété non déductible représentant les intérêts payés sur la partie de la dette sur valeur domiciliaire supérieure à 100 000 $
Vous devrez également déclarer les 7 000 $ à l'IRS comme ajustement AMT sur le formulaire 6251. Et rappelez-vous, la version du Sénat de la facture d'impôt en suspens pourrait bien éliminer la déduction pour dette de capitaux propres à compter de 2018.
Hypothèques conjointes
Si vous détenez conjointement l'hypothèque avec une autre personne qui n'est pas votre conjoint, vous avez le droit de déduire seulement les intérêts que vous avez personnellement payés, peu importe lequel d'entre vous a reçu le formulaire 1098 du prêteur. Mais il y a une échappatoire ici. Co-emprunteurs qui effectuent des paiements spécifiquement pour empêcher la forclusion peuvent déduire les intérêts payés même si l'intérêt était censé être payé par quelqu'un d'autre. Les rédacteurs de "Your Income Tax" de JK Lasser suivent ce conseil:
«La Cour de l'impôt a permis à un débiteur conjoint de déduire son paiement de la part de l'intérêt hypothécaire d'un autre débiteur si le paiement est fait pour éviter la perte de biens et que le paiement est effectué avec ses fonds distincts. (Page 328)
Prêts à la construction résidentielle
Vous pouvez déduire les intérêts sur les hypothèques utilisées pour payer les frais de construction. Le produit doit être utilisé pour acquérir le terrain et pour la construction de la maison. Les dépenses engagées au cours des 24 mois précédant la fin de la construction comptent pour la limite de 1 million de dollars de la dette liée à l'acquisition d'une maison.
Mais il y a une prise. Si vous déduisez des intérêts sur un prêt de construction pendant deux ans et que vous décidez de vendre plutôt que de déménager et de l'utiliser comme résidence, vous devrez peut-être retraiter vos déclarations pour les années que vous avez déduites. au lieu. Cela peut limiter sa déductibilité. En d'autres termes, l'IRS pourrait vouloir récupérer de l'argent.
Points payés
Les points payés sur la dette d'acquisition pour les résidences principales et secondaires sont entièrement déductibles dans l'année où ils sont payés, mais les points payés au refinancement doivent être amortis sur la durée du prêt. Les points ne sont pas toujours signalés sur le formulaire 1098, mais vous pouvez les trouver sur votre déclaration de clôture HUD-1.
Quand demander l'aide d'un fiscaliste
Déterminer la déduction d'intérêt hypothécaire à domicile est simple pour de nombreux contribuables. Additionnez les intérêts déclarés sur vos formulaires 1098 et inscrivez le total à l'annexe A. Vous pouvez utiliser la feuille de calcul de la publication 936 pour calculer votre déduction admissible et vous pouvez calculer le rajustement de l'IMR pour la dette sur valeur domiciliaire dans les instructions pour le formulaire 6251 .
Vous pourriez vouloir vérifier avec un professionnel de l'impôt, cependant, si vous avez acheté ou vendu des biens au cours de l'année d'imposition. En fait, il serait logique de demander l'avis d'un professionnel de l'impôt, même avant d'acheter ou de vendre des biens immobiliers, si ce n'est que pour avoir une idée des conséquences fiscales de votre décision.
Et, bien sûr, vous aurez envie de continuer à regarder les nouvelles pour les mises à jour sur la facture d'impôt, si elle finit par passer, et, le cas échéant, ses dispositions finales.