Comment déduire des points de prêt dans votre déclaration de revenus
Les points de prêt obtiennent parfois une mauvaise réputation, même quand ils peuvent être déductibles d'impôt, et de nombreux points de prêt sont si vous suivez les règles. Voici un bon conseil. Vous prévoyez acheter une nouvelle maison vers la fin de l'année? Essayez d'envelopper les choses d'ici le 31 décembre. La récompense pour avoir respecté cette date est une déduction d'impôt pour cette année si vous devez financer l'achat avec un prêt hypothécaire sur lequel vous payez des points de prêt.
Comment fonctionnent les points de prêt?
Quels sont les points? Ce sont des frais initiaux supplémentaires, plutôt que des taux d' intérêt plus élevés . Lorsque l'argent est rare, les prêteurs facturent régulièrement des points, également appelés «frais d'émission de prêts», «frais de prime» ou «escompte de prêt»: un point équivaut à un pour cent du montant emprunté. point, vous avez payé 3000 $.
Comment les points d'emprunt peuvent-ils être considérés comme une déduction fiscale?
La clé pour obtenir des points de prêt étant déductible à 100 pour cent dans l'année du paiement, avec vos autres intérêts hypothécaires, c'est que vous payez les points pour obtenir un type de prêt spécifique. Ce doit être un prêt pour acheter, construire ou améliorer (comme lorsque vous ajoutez ou réaménagez une pièce) votre maison principale, c'est-à-dire votre maison toute l'année, par opposition à, disons, une résidence secondaire que vous utilisez comme lieu de vacances. ou une propriété pour laquelle vous facturez le loyer.
Que dit l'IRS sur les points de prêt?
Voici comment l'IRS lit la loi lorsque vous refinancer une hypothèque existante.
Généralement, les points de refinancement ne sont pas déductibles en totalité dans l'année où vous les payez à moins qu'ils ne soient payés dans le cadre de l'achat ou de l'amélioration d'une maison. Ceci est vrai même si la nouvelle hypothèque est garantie par votre maison principale. Traduction: Les refinanceurs doivent écrire des points au cours de la vie du prêt - diviser les points payés par le nombre de paiements mensuels à effectuer au cours de la durée du prêt.
Par exemple, vous payez 4 000 $ en points de prêt et vous payez 360 mensualités sur une hypothèque de 30 ans. Votre déduction admissible est de 11,11 $ par paiement, soit un total de 133,33 $ pour 12 paiements.
Cette exigence de répartition de l'IRS a été confirmée par une décision de la Cour de l'impôt de 1988, bien que la Cour d'appel du huitième circuit ait rejeté la règle d'attribution lorsque des points sont payés sur un prêt hypothécaire à long terme.
Lorsque vous refinancez une deuxième fois, ou si le prêt est remboursé rapidement, prenez une déduction dans l'année de remboursement pour tous les points restants non encore déduits. Hou la la! Qui savait?
La loi rend plus facile pour l'IRS de vérifier si un propriétaire déduit correctement les points. Le prêteur doit déclarer à l'IRS le montant des points, autres que les points de refinancement, payés directement par un emprunteur. Le montant doit être indiqué sur le formulaire 1098. Comme 1099 formulaires de banques et sociétés de courtage qui rapportent des informations sur les dividendes et les intérêts, 1098 formulaires sont envoyés à l'IRS pour utilisation par ses ordinateurs, qui comparent 1098 chiffres avec des montants indiqués A de la forme 1040.
Comment sur les points de prêt payés par le vendeur?
D'autres complications surviennent lorsque vous êtes le vendeur et les points de paiement pour inciter le prêteur à organiser le financement de l'acheteur.
Vous ne pouvez pas compter les points en tant qu'intérêts. Mais comme une dépense de vente, ils réduisent le montant de tout gain que vous réalisez de la vente et sont déductibles par l'acheteur, qui doit alors faire de la paperasserie. Il ou elle doit soustraire le montant payé du prix d'achat dans le calcul de la base de la maison - le chiffre utilisé pour déterminer le gain ou la perte sur la vente d'un actif.
Les pénalités de remboursement anticipé sont-elles déductibles?
Faites attention à une autre ride si vous payez d'avance l'hypothèque sur une résidence principale et êtes frappé d'une forte pénalité (un pourcentage du solde impayé) pour le privilège de le payer à l'avance. Peu importe ce que le prêteur appelle, ce supplément est entièrement déductible d'intérêt hypothécaire.
Julian Block est un avocat, chroniqueur syndiqué et ancien agent spécial de l'IRS (enquêteur criminel). Cet article a été extrait avec la permission de la brochure: «Le guide du vendeur à la maison d'économies d'impôt: moyens simples pour tout vendeur de réduire les impôts au minimum légal», qui peut être commandé en envoyant $ 19.95 pour une copie postpayée à J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.