En savoir plus sur le document qui montre que votre prêt est remboursé
Enregistrement d'un acte de rétrocession
Un acte de rétrocession doit être enregistré dans les archives publiques du comté où la propriété est située.
Si l'acte de reconversion est perdu ou détruit, cela crée un cauchemar de titre et met un nuage sur le titre parce qu'il n'y a rien pour montrer que le prêt a été payé.
Au cours de ma carrière dans l'immobilier, j'ai rencontré de nombreuses situations dans lesquelles la reconversion n'a pas été enregistrée, c'est donc plus commun que vous ne le pensiez au départ. Cela arrive quand quelqu'un laisse tomber la balle pendant le transfert des fonds et la préparation de la demande du bénéficiaire . Une personne aurait pu penser que la rétrocession avait été livrée, mais ce n'était pas le cas, ou une autre aurait été responsable de l'élaboration de la reconversion, mais a négligé cette tâche. Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles cela aurait pu être manqué.
En plus de cela, parfois la société de titre qui gère l'assurance pour la transaction particulière pourrait avoir assuré le titre. Si cela se produit, alors cette société de titres particulière est généralement la société de titre que les parties devront confier pour assurer la prochaine transaction.
Vous pourriez vous demander comment une compagnie de titre peut assurer une transaction quand tous les documents ne sont pas enregistrés comme requis, mais ils peuvent le faire. Une compagnie de titre qui n'a pas assuré la propriété initialement refusera probablement d'émettre une police d'assurance de titres pour elle.
Erreurs de subordination hypothécaire
D'autres situations ont impliqué un propriétaire qui a refinancé un prêt en première position, le second prêt permettant de placer un enregistrement devant lui.
C'est ce qu'on appelle la subordination de prêt. Parfois, la subordination de prêt se produit en raison d'une erreur, et le prêt est enregistré en deuxième position au lieu de la position primaire. Je vois cela se produire plus dans les ventes à découvert lorsque le premier prêteur qui n'est pas en première position est court-circuité par un paiement de privilège junior qui est beaucoup moins que ce qu'il accepterait jamais d'accepter. Cela peut mettre en pause une situation de vente à découvert et arrêter le processus d' approbation de la vente à découvert . C'est parce que le deuxième prêteur est maintenant en première position et peut refuser de bouger.
Erreurs de bureau
Probablement les problèmes les plus communs qui se produisent avec des actes de reconversion sont des erreurs mineures faites dans le document lui-même, tels que l'orthographe des noms des emprunteurs, faute d'orthographe du nom du prêteur ou entrée incorrecte de la description légale de la propriété. Cela peut être résolu en enregistrant un acte de correction.
Manque de documents historiques
Au cours des années 1970, les propriétaires ont brûlé leurs actes de reconversion comme une forme de célébration. Ils organisaient parfois de grands feux de joie et invitaient famille et amis à l'occasion. Le problème est qu'ils ont parfois brûlé l'acte de reconversion avant de l'enregistrer. Si une rétrocession n'est pas enregistrée dans les documents publics, même si l'argent a été reçu par le prêteur et déposé, le prêt pourrait rester inscrit comme impayé, et encore une fois, cela met un nuage sur le titre.
Les options de refinancement entraînent une reconversion
Aujourd'hui, la plupart des reconveyances se produisent parce que le propriétaire a choisi de refinancer le prêt existant, et ce faisant, le propriétaire rembourse le prêt existant. De nombreux propriétaires sont attirés par des programmes de prêts qui abaissent le taux d'intérêt ou prolongent la période d'amorçage (ou une combinaison des deux), ce qui se traduit également par un paiement mensuel moins élevé.
Il devient de moins en moins courant pour les propriétaires de rembourser une hypothèque et de posséder leur maison gratuitement et clairement. Beaucoup continuent à étendre et à étendre en refinançant encore et encore. Ce genre de pensée financière peut aboutir à payer un prix plus raide au cours de la propriété. Avant de passer à un taux de refinancement pour refinancer, il pourrait être plus logique de considérer les années supplémentaires qui sont ajoutées à votre prêt hypothécaire ou opter pour une période d'amortissement plus courte.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.