Apprenez les complexités liées à l'achat de propriétés contingentes à court terme
Un lecteur demande: "En regardant à travers des listes de vente en ligne, j'ai remarqué que certaines de ces annonces disent" actif à court terme contingent ". Est-ce que cela signifie que la banque a approuvé la vente à découvert mais personne n'a encore fait d'offre? moyen actif de vente à découvert? "
Réponse: Dans le service de liste multiple du nord de la Californie, une fois qu'un vendeur a accepté une offre de vente à découvert , cette liste peut être placée dans un statut appelé "contingent court actif". Il est supposé laisser savoir aux autres agents que la maison n'est plus à vendre parce qu'une offre a été acceptée.
Cela ne signifie toutefois pas que la banque a émis une approbation de vente à découvert . L' offre de vente à découvert acceptée est simplement subordonnée à l'approbation de la banque.
Parce que ce statut confond les utilisateurs MLS, certaines listes de services de base de données ont changé leurs procédures pour permettre un autre statut pour ces types de ventes à découvert ; ils sont maintenant mieux définis comme «en attente de l'approbation du prêteur court». Les autres maisons du MLS signalées comme «Short contingent actif» sont celles où le vendeur cherche activement des offres de sauvegarde .
Comment fonctionnent les contingents de vente à découvert actifs
Parfois, en fonction du marché immobilier, un agent peut lister une vente à découvert à un prix inférieur à la valeur du marché, au grand dam de certains agents acheteurs. Ces agents sont souvent vexés parce qu'ils ont du mal à déterminer combien vaut la maison et ne savent pas combien leurs acheteurs doivent offrir. Mais cette pratique entraîne souvent des offres multiples , qui ont tendance à entraîner un prix de vente beaucoup plus élevé pour le vendeur.
Voici comment cela fonctionne:
- Les acheteurs soumettent des offres qui contiennent généralement une fenêtre de trois jours, pendant laquelle le vendeur peut choisir parmi les offres.
- Le vendeur sélectionne la meilleure offre, ce qui n'est pas nécessairement l'offre la plus élevée, et la signe.
- Parce que les acheteurs ne veulent parfois pas attendre l'approbation de vente à découvert, le vendeur peut accepter une ou plusieurs offres de sauvegarde comme assurance.
- L'offre acceptée est soumise à la banque pour approbation .
- À la discrétion du vendeur, et à condition que le contrat ne contienne pas de libellé l'interdisant, le vendeur peut ordonner à l'agent d'envoyer également des offres de sauvegarde à la banque.
Cela signifie qu'au moment où vous repérez une liste de contingents actifs en vente à découvert, le processus est très probablement en cours. Mais il y a toujours une chance que le contrat accepté puisse s'effondrer.
Faire des offres sur les inscriptions contingentes actives à court terme
Vous n'avez rien à perdre en soumettant une offre sur une liste contingente de vente à découvert active. C'est parce que certains acheteurs écrivent beaucoup d'offres sur d'autres maisons. Lorsqu'une autre offre est acceptée par ces types d'acheteurs, les acheteurs retirent leurs offres éventuelles en souffrance.
Si l' acheteur s'éloigne , l'agent du vendeur appellera alors l'agent de l'acheteur dont l'acheteur est en position de sauvegarde. Mais cela ne signifie pas qu'un acheteur dans cette position sera plus proche de l' approbation de la vente à découvert . Certaines banques font redémarrer les vendeurs lorsqu'un nouvel acheteur entre dans le processus.
Si l'offre que vous avez soumise est derrière les offres de sauvegarde, vous pourriez ne pas avoir beaucoup de chance d' acheter cette vente à découvert . Votre deuxième meilleure stratégie est d'être dans la première position de sauvegarde.
Votre position optimale et, bien sûr, le meilleur mouvement stratégique est d'être l'offre acceptée.
A moins que mes acheteurs-clients n'aient rien de mieux à faire que d'attendre pour voir si une offre active à court terme s'effondre, je leur conseille de ne rechercher que des ventes à découvert actives et d'ignorer les contingents courts actifs. Je préférerais qu'ils attendent pour voir si la maison revient sur le marché comme une vente à découvert approuvée et l'arrachent alors. Pourtant, ça vaut la peine d'appeler l' agent de la liste pour vérifier l'état.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.