Souvenez-vous de monter dans la voiture quand vous êtes enfant et de harceler vos parents: sommes-nous déjà là? Sommes-nous déjà là? Si vous le faites, vous vous sentirez encore plus mal en attente d'une approbation de vente à découvert, car cela prendra probablement beaucoup plus de temps que prévu. Si vous pratiquez le yoga ou pouvez entrer dans le zen de la patience, les choses seront plus faciles pour vous, mais la plupart des acheteurs ont vraiment du mal à attendre le processus d'approbation.
Tu n'es pas seul.
Un lecteur demande: «J'ai envoyé une offre sur une vente à découvert il y a presque 5 mois, et nous n'avons pas eu de nouvelles de l'agent inscripteur ces derniers temps, mon agent appelle chaque semaine pour savoir si la banque a accepté notre offre. l'agent inscripteur ne la rappelle pas, nous ne savons pas combien d'offres la banque envisage ou même si notre offre est la meilleure, combien de temps un acheteur doit-il attendre une approbation de vente à découvert?
Réponse: Les acheteurs à la vente à travers le pays chantent le blues avec vous. Chaque vente à découvert est différente et dépend autant du prêteur que de l'agent inscripteur . Certains agents inscripteurs externalisent leurs négociations de vente à découvert à un tiers, ce qui peut souvent retarder une réponse.
Qualifiez votre vente à découvert avant de rédiger l'offre
Avant de décider d' acheter une maison de vente à découvert, demandez à votre agent de faire un petit travail de base en premier. Certaines des choses que votre agent pourrait faire sont:
- Examiner les ventes comparables
Beaucoup de banques vont réduire le prix un peu de la valeur marchande, mais pour obtenir une acceptation, les offres devraient être raisonnables et proches des ventes comparables .
- Découvrez le dossier de suivi de l'agent de cotation à court terme
Si l' agent de vente à découvert a très peu de ventes à découvert et a peu d'expérience de conclure une vente à découvert, vos chances d'acceptation de l'offre peuvent être minces.
- Demander combien d'offres de vente à découvert ont été soumises au vendeur
Alors que l'agent inscripteur peut refuser de divulguer les prix de l'offre, l'agent doit indiquer à votre agent combien d'offres ont été reçues. S'il existe plusieurs offres de vente à découvert , vous devrez peut-être offrir plus que le prix courant.
- Découvrez si le forfait de vente à découvert du vendeur est complet
Les négociateurs bancaires ne traitent pas un dossier si la vente à découvert du vendeur est incomplète. Ce dossier ira au fond de la pile s'il manque des documents que la banque exige.
Combien de prêts sont garantis à la propriété?
Plus d'un prêteur pourrait signifier que le fichier mettra plus de temps à se fermer. Certains prêteurs juniors exigent des billets de banque non garantis du vendeur ou plus d'argent que d'habitude du premier prêteur. En outre, certains prêteurs ne considèrent que la première offre. Si vous n'êtes pas la première offre, votre offre peut tomber à l'eau.
Combien de temps prennent les ventes à découvert?
C'est la question à un million de dollars. J'ai fermé les ventes à découvert dans les 6 semaines à compter de la date à laquelle j'ai inscrit la propriété à la date de clôture. D'autres peuvent prendre 30 jours. Mais la plupart seront de 3 à 4 mois. Certaines ventes à découvert de Bank of America , croyez-le ou non, sont approuvées en moins de 30 jours. Les ventes à découvert Wachovia peuvent parfois tourner en 24 heures.
D'autres prêteurs sont tellement débordés de soumissions à court terme que leurs employés ne peuvent pas répondre en temps opportun. Ce qui a pris deux mois peut facilement prendre quatre mois, et il n'y a pas deux prêteurs qui se ressemblent. Si un prêteur était réactif au printemps, cela ne signifie pas que le temps de réponse à l'automne se reflétera.
Le processus de vente à découvert, de la soumission à l' approbation de la vente à découvert , est généralement le suivant:
- Soumission de l'offre et package complet de vente à découvert du vendeur.
- La banque accuse réception - 10 à 30 jours.
- Banque ordonne un BPO ou une évaluation - 2 semaines à 2 mois.
- Le dossier est examiné - de 2 à 10 jours ouvrables.
- Négociateur est assigné - 2 à 10 jours ouvrables.
- Un négociateur de niveau II peut être assigné - 10 jours ouvrables.
- Le dossier est approuvé ou rejeté - 30 à 120 jours, selon l'investisseur.
Certaines ventes à découvert nécessitent des niveaux d'approbation supplémentaires.
Si l'investisseur est une entité gouvernementale, cela seul peut ajouter quelques semaines au processus d'approbation des ventes à découvert. De même si le prêt a une assurance hypothécaire, qui n'a peut-être pas été ajoutée par l'emprunteur.
Si vous avez passé les 120 derniers jours, il est possible que l'agent inscripteur ou un tiers négociateur ne soit pas sur la touche et ne sache pas téléphoner à la banque. Appeler la banque signifie attendre en attente de 10 minutes à une heure ou plus.
Ou, une longue période de vente à découvert peut également signifier que la banque a des problèmes internes, pas assez de personnel ou a perdu le fichier à plusieurs reprises, ce qui incite l'agent inscripteur à renvoyer le paquet encore et encore. Juste pour que vous le sachiez, les ventes à découvert FHA, ce qui signifie ceux à travers HUD, impliquent généralement de longs retards.
Cela peut aussi signifier que l'évaluation est considérablement plus élevée que votre offre, et l'agent inscripteur prépare un dossier pour un nouvel évaluateur. Bien que, je peux dire que mes ventes à découvert moyennes prennent environ 6 à 8 semaines pour approuver, nous demandons généralement à l'acheteur de se préparer à attendre 90 jours.
Malheureusement, vous ne pouvez pas toujours éviter les problèmes sur une vente à découvert. La patience est la clé. Vous obtiendrez probablement l'approbation de la vente à découvert. L'une des choses les plus difficiles à comprendre pour les acheteurs est de menacer la banque avec l'annulation ne signifie rien pour la banque. La banque ne fait pas attention. La banque ne se soucie pas de l'état de la propriété, son emplacement, les réparations que vous souhaitez effectuer, ou toute question urgente touchant l'acheteur.
Votre meilleur pari est de tenir le coup et d'attendre, à condition que vous voulez vraiment la maison.
CONSEIL: Généralement, si vous voyez une maison languir sur le marché mois après mois comme une vente à découvert, contrairement à la croyance populaire, ce n'est pas le prêteur qui retarde la vente de la maison. C'est probablement l'acheteur qui a annulé, a été remplacé par une nouvelle offre, et tout le processus a recommencé.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie .