Question: Devrions-nous écrire une offre de sauvegarde pour acheter une maison?
Un lecteur demande: «Nous avons trouvé la maison parfaite, mais notre agent dit que le vendeur n'acceptera qu'une offre de sauvegarde, nous ne voulons pas être en sauvegarde, nous voulons acheter cette maison, comment pouvons-nous faire une offre de sauvegarde qui donnera Ma femme dit que nous perdons notre temps, que nous pourrions passer à chercher des maisons à acheter sans aucune offre ... Devrions-nous écrire une offre de réserve pour acheter une maison?
Réponse: La bonne chose à propos de votre situation est que le vendeur ne demanderait probablement pas d'offres de sauvegarde si le vendeur ne pensait pas qu'il y avait de fortes chances que l'offre en main puisse exploser ou disparaître. Généralement, si vous êtes la deuxième personne en ligne, vous pourriez très bien finir par acheter cette maison . Les chances sont bonnes. Mais je peux comprendre votre réticence à faire une offre de sauvegarde. Personne ne veut jouer le second violon sauf le second violoneux, non?
Qu'est-ce qu'une offre de sauvegarde?
Commençons par regarder ce qui fait de votre offre une offre de sauvegarde. Premièrement, le vendeur a déjà accepté une autre offre. Cette première offre pourrait être un certain nombre de choses, y compris un contrat contingent , qui dépend d'un certain nombre d'événements qui peuvent ou non se terminer. Certaines de ces éventualités pourraient être:
- Contingent sur l'acheteur vendant une maison existante
- Contingent sur les inspections, qui comprennent une inspection de la maison satisfaisante
- Contingent sur l'évaluation de la maison pour le prix de vente et une évaluation faible est une possibilité
- Contingent sur l'obtention d'un financement favorable de l'acheteur et tout ce qui peut arriver dans la souscription
Si l'une de ces situations rencontre un problème, la transaction peut être annulée. Si la transaction est annulée, le vendeur devra remettre la maison sur le marché et recommencer à montrer la maison.
Une offre de sauvegarde reconnaît l'existence d'une offre existante et indique si le premier acheteur annule, alors vous êtes automatiquement sous contrat avec le vendeur.
Une offre de sauvegarde empêche le vendeur de recevoir des offres d'autres acheteurs ou de remettre la maison sur le marché. Une fois que le premier acheteur annule, bam, vous êtes en contrat. Si les prix ont augmenté parce que vous achetez un marché en hausse, vous avez verrouillé le prix initial dans votre offre de sauvegarde.
Une offre de sauvegarde doit être signée par toutes les parties au contrat pour être efficace. Les vendeurs peuvent signer plus d'une offre de sauvegarde à condition que le vendeur fasse connaître la position de chaque partie. Par exemple, vous pourriez être en position # 3 ou # 4 s'il y a quatre offres de sauvegarde. Idéalement, vous voulez être en position n ° 1, la première offre de back-up.
Les offres de sauvegarde doivent-elles être supérieures au prix catalogue?
Si votre offre de sauvegarde doit être supérieure au prix demandé dépend du nombre d'offres reçues par le vendeur. Dans une situation d'offre multiple, vous pouvez être assez certain qu'il y aura des offres pour plus que le prix courant. Voici le nombre d'offres multiples :
- Première offre: moins que le prix de liste car l'acheteur ne sait pas que quelqu'un d'autre est intéressé.
- Deuxième offre: Liste des prix car souvent le premier et le second arrivent à proximité.
- Troisième offre: Un peu plus que le prix courant parce que l'acheteur veut vraiment la maison
- Quatrième offre à la dixième offre: Quelque part entre les deux parce que ces acheteurs savent que c'est long.
Le vendeur a intérêt à respecter l'offre du premier acheteur, surtout s'il s'agit d'une offre supérieure. Mais vous économisez du temps et des ennuis avec le vendeur en soumettant une offre de sauvegarde, de sorte que le vendeur pourrait être disposé à accepter un peu moins pour vous inciter à attendre. Mais si plusieurs offres sont la norme, il est généralement préférable de faire correspondre l'offre sur la table. Parlez à votre agent des stratégies acceptables. N'allez pas aveuglément sur votre propre intuition. Utilisez les connaissances de votre agent sur le marché.
Offres de sauvegarde et ventes à découvert
Si vous achetez une maison faisant l'objet d'une approbation de vente à découvert, une offre de sauvegarde pour une vente à découvert vous donne probablement des chances supérieures à 50/50 que la première offre disparaisse.
Beaucoup d'acheteurs ne veulent pas attendre l' approbation de vente à découvert, et n'importe quel petit snafu en cours de route peut retarder une vente à découvert. Les chances sont très élevées, le premier acheteur n'attendra pas.
En vous plaçant dans une position de secours, vous n'êtes pas obligé d'acheter la maison, et vous pouvez toujours regarder d'autres maisons sur le marché pendant que vous attendez. Si vous trouvez une autre maison que vous aimez mieux, vous pourriez être en mesure de retirer votre offre de considération, mais cette pratique est désapprouvée pour des raisons évidentes. Il annule à peu près le but d'une offre de sauvegarde.
Cependant, une autre avenue à considérer est le vendeur à découvert et l'acheteur pourrait avoir signé un avenant à la vente à découvert. Si cet addendum à la vente à découvert permet au vendeur d'accepter des offres de sauvegarde et d'envoyer ces offres à la banque, vous pourriez être en mesure de persuader le vendeur de soumettre votre offre à la banque. Si c'est mieux que la première offre, quelle offre pensez-vous que la banque de vente à découvert acceptera? Ce serait effectivement chasser le premier acheteur. Parlez à votre agent, cependant.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.