Devriez-vous acheter une ancienne maison de location?
Toutefois, si vous achetez une maison qui a déjà été louée, vous devez faire preuve de prudence.
Une maison occupée par des locataires pourrait être une excellente affaire ou un cauchemar d'entretien différé.
Regardez le quartier avant d'acheter une maison de location
Tout d'abord, assurez-vous que les autres maisons dans la rue ne sont pas des locations. Parlez aux voisins et découvrez. Si toutes les autres maisons sont des résidences occupées par le propriétaire, cela offrira un peu de protection contre d'éventuelles fluctuations de la valeur marchande.
Si cette maison de location est la pire maison de la rue, vous pourriez être en mesure de négocier l'affaire de toute une vie. La pelouse est-elle envahie et l'herbe est-elle en train de mourir? Est-ce que ça crie pour un appel de trottoir ? Ce sont de simples défauts que vous pouvez corriger vous-même mais qui peuvent avoir un impact énorme sur le prix que vous paierez.
Visitez la maison de location sans les locataires
C'est mieux si la maison est vacante, mais certains propriétaires laissent les locataires dans la propriété pendant qu'il est sur le marché. Je ne connais aucun locataire qui a hâte d'être évincé.
- Préparez-vous à aviser les locataires 24 heures à l'avance avant de prévisualiser la maison, car beaucoup exigent des rendez-vous à l'avance et ne permettent pas un lockbox à la maison.
- Les locataires pourraient essayer de saboter la vente en exagérant les problèmes mineurs ou en faisant des problèmes avec la maison afin qu'ils ne soient pas obligés de déménager.
- Les locataires ne gardent pas toujours la maison dans un état irréprochable, alors essayez de négliger leurs affaires.
- Les locataires peuvent vous décourager d'ouvrir des placards ou de regarder dans des armoires, ce que vous pouvez faire s'ils sont absents.
- Rechercher des signes évidents de dommages à la maison - des trous dans les murs, des tapis déchirés ou sales, et des robinets qui fuient ou des appareils inopérables.
Négocier d'acheter la maison de location auprès du vendeur
Les maisons de location se vendent généralement moins cher que les maisons occupées par le propriétaire, surtout si le vendeur est motivé . Voici les raisons pour lesquelles le vendeur pourrait être motivé:
- Les locataires ne paient pas toujours leur loyer à temps, mais les paiements hypothécaires sont dus indépendamment. Beaucoup de petits propriétaires n'ont pas les moyens de payer l'hypothèque s'ils ne reçoivent pas le loyer.
- Les locateurs se font parfois griller en possédant des biens locatifs et se lassent des appels téléphoniques de fin de soirée et des demandes des locataires.
- Si le vendeur a loué la maison pendant de nombreuses années, le vendeur pourrait n'avoir aucune dépréciation pour une déduction d'impôt et être désireux de faire un échange 1031 dans une autre propriété.
- Un propriétaire avec une maison occupée par un locataire qui décide de vendre pendant un marché en baisse est prêt à subir le coup sur le prix de vente; sinon, le vendeur attendrait que le marché se retourne.
- La maison pourrait nécessiter des réparations que le vendeur ne peut se permettre de faire.
Découvrez les défauts potentiels dans la maison de location
Toujours faire une inspection de la maison avant d'acheter une maison, mais surtout avant d'acheter une maison qui a été louée.
Les maisons occupées par le propriétaire tendent à recevoir un meilleur entretien parce que les propriétaires sont sur les lieux et peuvent s'occuper de petits problèmes avant qu'ils ne se transforment en problèmes majeurs.
- Demandez à votre agent immobilier une liste des renvois aux inspecteurs en bâtiment et interviewez-les avant de vous engager.
- Demandez à voir un exemple de rapport d'inspection de la maison. Mauvais inspecteurs de la maison peuvent générer des rapports de 3 ou 4 pages. Votre rapport d'inspection de la maison devrait comporter 30 pages ou plus.
- Demandez aux inspecteurs de la maison au sujet de leurs anciennes occupations et embaucher ceux qui étaient employés dans un domaine similaire.
- Soyez présent pour l'inspection de la maison, qui devrait durer de deux à quatre heures. Poser des questions.
- Si vous trouvez un défaut majeur, demandez au vendeur de le réparer ou de créditer votre argent pour vos frais de clôture par le biais d'une demande de réparation . Ne soumettez pas une liste de blanchisserie de demandes piddly. Affinez-le et concentrez-vous sur les réparations vraiment coûteuses.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.