Le marché de l'immobilier va-t-il s'effondrer?

Connaître les signes avant-coureurs et ce que vous devriez faire maintenant

En 2017, une majorité d'Américains a commencé à s'inquiéter que le marché de l' immobilier allait s'écraser. En fait, 58% des personnes interrogées ont convenu qu'il y aura une «bulle immobilière et une correction des prix» au cours des deux prochaines années. En conséquence, 83% d'entre eux pensent que c'est un bon moment pour vendre. Les

Panneaux de signalisation

Il y a beaucoup de signes que le marché du logement se dirige vers le territoire de la bulle. La plupart des plantages se produisent uniquement parce qu'une bulle d'actifs s'est déclenchée.

Un signe d'une bulle d'actifs est que les prix des maisons ont augmenté. Les prix médians nationaux des maisons familiales sont supérieurs de 32% à l' inflation . C'est semblable à 2005, quand ils étaient surévalués de 35 pour cent.

Le baromètre Housing Bellwether est un indice des constructeurs de maisons et des sociétés de prêts hypothécaires. En 2017, il a monté en flèche comme il l'avait fait en 2004 et 2005. C'est selon son créateur, Stack Financial Management, qui l'a utilisé pour prédire la crise financière de 2 008 . De même, le FNB SPDR S & P Homebuilders a progressé de 400% depuis mars 2009. Il a surperformé la hausse de 270% du S & P 500.

L'indice national Case-Shiller a atteint des sommets en décembre 2016. Les augmentations de prix sont concentrées dans sept régions urbaines. Les prix des maisons à Denver et Dallas sont 40% plus élevés que leurs pics de pré-récession. Les prix de Portland et de Seattle sont 20% plus élevés, et Boston, San Francisco et Charlotte dépassent de 10% leurs sommets.

Selon CoreLogic, les prix des maisons à Denver, Houston, Miami et Washington sont au moins 10% plus élevés que les niveaux viables.

Dans le même temps, le logement abordable a chuté. En 2010, 11% des logements locatifs au pays étaient abordables pour les ménages à faible revenu. En 2016, ce chiffre était tombé à seulement 4%.

La pénurie est la pire dans les villes où les prix des maisons ont explosé. Par exemple, le stock de locations abordables du Colorado est passé de 32,4% à seulement 7,5% depuis 2010.

En mars 2017, William Poole, membre de l'Institut Cato, a mis en garde contre une autre crise des subprimes. Il a averti que 35% des prêts de Fannie Mae nécessitaient une assurance hypothécaire. C'est à peu près le niveau en 2006. À certains égards, ces prêts sont pires. Fannie et Freddie ont abaissé leur définition du subprime de 660 à 620. Cela signifie que les banques n'appellent plus les emprunteurs avec des scores entre 620 et 660 subprime. Poole était le chef de la Federal Reserve Bank du Kansas, qui a mis en garde contre la crise des subprimes en 2005.

En 2016, 5,7% de toutes les ventes de maisons ont été achetées pour une revente rapide. Ces maisons «flip» sont rénovées et vendues en moins d'un an. Attom Data Solutions a signalé que c'est le pourcentage le plus élevé depuis 2006, lors du dernier boom.

Le crash du marché du logement en 2008

Les gens qui ont été pris dans l'accident de 2008 sont effrayés qu'une bulle de 2017 conduira à un autre accident. Mais il a été causé par des forces qui ne sont plus présentes. Les swaps sur défaillance de crédit assuraient des dérivés tels que les titres adossés à des créances hypothécaires . Les gestionnaires de fonds spéculatifs ont créé une énorme demande pour ces titres supposément sans risque.

Cela a créé une demande pour les hypothèques qui les soutenaient.

Pour répondre à cette demande de prêts hypothécaires , les banques et les courtiers en prêts hypothécaires ont offert des prêts immobiliers à presque n'importe qui. Ils ont créé la crise des subprimes en 2006.

Comme de nombreux acheteurs non qualifiés sont entrés sur le marché, la demande a explosé. Beaucoup de gens ont acheté des maisons comme des investissements à vendre que les prix ont continué à augmenter. Ils ont montré une exubérance irrationnelle , une caractéristique de toute bulle d'actifs.

En 2006, les constructeurs ont finalement rattrapé la demande. Lorsque l'offre a dépassé la demande, les prix de l'immobilier ont commencé à baisser. Cela a éclaté la bulle d'actifs.

En septembre 2006, la National Association of Realtors a signalé que les prix des maisons avaient chuté pour la première fois en 11 ans. Les stocks étaient élevés, fournissant un approvisionnement de 7,5 mois. En novembre, le Département du commerce a révélé que les nouveaux permis de résidence étaient inférieurs de 28% à ceux de 2005.

Mais la Réserve fédérale a ignoré ces avertissements. Il pensait que l'économie était assez forte pour sortir le logement de son effondrement. Il a mis en évidence un fort taux d'emploi, une faible inflation et une augmentation des dépenses de consommation. Il a également promis de réduire les taux d'intérêt . Cela donnerait à l'économie assez de liquidités pour alimenter la croissance.

La Fed a sous-estimé la taille et l'impact du marché des titres adossés à des créances hypothécaires . Les banques avaient embauché des «quant jocks» pour créer ces nouveaux titres. Ils ont écrit des programmes informatiques qui ont trié des paquets de prêts hypothécaires en paquets à haut risque et à faible risque. Les groupes à haut risque payaient plus mais étaient plus susceptibles de faire défaut. Les bundles à faible risque étaient plus sûrs, mais payaient moins.

Ces paquets contenaient des montants inconnus d' hypothèques subprime . Les banques ne se souciaient pas de la solvabilité des emprunteurs parce qu'elles revendaient les hypothèques sur le marché secondaire .

La bombe à retardement était les millions de prêts à intérêt seulement . Ces emprunteurs autorisés à obtenir des paiements mensuels inférieurs. Mais ces taux hypothécaires reviennent à un niveau supérieur après trois ans. Beaucoup de ces propriétaires ne pouvaient pas payer l'hypothèque. Ensuite, les prix des logements ont chuté et ils n'ont pas pu vendre leurs maisons à profit. En conséquence, ils ont par défaut.

Quand les temps étaient bons, ça n'avait pas d'importance. Tout le monde a acheté les bundles à haut risque parce qu'ils ont donné un rendement plus élevé. Comme le marché du logement a diminué, tout le monde savait que les produits perdaient de la valeur. Puisque personne ne les comprenait, la valeur de revente de ces dérivés n'était pas claire.

Last but not least, beaucoup d'acheteurs de ces MBS n'étaient pas seulement d'autres banques. Ils étaient des investisseurs individuels , des fonds de pension et des fonds de couverture . Cela répartit le risque dans toute l'économie. Les hedge funds ont utilisé ces dérivés en garantie pour emprunter de l'argent. Cela a créé des rendements plus élevés dans un marché haussier, mais a amplifié l'impact de tout ralentissement. La Securities and Exchange Commission ne réglementait pas les fonds spéculatifs, donc personne ne savait jusqu'où cela se passait.

La Fed n'a pas réalisé qu'un effondrement se préparait jusqu'en mars 2007. Elle s'est rendu compte que les pertes de logement des hedge funds pourraient menacer l'économie. Tout au long de l'été, les banques sont devenues réticentes à se prêter mutuellement. Ils avaient peur de recevoir de mauvais MBS en retour. Les banquiers ne savaient pas combien de mauvaises créances ils avaient sur leurs livres. Personne ne voulait l'admettre. Si c'était le cas, leur cote de crédit serait abaissée. Ensuite, le prix de leur action baisserait, et ils seraient incapables de lever plus de fonds pour rester en affaires. Le marché boursier a vu le jour tout au long de l'été, les observateurs du marché essayant de comprendre à quel point les choses étaient mauvaises.

En août, le crédit était devenu si serré que la Fed a prêté 75 milliards de dollars aux banques. Il voulait rétablir la liquidité suffisamment longtemps pour que les banques puissent réduire leurs pertes et revenir à l'activité de prêt d'argent. Au lieu de cela, les banques ont cessé de prêter à presque tout le monde.

La spirale descendante était en cours. À mesure que les banques réduisaient leurs prêts hypothécaires, les prix de l'immobilier ont encore baissé. Cela a fait plus d'emprunteurs à défaut, ce qui a augmenté les créances douteuses sur les livres des banques. Cela a fait que les banques prêtent encore moins.

Neuf raisons pour lesquelles un accident de logement n'est pas imminent

1. Il existe de nombreuses différences entre le marché du logement en 2005 et le marché actuel. En 2005, les prêts subprime totalisaient plus de 620 milliards de dollars et représentaient 20% du marché hypothécaire. En 2015, ils totalisaient 56 milliards de dollars et représentaient 5% du marché.
2. Les banques ont relevé les normes de prêt. Selon l'indice du crédit au logement de CoreLogic, les prêts contractés en 2016 étaient parmi les plus élevés de la qualité des 15 dernières années. En Octobre 2009, le score moyen FICO était de 686, selon Fair Isaac. En 2001, le score moyen était de 490-510.
3. Des normes de prêt plus strictes ont fait la différence sur le marché «flip». Les prêteurs ne financent que 55% de la valeur de la maison. Le "flipper" doit trouver le reste. Pendant la crise des subprimes, les banques ont prêté 80% ou plus.
4. Le nombre de maisons vendues aujourd'hui est de 20% inférieur au sommet d'avant l'accident. Cela signifie qu'il n'y a que quatre mois de logements disponibles à la vente. En conséquence, environ 64% des Américains possèdent leur propre maison, contre 68% en 2007.
5. Les ventes de maisons sont plus faibles parce que la récession a réduit la capacité des jeunes à entreprendre une carrière et à acheter une maison. Confrontés à un marché du travail médiocre, nombre d'entre eux ont poursuivi leurs études. En conséquence, ils sont maintenant surchargés de prêts scolaires. Cela rend moins probable qu'ils peuvent économiser suffisamment pour acheter une maison. Cela permettra de réduire la demande.
6. Les prix des maisons ont dépassé les revenus. Le ratio du revenu moyen au logement est de 30%. Dans certaines régions métropolitaines, il grimpe à 40 ou 50%. Malheureusement, les régions métropolitaines sont aussi où les emplois sont. Cela oblige les jeunes à payer plus pour le loyer afin d'être près d'un emploi qui ne paie pas assez pour acheter une maison. Trente-deux pour cent des ventes de maisons aujourd'hui vont aux accédants à la propriété, comparativement à 40 p. 100 dans le passé, dit le NAR. Généralement, cet acheteur a 32 ans, gagne 72 000 $ et paie 182 500 $ pour une maison. Un couple à deux revenus paie en moyenne 208 500 $.
7. Les propriétaires ne retirent pas autant d'équité de leurs maisons. Les capitaux propres ont atteint 85 milliards de dollars en 2006. Ils se sont effondrés à moins de 10 milliards de dollars en 2010 et y sont restés jusqu'en 2015. En 2017, ils ne s'élevaient qu'à 14 milliards de dollars. Obamacare est une raison pour cela. Les dépôts de faillite ont chuté de 50% depuis l'adoption de l'ACA. En 2010, 1,5 million de personnes ont déposé. En 2016, seulement 770 846 l'ont fait.
8. Certaines personnes soulignent que les prix nationaux du logement ont dépassé leur sommet de 2006. Mais une fois ajustés pour 11 années d'inflation, ils ne sont qu'au niveau de 2004. Entre 2012 et 2017, les prix des maisons ont augmenté de 6,5% par an en moyenne. Entre 2002 et 2006, ils ont augmenté de 7,5 pour cent par an. En 2005, ils ont monté en flèche de 16%.
9. Les constructeurs de maisons se concentrent sur les maisons haut de gamme. Les nouvelles maisons sont plus grandes et plus chères. La taille moyenne d'une nouvelle maison unifamiliale est de presque 2 700 pieds carrés. Cela se compare à 2 500 pieds carrés en 2006.

Qu'est-ce qui pourrait causer un effondrement

Des taux d'intérêt plus élevés ont provoqué un effondrement dans le passé. C'est parce qu'ils rendent les prêts plus chers. Cela ralentit la construction de maisons, diminuant l'offre. Mais il ralentit également les prêts, ce qui réduit la demande. Dans l'ensemble, une augmentation lente et régulière des taux d'intérêt ne créera pas de catastrophe.

Il est vrai que des taux d'intérêt plus élevés ont précédé l'effondrement du marché immobilier en 2006. Mais c'est à cause des nombreux emprunteurs qui avaient des prêts à intérêt seulement et des hypothèques à taux variable . Contrairement à un prêt classique , les taux d'intérêt augmentent avec le taux des fonds fédéraux . Beaucoup ont également eu des taux initiaux de teaser qui se réinitialisent après trois ans. Lorsque la Réserve fédérale a relevé les taux au moment où ils ont été réinitialisés, les emprunteurs ont constaté qu'ils ne pouvaient plus payer les paiements. Les prix des maisons ont chuté en même temps, de sorte que ces détenteurs d'hypothèques ne pouvaient pas faire les paiements ou vendre la maison. C'est pourquoi les taux de défaut étaient si élevés.

L' histoire du taux des fonds fédéraux révèle que la Fed a relevé ses taux trop rapidement entre 2004 et 2006. Le taux était de 1,0% en juin 2004, doublant à 2,25% en décembre. En décembre 2005, les taux ont encore doublé pour atteindre 4,25%. Six mois plus tard, le taux était de 5,25%.

La Fed a relevé ses taux à un rythme beaucoup plus lent depuis 2015. Elle l'a relevé à 0,5% en décembre 2015. Elle l'a relevé de 1/4 de point fin 2016 et de 1,25% en juin 2017 .

Le marché immobilier pourrait s'effondrer si les banques et les hedge funds revenaient à investir dans des produits financiers risqués. Ces dérivés ont été une cause majeure de la crise financière . Les banques ont découpé des hypothèques et les ont revendues dans des titres adossés à des hypothèques. Ces titres étaient une plus grande entreprise que les hypothèques elles-mêmes. C'est pourquoi les banques ont vendu des hypothèques à presque n'importe qui. Ils avaient besoin d'eux pour soutenir les dérivés. Ils les ont tranchés pour que de mauvaises hypothèques soient cachées dans des paquets avec de bonnes. Puis, lorsque les emprunteurs ont fait défaut, tous les dérivés étaient soupçonnés d'être mauvais. C'est pourquoi a causé la disparition de Bear Stearns et Lehman Brothers.

Le plan de réforme fiscale Trump pourrait déclencher une chute des prix qui pourrait conduire à un effondrement. Le Congrès a suggéré de supprimer la déduction pour les taux d'intérêt hypothécaires. Cette déduction s'élève à 71 milliards de dollars. Il agit comme une subvention fédérale au marché du logement. L'allégement fiscal aide les propriétaires à avoir une valeur nette moyenne de 195 400 $. C'est beaucoup plus que la valeur nette moyenne de 5 400 $ des locataires. Même si le plan fiscal maintient la déduction, le plan fiscal enlève une grande partie de l'incitation. Le plan de Trump a augmenté la déduction standard. En conséquence, des Américains ne détailleraient plus. Quand cela arrive, ils ne peuvent pas profiter de la déduction d'intérêt hypothécaire. L'industrie immobilière s'oppose au plan fiscal.

Le marché pourrait s'effondrer si la courbe de rendement des bons du Trésor américain s'inversait . C'est alors que les taux d'intérêt pour les Treasuries à court terme deviennent plus élevés que les rendements à long terme. Les rendements normaux à court terme sont plus bas parce que les investisseurs n'ont pas besoin d'un rendement élevé pour investir moins d'un an. Lorsque cela se produit, cela signifie que les investisseurs pensent que le court terme est plus risqué que le long terme. Cela fait des ravages dans le marché hypothécaire et signale une récession. La courbe de rendement s'est inversée avant les creux de 2008, 2000, 1991 et 1981.

Les prix des maisons vont-ils baisser?

Lors de la dernière bulle immobilière, les constructeurs de maisons ont soumis des permis pour de nouvelles constructions. C'était moins de 1 million en 1990 pendant la récession. Il a progressivement augmenté tout au long des années 1990, dépassant 1 million en 1998. Il est resté à ce niveau jusqu'en 2002, quand il a dépassé 1,5 million. Il a atteint un nouveau record de 2 millions en 2004 et 2005. En 2006, les prix du logement ont commencé à baisser. Les constructeurs d'habitations ont demandé plus de 1,5 million de permis. Ce chiffre est tombé à moins de 1 million en 2007. En 2009, il s'était effondré à 500 000.

Ils ne se sont rétablis que progressivement à 1,3 million en 2017. Ils devraient baisser à 1,1 million d'ici 2020.

Quand le marché du logement va-t-il se crasher à nouveau?

Le prochain krach boursier aura lieu en 2026, selon Teo Nicholas, professeur à la Harvard Extension School. Il base cela sur une étude de l'économiste Homer Hoyt. Les booms-and-bustes immobiliers ont suivi un cycle de 18 ans depuis 1800. Les seules exceptions étaient la Seconde Guerre mondiale et la stagflation.

Nicholas dit que le marché immobilier 2017 est encore en phase d'expansion. La prochaine phase, l'hypercompresseur, ne se produira pas tant que les taux d'inoccupation des logements locatifs ne commenceront pas à augmenter. Si cela se produit alors que la Fed augmente les taux d'intérêt, cela pourrait provoquer un crash.

Comment se protéger d'un accident

Si vous êtes parmi la majorité des Américains qui s'inquiètent, il y a sept choses que vous pouvez faire pour vous protéger d'un accident immobilier.

1. Acheter une maison à vivre, ne pas retourner. Les deux tiers des maisons perdues dans la crise financière étaient des deuxième et troisième maisons. Lorsque le prix de vente est tombé en dessous de l'hypothèque, les propriétaires sont partis. Ils ont gardé leurs maisons, mais ont perdu leurs investissements.
2. Obtenez une hypothèque à taux fixe. Comme les taux hypothécaires augmentent, votre paiement restera le même. Si cela signifie que vous ne pouvez vous permettre qu'une maison plus petite, qu'il en soit ainsi. C'est mieux que de prendre un risque et de le perdre plus tard.
3. Si vous obtenez une hypothèque à taux variable, découvrez ce que le taux d'intérêt sera quand il se réinitialise. Calculez le paiement mensuel et assurez-vous que vous pouvez vous permettre de le payer avec votre revenu actuel. Prenez la différence entre ce paiement futur et ce que vous payez aujourd'hui avec le taux d'intérêt inférieur et enregistrez-le. De cette façon, vous aurez les fonds pour payer votre hypothèque si votre revenu diminue.
4. Acheter la pire maison dans la meilleure zone que vous pouvez vous permettre. Assurez-vous que la zone a de bonnes écoles, même si vous ne prévoyez pas d'avoir des enfants vous-même. Les acheteurs potentiels seront. Vous pouvez toujours améliorer la maison au fil des ans si votre revenu le permet. Les bons quartiers ne souffriront pas autant dans la prochaine période de ralentissement que les zones plus pauvres. Ils vont aussi rebondir plus vite.
5. Assurez-vous que votre maison dispose d'au moins trois chambres. Cela attirera les familles si vous avez besoin de revendre.
6. La meilleure façon de vous protéger est d'avoir un portefeuille d'actifs bien diversifié . La diversification signifie un mélange équilibré d' actions , d'obligations, de marchandises et d'équité dans votre maison. La plupart des planificateurs financiers n'incluent pas la valeur nette de la maison comme un atout, mais ils devraient le faire. C'est le plus grand atout que la plupart des gens possèdent.
7. Afin de limiter les dommages causés par un effondrement immobilier, achetez la plus petite maison dans laquelle vous pouvez raisonnablement habiter. Essayez de rembourser votre hypothèque plus tôt afin de ne pas perdre votre maison en période de ralentissement économique. Augmentez vos investissements dans les actions, les obligations et les produits de base afin qu'ils égalent ou dépassent vos fonds propres. S'il y a une bulle immobilière dans le logement, ne succombez pas à la tentation de refinancer et de sortir l'équité. Au lieu de cela, revoir votre répartition de l'actif pour s'assurer qu'il est toujours équilibré.