Un lecteur demande: Mon mari et moi avons fait une offre sur une vente à découvert . Nous savons que c'est une longue attente . Notre agent nous a dit que cela pourrait prendre de 4 à 6 mois avant que la banque accepte notre offre. Mais voici le kicker. C'est une maison vraiment cool, et elle est toujours sur le marché, même après que le vendeur a accepté notre offre. Nous sommes inquiets qu'un autre acheteur de maisons nous surenchérisse. Si un vendeur accepte notre offre, un autre acquéreur peut-il nous surenchérir et emporter notre maison de rêve? "- Sleepless in Salinas
Réponse: Quand je pense à Salinas, "Me et Bobby McGee" me vient à l'esprit - ce qui est probablement avant votre temps. "Vous cherchez cette maison, et j'espère qu'il le trouve." La chose est, Sleepless à Salinas, si c'était une transaction régulière, vous auriez recours contre un vendeur qui a essayé de glisser. Mais comme il s'agit d'une vente à découvert , il y a lieu de s'inquiéter de votre offre et d'être surenchéri.
Les lois varient d'un État à l'autre. Donc, ce qui est vrai en Arizona pourrait ne pas être vrai pour l'immobilier dans le New Jersey. Le premier endroit à regarder est dans votre contrat d'achat . Presque tout ce qui régit votre transaction sera contenue dans la douzaine de pages que vous avez signées avec le vendeur.
Offre de vente à découvert Offres d'acceptation et d'offre
Généralement, de nombreuses ventes à découvert seront définies plus en détail par un document appelé addenda à la vente à découvert . Le SSA est utilisé pour protéger les vendeurs et les acheteurs dans une transaction de vente à découvert. Il modifie le contrat d'achat.
Dans la plupart des transactions immobilières, le processus se déroule comme suit:
- Offre présentée au vendeur.
- Le vendeur accepte l'offre et la signe.
- Offre exécutée livrée à l'acheteur.
Une légère variation se produit lorsque le vendeur a besoin de clarifier une partie de l'offre ou doit autrement changer un aspect de l'offre:
- Offre présentée au vendeur.
- Le vendeur émet une contre-offre .
- L'acheteur accepte la contre-offre .
- Offre exécutée livrée au vendeur.
C'est aussi le processus pour une vente à découvert. La principale différence est que l'addenda à la vente à découvert peut changer la façon dont les offres sont présentées, acceptées, contrées et livrées. Le SSA adresse également:
- La période de temps toutes les parties acceptent d'attendre l' approbation de la vente à découvert .
- Combien d'offres sont envoyées à la banque.
- Si le vendeur doit informer les acheteurs si d'autres offres sont envoyées à la banque.
Pour la plupart, un vendeur ne peut vendre qu'à un seul acheteur. Le vendeur ne peut pas accepter de vendre à plusieurs acheteurs concurrents en même temps. De plus, le vendeur ne peut généralement pas annuler votre contrat, si vous êtes en conformité avec le contrat, simplement parce que le vendeur peut recevoir une meilleure offre d'un autre acheteur.
Mais il existe des moyens de vous inciter à annuler votre propre contrat. L'un de ces moyens consiste pour le vendeur à envoyer une deuxième offre, une offre de sauvegarde , à la banque qui est supérieure à votre offre. Parce que la banque peut demander quelle offre le vendeur souhaite que la banque accepte. Dans ce cas, le vendeur pourrait pointer vers la deuxième offre. Si votre offre est subordonnée à l' approbation de la banque , vous pourriez perdre votre offre auprès de l'acheteur qui vous a surenchéri.
C'est rare que cela arrive, mais cela peut arriver. Un autre acheteur peut également envoyer une offre directement à la banque et contourner l'agent inscripteur et le vendeur tous ensemble. Encore une fois, rare, mais un acheteur pourrait le faire. Pour la protection, les acheteurs de vente à découvert sont invités à obtenir des conseils juridiques.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.