Types de base d'offres de vente contingentes
Bien qu'il existe de nombreuses variantes d'une offre contingente , la plupart adhèrent à l'un des deux formats suivants:
- Le vendeur gardera la propriété sur le marché mais acceptera une offre conditionnelle, fournissant aux acheteurs un avis de premier refus de droit de 72 heures (négociable) à effectuer dans le cas où le vendeur reçoit une meilleure offre.
- Le vendeur retirera la propriété du marché et attendra que l'acheteur vende la maison existante de l'acheteur.
La probabilité est que le vendeur choisira l'option un mais les acheteurs préféreraient l'option deux. La raison pour laquelle un vendeur accepterait l'option deux est qu'il n'y a pas de risque que d'autres acheteurs fassent une offre d'achat . La plupart des vendeurs n'attendront pas éternellement et stipuleront une date de clôture de la transaction. Si la maison de l'acheteur n'a pas été vendue à cette date, la transaction peut être annulée.
Qu'est-ce qu'un avis de 72 heures à effectuer pour une offre éventuelle?
L'avis à effectuer peut être de toute durée négociée: 24 heures, 48 heures ou n'importe quel nombre de jours.
La période est celle sur laquelle l'acheteur et le vendeur peuvent s'entendre. Premièrement, le vendeur envoie le préavis de 72 heures à l'acheteur, informant l'acheteur qu'une autre offre a été reçue et que l'acheteur a maintenant 72 heures pour supprimer l'éventualité de vendre la maison existante de l'acheteur. Si l'acheteur ne supprime pas l'éventualité de vendre, généralement le vendeur a le droit d'exiger l' annulation d'un contrat et de rembourser le dépôt d'argent sérieux à l'acheteur.
Options pour la suppression de l'éventualité de la vente en vertu du premier droit de refus
En acceptant une offre conditionnelle pour une période donnée, le vendeur accorde à l'acheteur le premier droit de refus. Si un autre acheteur veut acheter la maison et que l'acheteur n'a pas encore vendu sa maison, le vendeur peut demander à l'acheteur de supprimer l'éventualité.
- Obtenir un prêt-relais Il est préférable d'obtenir une approbation préalable pour un prêt-relais avant de recevoir le préavis de 72 heures à effectuer. De cette façon, vous ne serez pas en train d'essayer d'aligner le financement sur une période impossible de trois jours. Les prêts relais sont une option coûteuse parce que vous paierez des frais de prêt.
- Appuyez sur une ligne de crédit hypothécaire. La plupart des prêteurs ne vous donneront pas un prêt sur valeur domiciliaire une fois que votre maison est sur le marché, et un vendeur n'est pas susceptible d'accepter une offre conditionnelle, sauf si votre maison est sur le marché. Mais ce n'est pas un Catch-22. Si vous établissez une marge de crédit hypothécaire avant de mettre votre maison sur le marché, vous pouvez simplement transférer des fonds ou émettre un chèque.
- Changez votre prêt hypothécaire pour un prêt-valeur plus élevé. Si vous aviez l'intention de réduire, disons, 20% pour acheter votre nouvelle maison , posez moins et obtenez un montant d'hypothèque plus élevé. Puis, lorsque votre maison finit par vendre, vous pouvez utiliser le produit pour rembourser l'hypothèque. Sachez que de nombreux ratios prêt-valeur plus élevés entraînent des taux d'intérêt plus élevés.
- Emprunter l'acompte d'un parent. Certains acheteurs de maison tapent sur la banque de maman et papa quand une urgence survient. Je ne sais pas si l'achat d'une nouvelle maison constitue une urgence dans votre famille, mais dans certaines familles, c'est le cas. Peut-être oncle Joe vous donnera cet héritage tôt? Ne pourrait pas blesser de s'enquérir.
- Enlevez votre éventualité de vente et espérez pour le meilleur. Je sais ce que vous pourriez penser en ce moment: "Est-ce qu'elle fume du crack?" Mais si vous êtes sûr que votre maison finira par vendre, certains acheteurs choisissent cette option.
Risque fondamental pour la suppression des contingences de vente
Avant de supprimer une éventualité de vente, examinez votre contrat d'achat avec un avocat et obtenez des conseils juridiques pour déterminer vos droits en vertu du contrat. Les contrats d'achat en Californie, par exemple, indiquent clairement que votre dépôt d'argent sérieux est en jeu si vous ne respectez pas le contrat.
Combien avez-vous mis en place? 1 000 $? 5 000 $? 10 000 $? Si vous pouvez vivre avec perdre ce montant en prenant un pari que votre maison va vendre, il pourrait en valoir la peine pour vous. Sinon, essayez de garder la contingence en place.
Preuve de fonds pour fermer
Lorsqu'une éventualité est supprimée, les vendeurs demandent souvent des preuves de fonds pour fermer. Cela empêche les acheteurs de retirer arbitrairement une éventualité sans avoir l'intention de fermer (pas que vous pensiez cela). Si un parent a les fonds, généralement une lettre de cadeau du parent et une copie des relevés bancaires ou des comptes d'actions est suffisante pour satisfaire votre prêteur et le vendeur.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.