Emprunter contre équité dans votre maison
Si votre maison vaut plus que ce que vous devez, un prêt sur valeur domiciliaire peut offrir des fonds pour tout ce que vous voulez - vous n'avez pas seulement à utiliser l'argent pour les dépenses liées à la maison. Cependant, l'utilisation de votre maison pour garantir un prêt comporte des risques.
Un prêt sur valeur domiciliaire est un type de deuxième hypothèque . Votre «première» hypothèque est celle que vous avez utilisée pour acheter votre maison, mais vous pouvez utiliser des emprunts supplémentaires pour emprunter sur la propriété si vous avez accumulé assez de capitaux propres .
Avantages des prêts hypothécaires
Les prêts sur valeur domiciliaire sont attrayants pour les emprunteurs et les prêteurs. Voici quelques-uns des principaux avantages pour les emprunteurs:
- Faible taux: Les prêts sur valeur domiciliaire ont généralement un taux d'intérêt plus bas (généralement indiqué comme APR ) que les prêts non garantis tels que les cartes de crédit et les prêts personnels. Un taux bas peut aider à maintenir les coûts d'emprunt à un niveau bas, mais les coûts de clôture peuvent compenser les faibles taux.
- Approbation: Les prêts sur valeur domiciliaire peuvent être plus facilement admissibles si vous avez un mauvais crédit . Avec votre maison sécurisant le prêt, les prêteurs ont un moyen de gérer leurs risques. Cela dit, les prêts hypothécaires exigent souvent une documentation exhaustive et les prêteurs établissent des exigences minimales qui peuvent rendre l'emprunt difficile, même si vous détenez des capitaux propres importants.
- Les montants importants: Les emprunteurs peuvent être admissibles à des prêts relativement importants avec ce type de prêt , en supposant que vous avez suffisamment d'équité dans la maison. Pour les dépenses importantes comme les améliorations domiciliaires, l'enseignement supérieur ou le démarrage d'une entreprise, l'équité de votre maison peut être la seule source de financement disponible.
- Avantages fiscaux potentiels: Vous pourriez être en mesure de déduire une partie de l'intérêt que vous payez sur un prêt sur valeur domiciliaire, surtout si vous utilisez les fonds pour des «améliorations substantielles» à une propriété. Demandez à votre spécialiste en déclarations de détails avant d'emprunter et avant de demander une déduction.
Sécurité pour les prêteurs: La plupart des avantages ci-dessus sont disponibles parce que les prêts sur valeur domiciliaire sont des prêts relativement sûrs pour les banques à faire: Le prêt est «garanti» avec votre maison en garantie .
Si vous ne parvenez pas à rembourser, la banque peut prendre votre propriété, la vendre, et récupérer tous les fonds impayés en saisissant sur votre maison . Qui plus est, les emprunteurs ont tendance à prioriser ces prêts sur les autres prêts, car ils ne veulent pas perdre leurs maisons. Lorsque vous êtes confronté au choix de manquer un paiement hypothécaire ou un paiement par carte de crédit , vous pouvez décider d' ignorer le paiement par carte .
L'approbation n'est pas garantie: les garanties aident, mais les prêteurs doivent veiller à ne pas prêter trop , sinon ils risquent des pertes importantes. Avant 2007, il était extrêmement facile d'être approuvé pour les hypothèques de premier et deuxième rang. Depuis la crise du logement , les choses ont changé et les prêteurs évalueront soigneusement votre demande. Pour se protéger, ils essaient de s'assurer que vous n'empruntez pas plus de 80% de la valeur de votre maison en tenant compte de votre prêt hypothécaire initial ainsi que de tout prêt hypothécaire que vous demandez. Le pourcentage de la valeur de votre maison disponible est appelé ratio prêt / valeur (LTV) , et peut varier d'une banque à l'autre - certains prêteurs autorisent des ratios LTV supérieurs à 80%.
Les prêts sur valeur domiciliaire ne sont approuvés que si vous pouvez démontrer que vous avez la capacité de rembourser. Les prêteurs sont tenus de vérifier vos finances, et vous devrez fournir une preuve de revenu, l'accès aux dossiers fiscaux, et plus encore.
Comment fonctionne un prêt sur valeur domiciliaire
Lorsque vous empruntez un prêt sur valeur domiciliaire, vous pouvez utiliser l'une des deux options suivantes:
- Montant forfaitaire: prenez une grosse somme d'argent à l'avance et remboursez le prêt au fil du temps avec des versements mensuels fixes. Votre taux d'intérêt peut être fixé lorsque vous empruntez et rester fixe pour la durée de votre prêt. Chaque versement mensuel réduit le solde de votre prêt et couvre une partie de vos frais d'intérêts (c'est un prêt amortissable ).
- Marge de crédit: Obtenez l'approbation pour un montant maximum disponible et n'empruntez que ce dont vous avez besoin. Connue sous le nom de marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) , cette option vous permet d'emprunter plusieurs fois après votre approbation. Dans les premières années, vous pouvez faire des paiements plus petits, mais à un moment donné, vous devez commencer à faire des paiements entièrement amortissables qui éliminent le prêt.
Le HELOC est l'option la plus flexible parce que vous avez toujours le contrôle sur le solde de votre prêt et vos coûts d'intérêt. Vous ne payez des intérêts que sur le montant que vous utilisez réellement dans votre réserve d'argent disponible. Cependant, votre prêteur peut geler ou annuler votre marge de crédit avant d'avoir l'occasion d'utiliser l'argent. Les gels peuvent survenir lorsque vous avez le plus besoin d'argent et de façon inattendue, de sorte que la flexibilité comporte certains risques.
Les taux d'intérêt sur les MCBI sont généralement variables , de sorte que vos frais d'intérêt peuvent changer (pour le meilleur ou pour le pire) au fil du temps.
Pour obtenir un prêt , appliquer avec plusieurs prêteurs et comparer tous les coûts du prêteur avec des citations de taux d'intérêt. Obtenez une estimation de prêt de plusieurs sources différentes, y compris un initiateur de prêt local, un courtier en ligne ou national, et votre banque ou coopérative de crédit préférée. Les taux d'intérêt peuvent varier d'un endroit à l'autre et vous devrez payer les frais de clôture pour obtenir le financement de votre prêt. Les prêteurs vérifieront votre crédit, exigeront une évaluation , et cela peut prendre plusieurs semaines (ou plus) pour libérer de l'argent. Traitez le processus comme si vous demandiez un prêt pour l'achat d'une maison: faites dresser vos talons de chèque de paie et autres documents pour accélérer le processus .
Le remboursement dépend du type de prêt que vous recevez. Avec un prêt forfaitaire, vous effectuez généralement des paiements mensuels fixes (vous payez le même montant chaque mois) jusqu'à ce que le prêt soit remboursé. Avec une marge de crédit, vous pourriez être en mesure de faire de petits paiements pendant plusieurs années au cours de votre «période de tirage», qui pourrait durer une dizaine d'années. Après la fin de la période de tirage, vous devrez commencer à effectuer régulièrement des paiements d'amortissement pour rembourser la dette. Cependant, vous pouvez généralement rembourser l'un ou l'autre type de prêt plus tôt pour économiser sur les frais d'intérêt .
Utilisations courantes de prêt sur valeur domiciliaire
Vous pouvez utiliser un prêt hypothécaire pour tout ce que vous voulez. Cependant, les emprunteurs utilisent généralement des hypothèques de deuxième rang pour certaines dépenses plus importantes de la vie parce que les maisons ont tendance à avoir beaucoup de valeur à emprunter. Plusieurs utilisations populaires comprennent:
- Remodeler, rénover ou améliorer la maison et la propriété.
- Payer pour les études collégiales d'un membre de la famille.
- Financer l'achat d'une deuxième maison ou d'un terrain .
- Consolider les dettes à taux d'intérêt élevé.
Pièges des prêts hypothécaires
Avant d'utiliser un prêt sur valeur domiciliaire à toute fin, assurez-vous de comprendre les risques de l'utilisation de ces prêts . Le principal problème est que vous pouvez perdre votre maison si vous ne respectez pas le calendrier de paiement mensuel que votre prêteur exige.
Dettes importantes: Parce que ces prêts peuvent fournir beaucoup d'argent, il est tentant d'utiliser votre maison comme un guichet automatique. Mais il vaut mieux réserver l'équité de votre maison pour des choses qui amélioreront la valeur de votre maison, ajouteront une valeur significative à votre vie (cela n'inclut pas les «désirs» ou les luxes), ou mèneront à un revenu plus élevé pour votre famille. C'est un cas où il est particulièrement important d'évaluer les prêts comme une «bonne» dette et une «mauvaise» dette .
Frais: Les frais de clôture sont également un problème. Emprunter contre votre maison peut coûter des milliers de dollars - et c'est avant même que vous dépensez de l'argent sur les réparations ou les frais de scolarité. Si vous empruntez fréquemment contre votre maison, c'est une habitude coûteuse (bien que l'utilisation de marges de crédit puisse vous aider à gérer les coûts).
Comment trouver les meilleurs prêts sur valeur domiciliaire
Trouver le meilleur prêt hypothécaire peut vous faire économiser des milliers de dollars ou plus. Pour obtenir la meilleure offre:
- Comparer les prix. Différents prêteurs ont différents programmes de prêts disponibles, et leurs structures de frais peuvent varier considérablement.
- Gérez vos scores de crédit et assurez-vous que vos rapports de crédit sont exacts. S'il y a des erreurs ou des problèmes faciles à résoudre dans vos rapports de crédit, utilisez la restauration rapide pour obtenir des améliorations rapides pouvant mener à de meilleurs tarifs.
- Demandez à votre réseau d'amis et de famille qui ils recommandent. Demander aux agents immobiliers locaux quels initiateurs de prêt font le meilleur travail pour leurs clients.
- Comparez vos offres à celles trouvées sur les sites Web et les publicités. Rappelez-vous que les meilleurs taux ne sont disponibles que pour les emprunteurs ayant des scores de crédit élevés et beaucoup de revenus pour couvrir les paiements. Lisez attentivement votre estimation de prêt pour voir si vous payez le même montant que prévu.
Conseils supplémentaires
Est-ce le bon prêt? Avant d'emprunter, faites une pause et assurez-vous que ce type de prêt a du sens. Un prêt hypothécaire est-il plus adapté à vos besoins qu'un simple compte de carte de crédit ou un prêt non garanti ? Si vous n'êtes pas sûr, comprenez-le avant de mettre votre maison en danger. Ces prêts peuvent avoir des taux d'intérêt plus élevés, mais vous pouvez sortir en évitant les coûts de clôture.
Faites un plan: Faites un plan détaillé de vos revenus et dépenses - y compris ce nouveau paiement de prêt - avant de conclure le prêt. Ces gros prêts peuvent venir avec des paiements lourds. De plus, les paiements peuvent augmenter au fil du temps si vous avez un taux variable. S'il y a un moyen de faire ce que vous voulez faire sans endettement, prenez ces options au sérieux.
Protégez-vous et votre famille: Passez en revue votre couverture d'assurance (vie et invalidité en particulier) et évaluez comment vous allez couvrir les paiements si quelque chose se passe. Vous pouvez ou ne pas avoir besoin d'assurance, et personne ne peut vous forcer à l'utiliser. Si vous décidez d'inclure la couverture dans le cadre d'un prêt hypothécaire, optez pour des primes mensuelles - et non une option initiale - pour ne payer que ce que vous utilisez (en supposant que l'assurance est juste pour le prêt sur valeur domiciliaire). Obtenez des devis auprès de diverses sources, y compris des agents d'assurance en ligne et indépendants. Vous n'avez pas à acheter une assurance que votre prêteur offre.
Revenu de retraite: Si vous envisagez d'utiliser les capitaux propres de votre maison pour vos dépenses de subsistance à la retraite, évaluez les prêts hypothécaires inversés , ce qui peut être plus facile pour les personnes âgées. Cependant, familiarisez-vous avec les risques et écartez les alternatives avant de prendre cette mesure.
Déduction d'intérêt (avant 2018): Pour les années d'imposition allant jusqu'à 2017 inclusivement, il était possible pour certains contribuables de déduire les intérêts payés sur les prêts sur valeur domiciliaire. Pour l'année d'imposition 2018 et après, en raison de la Loi sur les réductions d'impôt et les emplois, cette déduction n'est plus disponible (bien que des déductions limitées sur les prêts à l'achat d'une maison soient disponibles). Parlez avec un CPA pour savoir comment vos prêts immobiliers peuvent affecter vos impôts.