Des offres ciblées sur les offres d'achat peuvent provoquer un retour de flamme
Vous savez qui aime vraiment inclure une clause d'escalade dans une offre d'achat ? Agents immobiliers. Surtout les agents de l'acheteur semblent être très étourdis par cette pratique. Mais les agents ne sont pas à blâmer pour l'intérêt des clauses d'escalade, parce que ce sont souvent les acheteurs eux-mêmes qui l'invoquent en suggérant qu'une clause d'escalade, aussi appelée offre flagrante, pourrait être une bonne idée.
Qu'est-ce qu'une clause d'escalade?
Une clause d'escalade est généralement utilisée dans une situation d' offre multiple potentielle.
Il est synonyme de la phrase: forte offre. Il est utilisé pour essayer d'évincer tous les concurrents dans un processus d'appel d'offres concurrentiel. Fondamentalement, il dit qu'un acheteur paiera X montant, qui peut être n'importe quel nombre allant de 100 $ à des centaines de milliers, au-dessus et au-delà de l'offre la plus élevée reçue par le vendeur, et il contient généralement un plafond.
Un type typique de clause d'indexation pourrait se lire comme suit: L'acheteur accepte de payer 1 000 $ de plus que l'offre la plus élevée reçue par le vendeur, sans dépasser le prix de vente de 315 000 $. Un acheteur pourrait vouloir utiliser cette clause dans une offre d'achat s'il semble que d'autres acheteurs pourraient augmenter le prix au-dessus du prix indiqué.
Dites que la propriété est répertoriée à 295 000 $. Il a tous les cloches et les sifflets qu'un acheteur désire, et est situé dans un quartier à forte demande sur un cul-de-sac tranquille. Parfois, un agent inscripteur informe les acheteurs que toutes les offres seront présentées un certain jour à un certain moment, et cela pourrait être votre premier indice que le vendeur s'attend à recevoir plus d'une offre.
Dans cet exemple hypothétique du marché d'un vendeur chaud et d'une magnifique maison à 295 000 $, un vendeur pourrait recevoir des offres telles que:
- 290 000 $ (parce qu'il y a toujours quelqu'un qui croit que personne d'autre ne va enchérir.)
- 295 000 $
- 305 000 $
- 310 000 $
Si le quatrième acheteur soumet une offre avec une clause d'indexation comme indiqué ci-dessus, cela signifierait que l'acheteur acceptera de payer au vendeur 311 000 $.
L'acheteur est heureux parce que le prix est de 4 000 $ sous le prix maximum que l'acheteur était prêt à payer, et le vendeur obtient l'offre la plus élevée. Tout semble bien et bien, mais est-ce?
Inconvénients d'une clause d'escalade
Du point de vue du vendeur, une clause d'indexation pourrait ne pas être la meilleure option pour le vendeur. Accepter une offre avec clause d'indexation signifie que le vendeur ne peut plus émettre de contre-offres multiples aux autres parties ni continuer à négocier. Dans l'exemple ci-dessus, l'acheteur a retiré de l'argent de la table. Le vendeur a perdu 4 000 $.
Cela dépend si la meilleure offre réelle de l'acheteur était de 315 000 $. Il pourrait avoir été plus élevé, mais un vendeur qui accepte un contrat avec une clause d'escalade ne saura jamais combien plus élevé un tel acheteur pourrait enchérir.
De plus, dans ce type de situation d'offre multiple, il pourrait être dans l'intérêt du vendeur d'émettre une contre-offre. Dans certains États comme la Californie, par exemple, un vendeur peut faire une contre-offre différente à chacun des acheteurs, si le vendeur le désire, ou à un ou deux acheteurs seulement. (Nous mentionnons la Californie parce que l'État a tendance à diriger la nation.) Le vendeur a généralement plus d'options disponibles dans une offre de contre-offre. Chaque contre-offre pourrait être pesée et analysée séparément.
Dites, par exemple, que le vendeur décide que la demande du marché est si forte pour la maison que le vendeur pourrait choisir de ne prendre aucune des offres d'achat ni de contrer aucune des offres. C'est toujours une possibilité. Dans ce type de situation, le vendeur pourrait changer le prix de vente de la maison, par exemple, à 315 000 $, et recommencer l'enchère. L'inconvénient de ce scénario, cependant, est qu'il pourrait ne pas y avoir de preneurs immédiats ou les jours sur le marché peuvent rester plus longtemps, et c'est toujours un risque lorsque le vendeur augmente le prix. Pourtant, il pourrait être une solution viable, et il vaut la peine d'envisager au lieu d'accepter un contrat de clause d'indexation.
Pourquoi les acheteurs gravitent vers des clauses d'escalade
Tous les acheteurs de maison ne bénéficient pas du suspense et de la tension qui accompagnent le territoire de négociation pour acheter une maison .
Les acheteurs sont également préoccupés par la concurrence, et certains refusent de soumettre une offre dans une situation d'offre multiple. En introduisant une clause d'escalade, elle peut augmenter les chances d'acceptation de l'offre par l'acheteur et définir des paramètres particuliers qui définissent la zone de confort de l'acheteur.
Si la clause d'escalade est «légale» dans chaque état dépend de l'interprétation légale. Cela n'empêche pas les agents de le suggérer ou les acheteurs de vouloir le faire. À toutes fins pratiques, cependant, il peut sembler beaucoup plus facile pour l'acheteur de simplement faire une offre la plus haute et la meilleure et en avoir fini avec elle.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.