Ce qu'il faut savoir sur les associations de propriétaires

Questions à poser sur les HOA avant d'acheter

L'achat d'un condo ou d'une maison de ville représente plus de quatre murs et un espace aérien intérieur; cela signifie aussi acheter l'association des propriétaires. Les acheteurs avisés examinent tous les documents de l'association des propriétaires, y compris ses derniers états financiers, pour déterminer si l'un achète dans une mine d'or ou dans une mine d'or. Voici les principales questions qu'un acheteur devrait poser:

Comment financièrement solide est l'association des propriétaires?

Pour le déterminer, demandez et lisez (oui, ils sont longs, au moins 50 pages ou plus) des copies des documents suivants:

• Engagements, conditions et restrictions (CC & R)
• Règlements et règlements
• Procès-verbal de la dernière année
• État financier HOA

Ces documents vous parleront de:

• Des évaluations spéciales sont prévues pour traiter la maintenance différée
• Améliorations d'immobilisations prévues
• Montant des réserves de liquidités
• Si l'association est ou a été poursuivie en justice
• L'histoire et la probabilité d'augmentation des cotisations

Cotisations mensuelles

Qu'est-ce que vos cotisations mensuelles vous achètent? Inclut-il le paiement pour:

• Eau
• Télévision par câble
• Entretien du sol / jardiniers
• Ramassage des ordures
• Services d'égout
• Assurance
• Frais de gestion professionnelle
• Piscine, spa ou centre de fitness
• Routes et trottoirs
• Parking assigné / souterrain (et si oui, combien d'espaces?)
• Accès à la porte

Comment les frais se comparent-ils aux frais facturés par d'autres condos dans la région? J'ai vendu un condo dans un ancien complexe où la cotisation était de 120 $. Les condos rénovés au coin de la rue se vendaient avec des droits de 190 $. La principale différence entre les deux complexes était les unités remodelées avaient des appareils en acier inoxydable et des comptoirs de cuisine en granit.

Alors je demande aux acheteurs, "Est-ce que cela vaut 70 $ par mois pour vous de posséder des appareils en acier inoxydable?" Pour certains acheteurs, cette réponse est "oui".

Qui gère le complexe?

Les grands complexes nécessitent une gestion professionnelle. Il peut en coûter plus cher d'embaucher une entreprise professionnelle, mais à long terme, cela permet d'économiser de l'argent. Les gestionnaires professionnels exercent un plus grand pouvoir de négociation lorsqu'ils négocient des services tels que les offres pour les jardiniers ou l'entretien général, car ils représentent un nombre plus important de complexes.

Combien d'unités sont louées?

Personne n'aime les locataires. Ce n'est pas que les locataires sont de mauvaises personnes, mais il y a une certaine vérité que les locataires ne prennent pas soin de la propriété de la même manière qu'un propriétaire occupant s'en occuperait. En outre, certains prêteurs ne prêtent pas d'argent à un acheteur si plus de 25% des unités du complexe sont louées. Certaines associations de propriétaires refusent que les propriétaires louent leur logement plus de 30 à 60 jours, voire pas du tout.

Quelle est la tranquillité des unités?

En demandant aux voisins de donner aux acheteurs potentiels une idée du facteur de bruit, ils conduiront la région tard le samedi soir. Il est préférable d'acheter une unité de coin car moins de murs communs (adjacents) signifie moins de bruit. Cependant, l'insonorisation n'aide pas beaucoup si votre voisin d'à côté aime dynamiter Pink Floyd tous les dimanches à 2 heures du matin.

Une cliente qui a acheté un condo en bas près des escaliers menant au deuxième étage était inquiète d'entendre le bruit de pas dans l'escalier, alors j'ai suggéré qu'elle parle avec l'occupant à l'étage. Il s'avère que le résident était le président de la HOA et un stickler pour garder les choses au calme.

Quelles sont les commodités, le stationnement et les restrictions pour animaux de compagnie?

• Découvrez les heures d'utilisation pour les piscines, les spas et les zones de loisirs tels que les courts de tennis ou les salles de jeux et vérifiez que ces horaires correspondent à votre emploi du temps.

• Comment le stationnement des clients est-il géré et combien de places de stationnement sont-elles cédées avec chaque unité? Est-il possible de louer un espace de stationnement supplémentaire si vous en avez besoin?
• Combien devrez-vous payer pour remplacer une clé perdue pour la barrière de sécurité ou le pavillon?
• Combien d' animaux de compagnie pouvez-vous avoir? Y at-il des restrictions de taille? Êtes-vous autorisé à amener les animaux domestiques dans le hall en laisse?

Enfin, parlez aux gens qui y vivent. Tirez dans le stationnement ou le garage en fin d'après-midi lorsque les propriétaires rentrent du travail. S'ils détestent l'association des propriétaires, ils vous diront en termes clairs ce qui ne va pas. Mieux pour découvrir le sentiment et les raisons derrière cela avant d'acheter que plus tard. Les HOA ont le pouvoir de réglementer et pénaliser monétairement les propriétaires pour des violations comme jamais auparavant, alors assurez-vous de bien comprendre ce que vous achetez avant de signer sur la ligne de fond .

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.}