édité par Elizabeth Weintraub, expert en achat et vente à domicile
Servitude: Une servitude est le droit d'utiliser la terre d'une autre personne dans un but déclaré. Cela peut impliquer une partie générale ou spécifique de la propriété.
Droit de passage: Une emprise est un type de servitude qui donne à quelqu'un le droit de traverser une propriété appartenant à une autre personne.
Comment une servitude profite à un propriétaire
Mme Smith possède un terrain qui borde la forêt nationale de Nantahala, une zone populaire pour la randonnée, l'escalade, le rafting et la pêche.
M. Scott vit à côté d'elle, mais ses terres ne touchent pas la forêt nationale. Pour éviter l'intrusion, il doit accéder à la forêt en marchant ou en conduisant à un point d'entrée public.
Au lieu de cela, Mme Smith accorde une servitude permettant aux propriétaires actuels et futurs de la propriété de M. Scott de traverser ses terres pour accéder à la forêt nationale. Il devient une partie de l'acte pour les deux propriétés.
Une servitude peut bénéficier à une personne ou à une entité commerciale
Dans l'exemple ci-dessus, un voisin avec une parcelle de terre a accordé une servitude afin que les voisins puissent utiliser la terre voisine pour accéder à une zone publique. Mme Smith pourrait accorder une servitude à une autre personne pour faire la même chose, mais sans l'ajouter à son acte. Ce type de servitude expire normalement à un moment ou à un événement précis ou au décès de la personne qui en bénéficie.
- Une servitude peut donner à une entreprise de services publics le droit d'ériger des lignes électriques ou d'enterrer un gazoduc sur un terrain.
- Un lotissement pourrait posséder une servitude lui permettant de construire et d'entretenir une installation de stockage d'eau.
- Les deux servitudes ci-dessus seraient probablement incluses dans la description d'un acte et resteraient en place si la terre était vendue.
Comment une servitude affecte-t-elle la personne qui l'accorde?
Le propriétaire qui accorde une servitude ne peut généralement pas construire de structures dans une zone de servitude ou utiliser des clôtures qui entraveraient l'accès.
D'autres activités pourraient également être interdites. Avant d'acheter une propriété, vous devez savoir où se trouvent toutes les servitudes et quelles sont les restrictions qui y sont associées.
Toutes les servitudes ne se trouvent pas sur le visage des actes de propriété tels qu'un acte de garantie ou un acte de concession. Certaines servitudes sont simplement enregistrées dans les archives publiques. Vous remarquerez peut-être qu'une servitude est exclue de l'annexe B de votre engagement de police de titre ou de votre rapport de titre préliminaire. Une telle notation comprendrait une référence au livre et à la page des servitudes enregistrées.
Si vous ne demandez pas à la compagnie de titre de vous donner une copie de la servitude elle-même, vous ne saurez peut-être pas précisément où se trouve la servitude ni même la raison de la servitude. Toutes les sociétés de titres ne fournissent pas automatiquement des copies des servitudes enregistrées, car la notification que les servitudes existent et sont exclues de la couverture est souvent l'exigence de base, et l'engagement préalable ou de titre remplit cette exigence.
L'un des plus grands problèmes que nous voyons dans l'immobilier sont les acheteurs de maisons qui achètent une maison avec l'intention d'installer une piscine. Ils ne divulguent pas ce désir à qui que ce soit, et ils ne lisent pas non plus l'engagement ou le préambule du titre avant la clôture. Si une servitude traverse la zone désignée pour une piscine, un propriétaire ne peut pas installer de piscine.
Si le propriétaire de la servitude découvre une structure construite à travers sa servitude, le propriétaire peut prendre des mesures légales pour forcer le propriétaire de la propriété à l'enlever.
Les servitudes peuvent-elles affecter les valeurs immobilières?
C'est possible.
- Plusieurs servitudes sur un terrain pourraient sérieusement limiter le choix des sites de construction.
- Les lignes électriques à haute tension qui traversent une servitude près d'un site de construction par ailleurs grand peuvent être inesthétiques. Les valeurs de revente peuvent être affectées puisque de nombreuses personnes estiment que vivre près des lignes électriques est un risque pour la santé.
- Les acheteurs peuvent simplement ne pas aimer l'idée que d'autres ont le droit d'utiliser la terre d'une manière ou d'une autre, et cette objection pourrait entraîner une perte de vente.
Ne supposez pas que parce qu'une servitude n'est pas utilisée actuellement, elle ne sera jamais utilisée. Tant qu'une servitude fait partie de votre acte, il est toujours possible que l'individu qui en bénéficie décide de l'appliquer.
Parlez à un avocat immobilier expérimenté pour savoir comment et quand une servitude peut être résiliée.
Edité par Elizabeth Weintraub, expert Homebuying.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.