Certificats de privilège fiscal: Quels sont-ils et comment pouvez-vous investir dans eux?

Les certificats de privilège fiscal constituent un moyen de placement alternatif

L'immobilier peut être un investissement potentiellement lucratif, mais posséder une propriété locative peut prendre beaucoup de temps et d'énergie. Investir dans des certificats de privilège fiscal est un moyen alternatif pour inclure l'immobilier dans votre portefeuille sans avoir à endosser le plafond d'un propriétaire. Toutefois, le certificat de privilège fiscal peut être plus compliqué que de posséder des fonds communs de placement ou des actions, et il peut être mieux adapté à certains investisseurs que d'autres.

Certificats de privilège fiscal définis

Lorsqu'un propriétaire est en retard sur leurs impôts fonciers , le comté ou la municipalité où la propriété est située peut placer un privilège fiscal sur la propriété. Un certificat de privilège fiscal est délivré (généralement par le bureau de l'évaluateur de l'impôt) en vérifiant qu'il y a un privilège en place et le montant des impôts dus. Selon la National Tax Lien Association, environ 14 milliards de dollars d'impôts fonciers sont impayés chaque année, ce qui crée un vaste marché pour les investisseurs.

Certificats de privilège fiscal en tant que véhicule d'investissement

Lorsqu'une propriété a un privilège fiscal , elle ne peut être vendue ou refinancée avant que les taxes dues soient payées. Le certificat de privilège lui-même, cependant, peut être acheté par un investisseur. Cela se produit généralement par le biais de ventes aux enchères publiques organisées et tenues par le comté ou le bureau du percepteur municipal. Les enchères peuvent être tenues en personne ou en ligne, avec des certificats allant aux plus enchérisseurs.

Si vous enchérissez et gagnez, vous payez au bureau des impôts le montant des taxes dues sur le certificat.

Vous assumez ensuite le droit de récupérer cet argent auprès du propriétaire, avec intérêts. Le taux d'intérêt maximum que vous pouvez collecter varie, selon l'état du privilège. En Floride, par exemple, le taux maximum est de 18 pour cent alors que dans l'Iowa, il est juste de 2 pour cent. Dans certains états, il peut grimper jusqu'à 36%.

Le propriétaire a un certain temps pour racheter la dette et payer ce qui est dû. Encore une fois, cela dépend de l'état en question, mais la période de remboursement peut varier de six à 36 mois. Si le propriétaire ne paie pas les taxes et les intérêts dus dans la fenêtre de rachat, vous auriez techniquement le droit de saisir sur la propriété .

Avantages d'investir dans des certificats de privilège fiscal

Il existe plusieurs points qui font des certificats de privilège fiscal un investissement attrayant. Tout d'abord, ces investissements ont souvent un seuil bas pour l'achat. Vous pouvez acheter des certificats de privilège fiscal aux enchères avec seulement quelques centaines de dollars. Cela représente une plus petite mise de fonds comparativement à certains fonds communs de placement, qui peuvent avoir un minimum de 5 000 $ ou 10 000 $ pour acheter des actions.

Un investissement initial plus faible permet également de répartir le capital entre plusieurs certificats de privilège fiscal. Cela vous permet de diversifier au sein de la classe d'actifs immobiliers par des certificats d'achat situés dans différents marchés du logement. Trouver des ventes aux enchères n'est généralement pas difficile non plus. Vous pouvez simplement contacter l'évaluateur des taxes pour le comté où vous souhaitez enchérir sur les certificats pour savoir quand la prochaine vente aux enchères est prévue.

Peut-être plus important encore dans une perspective d'investissement est la possibilité de gagner un taux de rendement constant.

Avec les actions et les fonds communs de placement, les rendements sont déterminés par les mouvements du marché. Avec les certificats de privilège fiscal, les rendements sont façonnés par le taux d'intérêt qui vous est versé. Si vous détenez un certificat de privilège fiscal dans un état avec un taux d'intérêt maximum plus élevé, votre investissement pourrait donner un gain substantiel.

Les certificats de privilège fiscal ne sont pas sans risque

Comme tout autre investissement, les certificats de privilège fiscal comportent certains risques. Un grand à surveiller est l'achat de certificats de privilège fiscal pour les propriétés dont la valeur marchande est inférieure au montant des impôts dus. Dans ce scénario, le propriétaire peut ne pas avoir beaucoup de motivation à payer.

Il y a aussi le risque inhérent que le propriétaire ne rachètera pas la propriété, peu importe sa valeur. Une forclusion pourrait vous permettre de prendre possession de la propriété, mais les frais juridiques peuvent être coûteux.

Vous pouvez également faire face à des coûts supplémentaires pour réparer ou réhabiliter la maison une fois que vous prenez possession. Le forclusion peut également être problématique s'il y a d'autres privilèges ou réclamations en place qui doivent être effacés avant que vous puissiez assumer le titre.

Les privilèges fiscaux ont généralement une date d'expiration qui tombe après la fin de la période de remboursement. Si votre privilège expire, vous ne seriez pas en mesure de percevoir des impôts impayés parce que vos droits en tant que détenteur d'un privilège expirent longtemps avec lui. Vous devrez acheter des privilèges ultérieurs pour conserver vos droits; sinon, un autre investisseur pourrait faire une réclamation contre la propriété. Cela vous augmente l'investissement global.

La diligence raisonnable est essentielle

Si vous envisagez d'investir dans des certificats de privilège fiscal, vous ne pouvez pas vous permettre de lésiner sur la recherche. Vous devez comprendre quelles sont les lois de l'État concernant les certificats de privilège fiscal, y compris la durée de la période de rachat, quelles sont vos responsabilités pour informer le propriétaire que vous avez acheté le certificat de privilège et le taux d'intérêt maximum autorisé.

Vous devriez également rechercher le marché spécifique qui vous intéresse afin de comprendre à quel point les certificats de privilège fiscal se vendent généralement aux enchères et à quel point vous pouvez faire face à la concurrence d'autres investisseurs. Enfin, considérez votre stratégie d'investissement plus large pour déterminer quel écart ou besoin de certificats de privilège fiscal pourrait aider à remplir. Savoir dans quoi vous investissez est une partie du puzzle; Vous devez également comprendre le "pourquoi" derrière.