Question: Est-ce que le code de conduite de l'évaluation à la maison va affecter l'évaluation de ma maison?
Un lecteur demande: «Je suis totalement confus, j'ai entendu dire que de nouvelles règles sont en vigueur pour les évaluations, mais ce que je trouve en ligne, c'est qu'un groupe de prêteurs se plaint de ce qui se passe. Je mettrai ma maison en vente la semaine prochaine Est-ce que le code de conduite sur l'évaluation à domicile affectera l'évaluation de ma maison?
Réponse: Vous n'êtes pas seul dans votre confusion à propos des évaluations. À première vue, le code de conduite de l'évaluation à la maison, connu sous le nom de HVCC, semble être une bonne idée. Le processus d' évaluation révisé affecte beaucoup de propriétaires. De plus, il pourrait éventuellement entraîner une faible évaluation sur votre maison.
En 2007, le procureur général de l'État de New York, Andrew Cuomo, a intenté une poursuite contre eAppraisalIT et sa société mère, First American, pour avoir cédé à Washington Mutual, qui aurait exercé des pressions sur les évaluateurs pour qu'ils soumettent des évaluations prétendument exagérées.
À la suite de la poursuite, Fannie Mae et Freddie Mac, les plus grands acheteurs de prêts hypothécaires résidentiels aux États-Unis, ont choisi d'adopter le code de conduite en matière d'évaluation immobilière. Tous les prêteurs conventionnels qui vendent des hypothèques à Fannie Mae ou Freddie Mac doivent maintenant suivre le code de conduite de l'évaluation à la maison. Il affecte les prêts FHA à partir du 15 Février 2010 et à venir, et le processus lui-même est continuellement mis à jour.
Qu'est-ce que le code de conduite de l'évaluation à la maison?
Les règles de la CVCC indiquent que les banques individuelles et les courtiers en hypothèques qui vendent des prêts conventionnels sur le marché secondaire à Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent plus sélectionner leurs propres évaluateurs. Ils doivent laisser une société de gestion d'évaluation arracher un évaluateur de son bassin d'évaluateurs pour faire une évaluation.
Les règles du HVCC visent à empêcher la collusion entre les institutions de prêt et les évaluateurs. Bien que cela soit bien intentionné, le code de conduite de l'évaluation à la maison, selon de nombreux professionnels de l'immobilier, s'est retourné contre lui.
Pour tenter de contrecarrer les valeurs immobilières gonflées, qui constituaient une petite partie du marché de l'évaluation, la CVCC a d'abord provoqué le chaos, selon les critiques, et a gâché tout le processus d'évaluation de nombreux emprunteurs conventionnels. C'est mieux aujourd'hui.
Qu'est-ce qui ne va pas avec le code de conduite de l'évaluation à la maison?
Je peux vous dire ce qui se passe sur le marché de Sacramento, dont je suis assez confiant dans presque tous les autres marchés immobiliers du pays.
- Les évaluateurs hors zone effectuent des évaluations.
Mes acheteurs de Sacramento ont payé un évaluateur de Stockton, une ville située à 45 minutes de Sacramento, pour faire une évaluation dans une ville où l'évaluateur ne vit ni ne travaille. Une autre propriété a été évaluée par un évaluateur de Las Vegas, Nevada. Si un évaluateur est autorisé à travailler dans une région, il peut travailler dans ce quartier, même sans expérience.
- Évaluateurs avec moins d'expérience effectuent des évaluations.
Parce que les évaluateurs sont choisis au hasard parmi un bassin de tous les évaluateurs agréés, un emprunteur pourrait se retrouver avec un évaluateur relativement nouveau. En Californie, un évaluateur peut obtenir un permis de résidence pour évaluer une maison unifamiliale d'une valeur d'un million de dollars. Les exigences sont 150 heures d'éducation et 2000 heures au travail dans une période de 12 mois, selon le Bureau des évaluateurs immobiliers de la Californie.
- Évaluateurs expérimentés sont en faillite.
La chose à propos des évaluateurs expérimentés est qu'ils ont probablement été à l'intérieur des maisons dans les quartiers où ils sont invités à évaluer. Ils savent pourquoi une maison d'un côté d'une frontière physique peut avoir une valeur marchande plus élevée qu'une maison de l'autre côté. Ils comptent sur les activités répétées. Lorsque cette source d'activité se tarit, ils n'ont pas de travail et leur expertise est sans valeur.
- Les transactions peuvent s'effondrer lorsque les mauvaises évaluations sont trop faibles.
Les évaluateurs qui ne connaissent pas le quartier ou qui ont peu d'expérience sont beaucoup plus susceptibles de produire une évaluation sous-évaluée. Quand une évaluation arrive en moins que le prix de vente, beaucoup de vendeurs refusent de négocier et les acheteurs ne veulent pas compenser la différence. Donc, la vente en attente explose. Le vendeur perd l'acheteur et l' acheteur perd la maison . Il existe d'autres façons de traiter une évaluation faible, mais l'annulation de la transaction est courante.
- Le consommateur paie un coût plus élevé pour l'évaluation.
Il n'y a pas de repas gratuit. Parce que la société de gestion d'évaluation qui sélectionne les évaluateurs doit être payée, les consommateurs en supportent le coût. Une partie des frais d'évaluation va à la société de gestion de l'évaluation, avec le solde de l'évaluateur. Quelqu'un doit payer les frais à la société de gestion de l'évaluation. Sans oublier que les évaluateurs gagnent moins d'argent, de sorte qu'il reste moins d'évaluateurs dans l'entreprise.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.