Les règles pour obtenir un prêt de condo sont strictes
Les acheteurs avisés ne supposent pas automatiquement qu'ils peuvent obtenir un prêt de condo sur n'importe quel condo qu'ils veulent acheter. Par exemple, Sherry, pas son vrai nom, pensait qu'elle avait atterri le parfait condo de grande hauteur à East Sacramento . Le prix était correct. L'emplacement était parfait. La vue était magnifique. Sherry ne s'attendait pas à ce que son prêteur refuse de consentir un prêt parce que les prêteurs avaient auparavant consenti des prêts sur d'autres condos dans le bâtiment.
Mais son prêteur a refusé le prêt parce qu'il n'y avait pas de ventes comparables récentes au cours des 3 derniers mois dans le bâtiment. L'évaluateur n'utiliserait pas d'autres ventes comparables dans le quartier autres que celles du bâtiment, et aucune n'existait. Aucun au cours des trois derniers mois, de toute façon.
Bienvenue dans le monde des règles de prêt de condos. Non seulement les règles pour un prêt de condo varient considérablement entre les prêts FHA et les prêts conventionnels , mais l'investisseur de chaque prêteur peut avoir son propre ensemble de règles, appelées superpositions. Contrairement au prêt d'une maison individuelle, les prêts en copropriété sont différents et tous les projets de condominiums ne sont pas admissibles.
En outre, juste parce que FHA dit que vous pouvez obtenir un prêt de condominium ne signifie pas que le prêteur que vous avez choisi acceptera de financer un tel prêt. En outre, pour compliquer les choses dans l'autre sens, tout simplement parce qu'un complexe condo est absent de la liste des copropriétés FHA approuvé ne signifie pas que le prêteur n'acceptera pas une "évaluation ponctuelle" et l'approuver, parce que le prêteur pourrait.
Une bonne raison de choisir judicieusement le prêteur pour votre prêt de condo.
Règles FHA pour un prêt de condo
De nombreux emprunteurs , surtout les acheteurs d'une première maison, sont attirés par l'achat d'un condo parce que les prix sont généralement beaucoup moins élevés que ceux d'une maison unifamiliale. Parce que les prix sont souvent plus bas, les exigences de paiement initial le sont aussi.
Mais d'autres règles peuvent faire sauter la chance d'un acheteur d' obtenir un prêt :
- Liste de condo approuvée par la FHA
HUD exige que le condo soit inscrit sur sa liste de condominium approuvée par la FHA. Si le condo n'est pas sur la liste, l'emprunteur devra chercher un financement conventionnel.
Résidence principale: J'ai récemment eu un acheteur disqualifié parce qu'il travaillait à San Jose et achetait un condo à Sacramento. Il prévoyait de faire du télétravail et de se rendre à San Jose deux fois durant la semaine. Non, le prêteur a déclaré que la distance était trop grande pour être considéré comme une résidence permanente.
- Pourcentage de prêts FHA
Au moins 80% de tous les prêts FHA dans le complexe doivent être occupés par le propriétaire, le principal lieu de résidence de l'emprunteur. Si trop d'unités assurées FHA sont transformées en location, FHA n'approuvera pas le prêt.
- Pourcentage d'unités occupées par le propriétaire
Un minimum de 51% des unités du complexe doit être occupé par le propriétaire. Il y a une perception, peut-être vraie, que les occupants propriétaires prennent mieux soin de leurs logements et sont plus entièrement investis dans le complexe que les locataires.
- Achèvement de la construction
Le projet doit être terminé pour au moins un an, sans ajouts ou phases en attente. Cela signifie que les premières ventes dans le complexe seront probablement achetées avec de l'argent ou par des types de financement non-FHA.
- Aucun avis de spot
La FHA a éliminé les examens ponctuels, ce qui signifiait que même si le condo ne figurait pas sur la liste approuvée des copropriétés de la FHA, la FHA pourrait toujours faire le prêt après examen d'un questionnaire.
Règles générales de prêt de condo
Si l'emprunteur obtient la FHA ou le financement conventionnel, certaines règles de prêt de condos sont les mêmes. Voici quelques-uns:
- Délais de HOA
Dans les complexes où les valeurs ont chuté dans tous les domaines, les cotisations sont généralement en souffrance pour ceux qui ont un statut de vente à découvert ou qui appartiennent à la banque . Des pourcentages minimums s'appliquent, et généralement au moins 85% des cotisations des associations de propriétaires doivent être payées à temps.
- Législation en attente
Aucun prêteur ne veut voir la législation en suspens dans un complexe de condos. De nombreuses poursuites sont coûteuses et longues à résoudre.
- Les clauses restrictives
Les banques exigent souvent que le titre soit transféré en fief simple, libre de toute restriction telle que l'âge, par exemple.
- Couverture d'assurance appropriée
Le complexe doit maintenir une assurance appropriée, comme une assurance contre les risques, la responsabilité et les inondations . Chaque fois que le programme national d'assurance contre les inondations approche, les complexes de condos souffrent.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.