Découvrez comment faire approuver votre demande de programme de refinancement abordable pour la maison
Un lecteur demande: «Nous avons essayé d'obtenir une modification de prêt, mais Wells Fargo a dit que nous ne nous qualifions pas, nous avons une hypothèque qui est sur le point de se réinitialiser, passant d'un prêt unique à entièrement amorti en six mois. Nous ne voulons pas vendre une vente à découvert parce que nous ne voulons pas que notre fille change d'école, j'entends que nous pouvons rembourser notre prêt avec un nouveau prêt dans le cadre du programme de refinancement du président Obama. J'ai été sur le chemin de l'espoir, en croisant les doigts et en perdant le sommeil sur cette hypothèque au cours des cinq dernières années, je ne sais pas si je peux le supporter plus longtemps.Quel est le problème avec le programme Home Affordable refinancer? il?"
Réponse: Les directives HARP sont extrêmement clémentes. En bref, le gouvernement offre deux options grâce à Making Home Affordable. Les deux options sont:
- Modification de prêt en rendant la maison abordable
- HARP en rendant la maison abordable
La différence fondamentale entre les deux programmes est que les modifications de prêt sont pour les personnes qui ont des difficultés financières, et HARP est pour les vendeurs qui ne sont pas admissibles à une modification de prêt parce qu'ils n'ont pas de difficultés financières.
Comment se qualifier pour HARP
Les normes de qualification HARP sont relativement simples comme suit:
- Votre hypothèque doit être la propriété de Fannie Mae ou Freddie Mac. Les autres types de prêts ne sont pas admissibles à HARP. Vous pouvez consulter votre prêt en ligne pour voir si elle est détenue par Fannie Mae ou Freddie Mac en allant aux outils de recherche de prêt sur le site Making Home Affordable.
- Votre prêt doit être originaire avant le 1er juin 2009.
- Votre ratio prêt-valeur doit dépasser 80%.
- Vous devez être à jour sur vos paiements, avec pas plus d'un paiement en retard au cours des 12 derniers mois.
- Sauf pour une petite fenêtre qui est exclue, vous ne pouvez pas avoir utilisé le HARP dans le passé.
Facettes HARP
Les principales raisons pour lesquelles un propriétaire demande HARP sont parce que le propriétaire veut garder la maison et ne peut pas obtenir une modification de prêt .
Généralement, les propriétaires qui préfèrent effectuer une vente à découvert ne demandent pas de HARP.
- Le programme de refinancement n'a aucune limite sur le montant du prêt si votre prêt existant a un taux fixe. Il n'y a pas de bouchon.
- Il y a une petite incitation à l'encaissement limitée. Généralement, seuls les frais de clôture peuvent être ajoutés à votre prêt pour augmenter son solde.
- Vous pouvez retirer un emprunteur du prêt existant si l'emprunteur restant peut prouver un historique de paiement stable. Cela fonctionnerait pour un couple divorçant qualifiant.
- Vous pouvez ajouter un emprunteur au prêt, à condition que le nouvel emprunteur puisse se qualifier.
- Vous pouvez refinancer si vous avez déposé une faillite aussi longtemps que la faillite a été libérée il y a plus de 12 mois, et que vous restez à jour sur votre paiement hypothécaire depuis.
- À l'exception d'un type de programme HARP, un pointage de crédit minimal et un ratio d'endettement ne sont pas requis.
HARP Problèmes expliqués
Le même problème que les programmes de modification de prêt peste HARP. Pour commencer, pas assez de gens sont admissibles à l'aide, ce qui signifie que les lignes directrices ne conviennent pas à la plupart des gens.
- Le plus gros problème est que le programme ne réduit pas le solde du capital. En fait, cela rend le solde du capital encore plus important.
- Vous continuerez à payer une assurance hypothécaire si vous le devez maintenant. Bien que votre paiement puisse diminuer en raison d'un taux d'intérêt plus bas, votre paiement pourrait également augmenter. Cependant, les directives Fannie Mae indiquent si vous n'aviez pas d'assurance hypothécaire avant, vous ne le ferez pas maintenant.
- Vous ne pouvez pas rembourser ou refinancer un deuxième prêt à taux fixe ou un prêt sur valeur domiciliaire via HARP. La meilleure chose que vous pouvez faire est d'obtenir le deuxième prêteur à subordonné, ce qui signifie de rester en deuxième position. Mais il y a peu d'incitation pour un deuxième prêteur à être d'accord. Pourquoi un deuxième prêteur voudrait-il mettre en péril sa position et sombrer dans le puits de l'absence d'équité?
- Vous pourriez changer votre type de prêt à recours. Les lois varient selon l'état. En Californie, par exemple, les vendeurs qui refinancent changent les termes de leurs prêts, passant de l'argent d'achat à l'argent dur . L'argent dur peut soumettre un emprunteur à un jugement en cas de défaut.
D'une manière générale, les prêts à l'achat ne comportent aucun recours en Californie. Si vous deviez passer par la forclusion sur la route, si vos prêts restaient de l'argent d'achat, vous pourriez être protégé de la responsabilité personnelle en Californie. Les retombées d'un refinancement, telles que l'obtention du droit de poursuivre un jugement de carence en cas de défaut, peuvent être un gros plus pour les banques et une mauvaise chose pour les propriétaires.
Vente à découvert vs HARP
Sous HARP, dans deux ans, votre maison pourrait encore sous l'eau et vaut moins que vous ne le devez. Les vendeurs qui organisent des ventes à découvert peuvent souvent se qualifier pour acheter une maison dans deux à trois ans. Donc, ils négocient essentiellement une maison sous-marine pour une maison comme elle, mais avec une hypothèque beaucoup plus petite - sauf qu'ils louent pour deux ans en premier. Au bout de deux ans, un ancien vendeur à découvert peut avoir la même maison mais avec équité.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.