Fermeture lorsque l'évaluation est faible
Êtes-vous inquiet de recevoir une évaluation faible ou votre évaluation a-t-elle déjà été réalisée à une valeur inférieure à celle que vous attendiez? Nous sommes désolés que cela vous soit arrivé. Sur les marchés des vendeurs, les situations d'offres multiples font souvent monter le prix d'achat plus haut que toutes les ventes comparables dans la région; C'est pourquoi dans ces cas, de nombreux vendeurs s'inquiètent que les évaluations seront faibles. Sur les marchés des acheteurs , lorsque les prix sont faibles ou en baisse, les vendeurs craignent également que l'évaluation soit faible.
Les évaluations basses peuvent arriver sur n'importe quel marché, cependant: chaud, froid ou neutre .
Pourquoi les faibles évaluations se produisent-elles?
La National Association of Realtors indique dans son enquête mensuelle REALTOR sur l'indice de confiance des ventes entre novembre 2016 et janvier 2017, 22% des répondants ont fait face à des problèmes d'évaluation. Dans l'Enquête sur les créateurs d'hypothèques de la NAR, 55% des répondants pour cette période ont signalé des problèmes d'évaluation.
Il y a un certain nombre de raisons pour lesquelles les maisons ne sont pas évaluées au prix de vente et les évaluations sont faibles. Voici quelques-uns:
- Des prix artificiellement gonflés résultant d' offres multiples .
- La valeur marchande décroît en raison du moins grand nombre d'acheteurs faisant leurs achats parmi un plus grand nombre de maisons.
- Fallout d'une abondance de forclusion ou de ventes à découvert dans le quartier, surtout quand il n'existe pas d'autres ventes comparables .
- Évaluation incorrecte par l' assureur .
- Surévaluation par le vendeur.
- Évaluateur inexpérimenté qui ne comprend pas les influences locales sur la valeur.
- Hausse des valeurs du marché en raison d'un inventaire limité et de quelques comps.
- L'évaluateur a négligé les données de vente en attente, qui pourraient refléter des ventes comparables plus élevées lorsqu'il a été fermé, ou l'évaluateur a sélectionné des ventes comparables provenant des mauvais quartiers.
- L'acheteur reçoit l' argent du vendeur, ce qui amène le prêteur à croire que le prix a été gonflé.
Un facteur qui ne joue pas est de savoir si le prêteur veut faire le prêt. Les prêteurs veulent prêter de l'argent, et il est interdit aux prêteurs de rediffuser .
Solutions pour les évaluations basses
Ne paniquez pas si l'évaluation est faible. Il est difficile de rester calme quand il semble que la vente en attente s'effondrera, mais les deux parties ont des options:
- L'acheteur peut compenser la différence en espèces.
Le prêteur se soucie de l'évaluation seulement dans la mesure où il affecte le ratio prêt-valeur . Une évaluation faible ne signifie pas que le prêteur ne prêtera pas. Cela signifie que le prêteur consentira un prêt en fonction du ratio convenu dans le contrat à la valeur estimative. Parfois, le prêteur de l'acheteur ne permettra pas à l'acheteur de donner de l'argent pour la différence et, dans ce cas, l'acheteur paiera plutôt une partie des frais de clôture du vendeur.
- Le vendeur peut baisser le prix.
Si la maison était trop chère ou si la valeur était gonflée, c'est souvent la meilleure solution. Cela rend l'acheteur heureux et le prêteur est satisfait. Il n'y a aucune garantie que si l'acheteur s'éloigne, le vendeur ne recevra pas une faible évaluation du prêteur du second acheteur, sans compter le temps et les ennuis qu'il faut pour revendre la propriété. Parfois, un oiseau dans la main est le meilleur.
- Le vendeur peut offrir d'effectuer une deuxième hypothèque pour la différence.
Si l'acheteur veut vraiment la maison, mais ne peut pas trouver la différence en espèces, faire des paiements ou un paiement forfaitaire à une date ultérieure au vendeur est une option. Après la clôture de l' entiercement , les vendeurs conservent souvent le droit d'escompter la deuxième hypothèque , la vendre à un prix inférieur à la valeur nominale à un investisseur.
- Commandez une deuxième évaluation.
Tout d'abord, si votre prêt est un prêt FHA, demandez au prêteur une liste des évaluateurs approuvés. Soit le vendeur ou l'acheteur peut payer pour la deuxième évaluation. Parfois, la deuxième évaluation sera plus élevée que la première, surtout si le premier évaluateur était inexpérimenté ou faisait des erreurs.
Si votre prêt est un prêt conventionnel , il est soumis aux règles du Code de conduite en matière d' évaluation immobilière (HVCC). Barb Torres, un évaluateur senior accrédité, dit: «Dès que les parties trouvent un évaluateur qui n'est pas familier avec le marché local, elles ont le droit de contacter le prêteur (de préférence par écrit) pour DEMANDER qu'un évaluateur local soit utilisé "
- Fournir une liste de ventes comparables .
Demandez aux agents impliqués de dresser une liste des ventes comparables récentes qui justifient le prix de vente convenu. Soumettez cette liste à l'assureur et demandez une révision de l'évaluation. Essayez d'utiliser des comps plus proches de la propriété du sujet que les comps utilisés par l'évaluateur.
- En outre, demandez aux agents d'appeler les agents inscripteurs des ventes en attente pour essayer de trouver le prix de vente réel de ces propriétés. Les agents inscripteurs n'ont pas à divulguer le prix de vente, mais beaucoup sont heureux de les aider parce qu'ils pourraient se retrouver dans la même situation. Vous pouvez toujours demander si l'agent pense que votre prix sera évalué si l'agent refuse de divulguer le prix en attente.
Compromis sur la valeur. Parfois, les vendeurs vont reculer un peu sur l'acheteur en payant la différence entière et se régler quelque part entre une contribution en espèces complète et abaisser complètement le prix. En ce qui concerne la différence de 10 000 $, un vendeur pourrait accepter d'accepter 5 000 $ en argent et réduire le prix de 5 000 $.
- Demandez au vendeur de payer pour une évaluation indépendante. Si l'acheteur baissait de 20%, par exemple, l'acheteur pourrait passer à un programme de prêts de 10% et utiliser cet argent nouvellement libéré pour négocier un paiement en espèces plus élevé au vendeur.
- Annuler la transaction.
De nombreux contrats d'achat contiennent une condition de prêt . Si l'évaluation est faible, l'acheteur n'est pas qualifié pour acheter la propriété aux conditions convenues dans le contrat. Une réserve de prêt correctement écrite permet à l'acheteur d' annuler le contrat et oblige le vendeur à libérer le dépôt d'argent sérieux de l'acheteur .
De même, le vendeur pourrait vendre plus en remettant la maison sur le marché et en cherchant un nouvel acheteur. Tant que la faible évaluation n'était pas FHA, la nouvelle évaluation pourrait être très différente. Évaluations FHA sont assignés un numéro de cas, donc si le premier acheteur était FHA et le deuxième acheteur était FHA, la même évaluation serait utilisée.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.