Comment demander à votre agent de réduire une commission
Parce que certains agents n'ont pas à le faire.
Comprendre comment les agents sont payés
Les pourcentages de commission varient selon les courtiers, en fonction de la politique de l'entreprise et de la production des agents. Un agent produisant les meilleurs résultats qui ferme 100 transactions par an est généralement payé plus, un partage plus élevé, qu'un agent qui ferme une affaire tous les deux mois. Seuls les courtiers immobiliers autorisés peuvent recevoir une commission. Les courtiers ont des accords écrits qui emploient des agents et, à leur tour, payent les agents, généralement en tant qu'entrepreneurs indépendants.
Les commissions payées par un vendeur sont divisées avec environ la moitié allant à la liste et le reste à la vente; ce n'est pas toujours une division 50/50. Une tendance croissante est la liste des agents sont payés plus que les agents qui représentent l'acheteur.
Pourquoi les agents ne facturent-ils pas tous la même commission?
Pour la plupart, ils le font, selon la coutume locale. Bien que vous trouverez des agents de réduction, les meilleurs agents de producteurs, les spécialistes du quartier, les agents vétérans, les nouveaux agents, les agents à temps partiel et les agents dans tous les types de taille et de couleur.
Les agents ne sont pas identiques les uns aux autres. Vous ne devriez jamais choisir un agent basé sur la commission. Vous pouvez découvrir les agents les plus chers offrent des services et des modèles de profit pour leurs vendeurs les agents moins chers ne le font pas. Dans l'ensemble, les agents sont généralement payés ce qu'ils valent. Ils ne valent pas tous le même prix.
Bénéfice net typique
Je me demande combien les agents font? Disons que l'acheteur de Mary achète une maison de 150 000 $. La commission totale payée est de 7%, avec 4% pour le courtier inscripteur et 3% pour le courtier vendeur. Le courtier de Mary est payé 4 500 $. Mary a droit à 50% de moins de frais de franchise de 8%. Mary reçoit 2 070 $. De cela, Mary paie ses frais généraux de 22% et met 30% en épargne pour le paiement de la sécurité sociale, l'impôt fédéral et l'impôt sur le revenu. Mary a réalisé un bénéfice net de 993,60 $.
Si Mary ne ferme qu'une seule transaction par mois et travaille une semaine typique de 40 heures, cela fait que son salaire horaire net est d'environ 5,78 $ pour le mois. Si elle ferme deux offres par mois, alors Mary fait à peu près la même chose que les employés des allées à Home Depot. Pas tous les agents immobiliers font un meurtre. Beaucoup se débrouillent à peine, partiellement à la retraite ou occupent un deuxième emploi.
Vendre et acheter avec le même agent
Il est permis de demander à Mary si elle déduira une partie de sa commission si elle vous représente pour vendre votre maison et vous représente également pour acheter une maison, mais Mary pourrait ne pas être d'accord. La théorie part du principe que deux oiseaux dans la brousse valent mieux qu'un dans la main. En d'autres termes, si Mary est votre agent inscripteur , elle gagnera le coté de la commission.
De plus, en vous aidant à acheter une autre maison, elle gagnera le côté vente de cette transaction. Une personne. Deux offres. Mais c'est plus nuancé que ça.
Il y a des agents qui vous offriront un rabais si vous vendez et achetez une maison par l'intermédiaire de leur agence. Les agents immobiliers qui refusent d'escompter des frais croient probablement que les deux transactions sont séparées les unes des autres, ce qu'elles sont. Elles impliquent des quantités de travail distinctes, que le vendeur et l'acheteur soient la même personne ou deux individus différents et non liés.
Si Mary remet sa commission d'inscription pour vous afin de faire deux fois le travail et gagner moins de deux fois l'argent, elle pourrait le renvoyer. Elle pourrait également être touchée du côté des ventes de la commission puisqu'elle n'a aucun contrôle sur les frais négociés par un autre agent. Pour persuader Mary de «vous faire une pause», vous devrez peut-être offrir à Mary une autre incitation, comme des recommandations, en lui envoyant plus d'affaires à l'avenir.
Lorsque le même agent vous représente ainsi que l'acheteur
C'est ce qu'on appelle une double agence , et ce n'est même pas légal dans certains États. Mais là où c'est légal, Mary gagnerait les deux côtés de la commission, la cotation et les frais de vente. C'est ce qu'on appelle la double fin d'une transaction. Même propriété, mais deux parties distinctes ayant des intérêts distincts et des capacités distinctes de poursuivre en justice. Mary a maintenant accepté une responsabilité accrue en tant que double agent.
Dans certains états, les agents doubles doivent fonctionner en tant qu'agents transactionnels, sans prendre parti pour personne. Ils n'offrent pas de conseils ou beaucoup d'aide, sauf pour traiter la paperasserie.
C'est parfois une tactique commune utilisée par les vendeurs dans certaines parties du pays pour demander à un agent inscripteur si elle acceptera de baisser sa commission si elle finit par représenter à la fois le vendeur et l'acheteur. Vous avez la possibilité de négocier cela lorsque vous signez le contrat d'inscription ou lorsque vous recevez une offre, mais il est préférable que vous discutiez de ce scénario dès le début de la liste.
Gardez à l'esprit que cette négociation pourrait se retourner contre vous. Cela pourrait réduire l'empressement ou la motivation de l'agent inscripteur à vendre votre maison à son propre acheteur. En dehors de sa responsabilité fiduciaire légale de commercialiser votre maison à tous les acheteurs disponibles, quelle est sa motivation pour inciter un acheteur à acheter votre maison lorsque ses frais seront réduits? Surtout si elle veut vendre cet acheteur à quelqu'un d'autre et être payé plus cher. Mais allez-y et demandez. Beaucoup d'agents acceptent de «commission variable» lorsqu'on leur demande parce qu'ils soupçonnent la chance qu'ils ne représenteront pas les deux côtés, donc ils n'abandonnent rien.
Plusieurs inscriptions, même vendeur
Réduire les commissions en échange d'un certain nombre de listes exclusives du même vendeur dépend de:
- Volume du dollar
- Facilité de vente
- Mobilité du marché
Si les trois variables sont en faveur de l'agent, il est facile de négocier et probablement la négociation la plus facile à gagner. Bien que, encore une fois, tous les agents n'accepteront cela. Surtout les meilleurs producteurs avec un fort flux de revenus. Si elles n'ont pas besoin de votre annonce, offrir 5 listes n'est pas une grande incitation.
Agents qui contrôlent les quartiers
Les agents qui font une tonne d'affaires chaque année dans des domaines spécifiques généralement un point ici et là. Ce sont des agents qui pourraient demander une commission plus élevée mais qui acceptent rapidement de réduire les frais s'il y a concurrence d'un autre agent. Si vous aimez un agent qui vous a cité une commission plus élevée mais qui a interviewé une seconde qui a accepté de faire le travail pour moins, rappelez le premier agent et offrez les honoraires du second agent. Expliquer pourquoi. Gardez à l'esprit, aussi, que l'adage: vous obtenez ce que vous payez est très souvent vrai. Ne soyez pas si accroché à des commissions que vous perdez de vue l'embauche du meilleur agent que vous pouvez éventuellement trouver.
Je me souviens d'un vendeur dans la ville d'Elk Grove qui a essayé cette tactique. Peut-être qu'il a lu mon article? Il m'a demandé de faire correspondre la commission d'un autre agent. Quand j'ai rejeté cette idée, il a commencé à pleurer. Mais je te veux, se plaignit-il. Il ne voulait tout simplement pas payer ma commission. Donc, il voulait mes services, mais seulement à un prix réduit. Je devais lui dire bonne chance. Cela ne fonctionne pas comme ça.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.