Relations entre le double et l'agence unique dans l'immobilier

Agence double ou agence unique

Les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers sont souvent confus quant au rôle des agents immobiliers , que les agents représentent et les relations avec les agences immobilières. De nombreux États exigent que les agents donnent aux acheteurs et aux vendeurs un formulaire de déclaration d'agence à signer.

Ce formulaire que nous utilisons en Californie, par exemple, n'est pas un accord; c'est une divulgation. Il révèle les diverses natures des relations d'agence possibles, et il est important que toutes les parties le lisent pour être mieux préparé à choisir le type de relation d'agence désiré.

Agence unique

Les agents d'achat qui représentent les acheteurs travaillent en tant qu'agent de l' acheteur dans une seule agence. Les agents du vendeur qui représentent les vendeurs travaillent en tant qu'agent d'inscription en tant qu'agent unique.

Les agents qui représentent des clients sous mandat unique ont une responsabilité fiduciaire envers le client. Ils ne peuvent pas partager des informations confidentielles avec l'autre partie ou l'agent de l'autre partie. Les agents d'une seule agence doivent faire preuve de diligence et de diligence pour remplir leurs fonctions, divulguer tous les faits importants et être honnêtes.

Les agents de l'acheteur et l'acheteur signent généralement un contrat de courtier de l'acheteur , qui énonce les devoirs et les obligations de l'agent. Dans certains États, si les acheteurs ne signent pas un contrat de courtier de l'acheteur avec l'agent, celui-ci ne représente pas l'acheteur mais devient un sous-agent du vendeur. Les sous-agents ont les mêmes devoirs envers le vendeur que l'agent inscripteur .

Les agents du vendeur et le vendeur signent un contrat d'inscription , qui énonce également les devoirs et les obligations de l'agent.

Les agents d'inscription et les agents d'acheteur doivent chacun la loyauté, la confidentialité et la responsabilité du client.

Beaucoup d'agents travaillent en tant qu'agent de l'acheteur avec les acheteurs et en tant qu'agent du vendeur avec les vendeurs. Cependant, certains agents travaillent uniquement comme agents exclusifs de l'acheteur et ne prennent jamais, jamais, une liste. D'autres agents travaillent exclusivement avec des vendeurs et ne montrent jamais de propriété.

Traiter avec des agents spécialisés plutôt qu'avec des agents généraux peut fournir aux clients un point de vue plus ciblé et cultivé.

Agence double avec deux agents

Étant donné que tous les agents immobiliers sont agréés par un courtier immobilier, il est possible de travailler avec un agent autorisé par le même courtier que l'agent inscripteur. Cette situation crée une agence double. Les agents peuvent travailler dans des bureaux séparés et être étrangers les uns aux autres, mais puisqu'ils sont agréés par le courtier, ils opèrent toujours sous une double agence lorsqu'un agent représente l'acheteur et l'autre représente le vendeur.

À partir de là, un agent peut avoir créé une relation d'agence unique avec l'acheteur, mais lorsque l'acheteur choisit une maison répertoriée par le courtier de cet agent, la relation de l'agent avec l'acheteur change. Tous les agents uniques ne notent pas la distinction. Dans le monde réel, la plupart de ces agents doubles parlent de la double agence, mais continuent de marcher sur la voie de la représentation à une seule agence.

La double agence doit être convenue par écrit entre les parties. Les lois varient d'un État à l'autre. En Californie, par exemple, les contrats de courtage d'un acheteur exclusif contiennent un verbiage qui permet une double agence, de sorte que la plupart des acheteurs ne réalisent pas que le courtier de leur acheteur pourrait être soumis à une double agence.

Seuls les agents de l'acheteur exclusif et les agents inscripteurs dont la pratique se concentre uniquement sur les annonces ne sont jamais des agents doubles.

Agence double avec le même agent

Un agent inscripteur pour une propriété qui représente également l'acheteur est un agent double. Les agents doubles ne peuvent pas fonctionner dans une relation fiduciaire avec l'une ou l'autre des parties et doivent traiter les vendeurs et les acheteurs sur un pied d'égalité. Ils ne peuvent pas partager des informations confidentielles, mais ils ne peuvent pas fournir de conseils confidentiels.

Un agent double en Californie a été poursuivi par le vendeur parce qu'elle a dit à l'acheteur de demander une allocation de tapis du vendeur. Il est très difficile d'obtenir le prix le plus élevé et le meilleur pour le vendeur lorsque l'agent représente également l'acheteur. L'agent double ne peut pas conseiller sur le prix de la maison ni les termes ni négocier pour le compte de quiconque.

Certains acheteurs disent préférer travailler uniquement avec des agents inscripteurs parce qu'ils savent que l'agent reçoit les deux extrémités de la commission, soit la commission d'inscription et la commission d'agent de l'acheteur.

Ils estiment que l'agent inscripteur est «motivé» lorsqu'un acheteur fait une offre d'achat pour faire accepter cette offre. Je ferais preuve de négligence si je ne disais pas que certains agents agissent de cette façon, mais ce n'est pas le cas. Si un acheteur m'approchait avec ce genre de pensée, comme si je ferais n'importe quoi pour une commission, je trouverais l'implication insultante.

Ils pourraient également demander à l'agent double de négocier davantage la commission immobilière pour augmenter le bénéfice du vendeur sur une offre à faible coût .

Agents de transaction

Pour éviter une double agence, certains agents fonctionneront comme des agents de transaction. Les agents de transaction ne représentent aucune des parties et ne protègent pas les intérêts du vendeur ni de l'acheteur. Ils facilitent simplement la transaction.

Un agent de transaction aide à remplir les obligations du contrat d'achat et fournit les documents nécessaires pour chaque partie. Il soulage une partie de la responsabilité encourue lorsque les agents adoptent une double agence et supprime en outre l'agent de la loyauté.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.