Critères de sélection du meilleur agent de liste
- Le plus haut prix de liste pour votre maison
- Le plus bas commission
À première vue, un vendeur pourrait dire: «Quoi? Parce que les vendeurs veulent le prix le plus élevé possible et payer le moins de commissions. Mais ces deux critères ont très peu à voir avec l'embauche d'un agent compétent et, dans de nombreux cas, sont complètement hors de propos.
Regardons pourquoi.
Le prix le plus élevé suggéré
Les agents ne peuvent pas vous dire combien votre maison va vendre. C'est une erreur. Un agent inscripteur peut vous montrer des ventes comparables, des ventes en attente et des ventes actives. Mais vous choisissez le prix de vente et un acheteur vous dira si le prix est correct . Un agent peut proposer le prix de liste qui attirera un acheteur. Là où il va de là est généralement laissé à l'acheteur.
- Pour obtenir la liste , certains agents déforment la vérité.
Puisque les agents ne peuvent pas garantir votre prix de vente, l' agent inscripteur qui suggère le prix le plus élevé pourrait très bien être faux. Demandez à l'agent de vous montrer les numéros qui supportent le prix de liste suggéré. Si l'agent n'a pas de statistiques ou si les ventes à domicile sont situées dans un autre quartier, cela pourrait être un drapeau rouge.
- Recherchez un agent de liste qui vous donne une gamme.
Il y a souvent, mais pas toujours, une fourchette de prix. Il pourrait être mis à part 10 000 $ sur le bas de gamme par rapport au haut, ou la propagation pourrait être plus grande. De nombreux facteurs déterminent la gamme, parmi lesquels sont l'emplacement, la température du marché et les améliorations dans la maison.
- Le prix est un art.
Le meilleur moment pour une offre est dans les 30 premiers jours sur le marché. Vingt et un jours est idéal. Si le prix de la maison est correct, vous recevrez une offre. Si le prix est trop élevé , vous risquez de ne pas avoir d'indices du tout. les acheteurs éviteront votre maison et vous finirez par réduire le prix , laissant les acheteurs se demandant ce qui ne va pas avec votre maison.
Devriez-vous choisir un agent basé sur la commission?
Les agents immobiliers ne sont pas égaux; chacun est unique. Rappelez-vous environ 10% des agents font environ 90% de l'entreprise. Chacun a ses propres techniques de marketing et son budget publicitaire. En choisissant un agent disposant d'un budget publicitaire important et de dollars d'entreprise pour l'égaler, vous pourriez bénéficier d'une plus grande exposition au plus grand nombre d'acheteurs, ce qui est idéal. Atteindre un plus grand nombre d'acheteurs équivaut à de meilleures chances d'obtenir une bonne offre.
- Pourquoi un agent travaillerait-il volontairement pour moins que ses concurrents?
Il y a toujours une raison pour laquelle un courtier ou un agent immobilier déduirait une taxe foncière . Parfois, c'est la seule façon dont l'agent estime qu'il est possible de rivaliser dans une entreprise hautement concurrentielle parce que l'agent ne peut autrement se démarquer de la concurrence sur le service, la connaissance ou les compétences de négociation.
Si le seul avantage qu'un agent apporte à une table est un frais peu élevé, demandez-vous pourquoi. L'agent est-il désespéré pour les affaires ou non qualifié? Voulez-vous travailler avec un agent désespéré?
Parfois, les agents à service complet négocient une commission moins élevée dans des circonstances particulières telles que:
- Vous achetez une maison et vendez une maison en même temps , en donnant les deux transactions à un agent. Je ne donne pas de rabais comme ça *, mais certains agents le feront.
- Vous êtes prêt à faire tout le travail, la publicité, le marketing et à payer pour les dépenses liées à la vente.
- Vous promettez de renvoyer plus d'affaires à l'agent, ce qui entraînerait plusieurs transactions.
- Vous vendez plus d'une maison.
- Vous n'avez pas assez d'équité pour payer une commission complète.
- L'agent vous accepte comme un cas pro bono.
- L'agent perdra la liste à moins qu'elle ne corresponde aux frais d'un concurrent.
- L'agent veut que la signalisation (exposition à la circulation) soit surchargée d'une commission complète.
Si vous interviewez des agents qui offrent des services similaires et ne peuvent pas décider entre eux, demandez à voir un historique du prix catalogue et des ventes finales de chaque agent. Les chances sont l'agent le moins cher montrera plus de réductions de prix et DOM plus long. La différence entre un agent qui facture 5% et 6% est de 1%. Demandez-vous comment vous en sortir si votre prix finit réduit de 2% parce que vous avez choisi un agent moins cher qui ne pouvait pas se permettre de commercialiser activement votre maison.
Conseil: Si votre maison est située dans un quartier difficile à vendre, songez à un agent expérimenté dans la vente de maisons difficiles à vendre.
Importance du marketing des agents
Au-delà de la voiture chère ou de l'habillement de luxe, un bon agent inscripteur vit et meurt en faisant du marketing. Parce que le marketing vend des maisons. Demandez d'examiner une copie complète du plan de marketing de l'agent. Précisément, que va faire l'agent pour vendre votre maison? Voici le minimum absolu auquel vous devriez vous attendre:
- Signalisation professionnelle, y compris le numéro de téléphone cellulaire d'un agent.
- Lockbox .
- Surveillance électronique quotidienne de l' accès lockbox .
- Rapports de suivi sur les présentations des acheteurs / commentaires au vendeur.
- Aperçu des courtiers.
- Incitations pour les aperçus de courtier / bureau.
- Conseils de mise en scène
- Marketing ciblé numérique.
- Publicité dans les journaux locaux, seulement si cela est justifié. Les journaux sont dépassés.
- Exposition MLS avec plus de 36 photographies professionnelles.
- Visite virtuelle
- Distribution aux principaux sites Web.
- Dépliants en quatre couleurs, si nécessaire. La plupart des impressions sont également dépassées.
- Brochures de financement pour les acheteurs.
- Minimum de 2 portes ouvertes , pourvu que son emplacement soit candidat.
- Publipostage aux voisins environnants, acheteurs / courtiers hors zone.
- Exposition aux réunions du conseil d'administration.
- Rétroaction aux vendeurs sur les appels de signe d' acheteur et les projections d'acheteur.
- Mise à jour des RMR après 30 jours.
- Flux d'e-mails de nouvelles annonces en concurrence.
- Mises à jour sur les faits, les tendances et les ventes récentes du quartier.
Rappelez-vous, aucune tactique ne vend des maisons. C'est une combinaison de toutes ces méthodes qui vendent des maisons.
Caractéristiques d'un bon agent de cotation
Vous serez en relation avec votre agent inscripteur pour un mois ou deux ou plus. Choisissez un agent que vous aimez et auquel vous pouvez vous identifier. Voici quelques-unes des caractéristiques que les vendeurs disent vouloir dans l'agent:
- Expérience. Laissez les nouveaux agents apprendre l'affaire sur les dix sous de quelqu'un d'autre.
- Éducation. Renseignez-vous sur les diplômes et les certifications.
- Honnêteté. Faites confiance à votre intuition. Votre agent devrait parler du coeur.
- La mise en réseau. C'est une affaire de personnes. Certaines maisons se vendent parce que les agents ont contacté d'autres agents.
- Techniques de négociation. Vous voulez un négociateur agressif, pas quelqu'un pour faire une vente rapide à vos frais.
- Bon communicateur. Les vendeurs disent que la communication et la disponibilité sont la clé.
Enfin, demandez une garantie personnelle. Si l'agent ne garantit pas la performance et vous libère d'une liste sur demande, n'engagez pas cet agent.
* La raison pour laquelle les meilleurs producteurs qui sont des chefs d'équipe n'offrent généralement pas de rabais est parce que le chef d'équipe pourrait ne pas fonctionner avec les acheteurs. Elle peut affecter son vendeur à un membre de l'équipe pour la fin de la transaction.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.