Vous aurez besoin d'équité dans votre maison pour souscrire à un second mandat
Question: Comment et où obtenons-nous une deuxième hypothèque?
Un lecteur demande: «Au départ, ma femme et moi avions l'intention d'acheter une plus grande maison, et mon beau-père nous a suggéré d'obtenir une deuxième hypothèque et d'ajouter un deuxième étage à notre maison existante. Comment obtenons-nous une deuxième hypothèque? Que devient une hypothèque de second rang?
Réponse: Avant les années fastes de la fin des années 1990 et du début des années 2000, presque n'importe qui pouvait obtenir une deuxième hypothèque.
De nombreux acheteurs ont obtenu une deuxième hypothèque pour les aider à acheter une maison. En règle générale, il s'agissait de prêts au ferroutage , consistant en une première hypothèque de 80% et une deuxième hypothèque de 20%. Ce qui signifie 100% de financement.
Ces types de prêts sont rares et loin entre aujourd'hui. Mais cela ne signifie pas qu'un propriétaire ne peut pas obtenir une deuxième hypothèque . Cependant, la plupart des prêteurs veulent voir qu'une maison a des capitaux propres avant d'envisager d'approuver un propriétaire pour une deuxième hypothèque. Avant l'effondrement du marché du logement en 2008, un emprunteur pouvait obtenir une deuxième hypothèque jusqu'à 100% de la valeur marchande de la maison, et parfois même plus. Aujourd'hui, les banques veulent une sécurité matérielle, évaluée et soutenue par de solides capitaux propres , pour de tels prêts.
Qu'est-ce qu'une deuxième hypothèque?
Une deuxième hypothèque est subordonnée à une hypothèque de premier rang existante. Au lieu de refinancer une hypothèque de premier rang en la remplaçant par une hypothèque plus élevée , un emprunteur peut préférer souscrire une deuxième hypothèque plus petite.
Lorsque vos coûts pour obtenir la deuxième hypothèque sont basés sur le montant emprunté, les coûts associés à l'emprunt sont moins.
Notez qu'une deuxième hypothèque pourrait également être une hypothèque plus importante qu'une hypothèque de premier rang existante. Il n'y a aucune exigence que le nouveau montant du deuxième prêt soit plus petit que le premier.
De nombreux consommateurs basent la taille de leur deuxième hypothèque sur le taux d'intérêt et le montant du paiement. Une hypothèque plus petite signifie aussi des coûts de clôture plus bas, ce qui est toujours le bienvenu.
Pour mieux clarifier, regardons un échantillon de deuxième hypothèque.
Supposons que votre maison vaut 200 000 $. Vous devez 120 000 $ sur votre première hypothèque. Une banque peut utiliser la règle des 80% pour financer 80% de 200 000 $, ou 160 000 $, si vos notes de crédit sont assez bonnes.
Après avoir soustrait votre première hypothèque de 120 000 $, vous pourriez emprunter 40 000 $ sur une deuxième hypothèque tout en maintenant un coussin de sécurité de 20%. La deuxième hypothèque est ensuite enregistrée dans les archives publiques et devient un privilège contre votre maison. Si vous ne faites pas les paiements, un privilège donne à la banque un droit légal de saisir votre maison dans la forclusion.
Raisons d'obtenir une deuxième hypothèque
Le taux d'intérêt et le calendrier de remboursement peuvent être plus favorables sur une deuxième hypothèque que le refinancement de votre première hypothèque existante dans un prêt plus important . Par exemple, si votre prêt hypothécaire de 120 000 $ est payable à un taux d' intérêt de 6,5%, une deuxième hypothèque pourrait être disponible à un taux inférieur , peut-être 5% ou moins, selon les fluctuations du marché.
De plus, le coût d'obtention d'un prêt de 40 000 $ peut être très faible par rapport au coût d'obtention d'un prêt de 160 000 $.
Certaines hypothèques de second rang ne coûtent rien à l'emprunteur - il n'y a peut-être pas de frais de clôture . Par exemple, la plupart des coûts de clôture représentent environ 3% de l'hypothèque. Trois pour cent de 40 000 $ ne sont que de 1 200 $, comparativement à trois pour cent de 160 000 $, soit 4 800 $.
Que pouvez-vous faire avec l'argent d'une deuxième hypothèque?
Un prêteur demandera pourquoi vous voulez une deuxième hypothèque sur votre demande de prêt . Vous pourriez penser que ce n'est pas l'affaire du prêteur, mais les prêteurs ne sont pas d'accord avec vous. Voici les raisons qu'un prêteur pourrait envisager:
- Remodelage de la maison ou ajouts
- Améliorations résidentielles
- Éducation
- Médecine d'urgence
- Des investissements fiables
- Prendre soin des personnes à charge
- Consolidation de la dette, si cela a du sens
- Transport
- Caution caution
Les prêteurs préfèrent ne pas accorder de prêts pour déprécier les actifs. Demandez à votre prêteur sur les exigences particulières pour dépenser le produit avant de demander une deuxième hypothèque.
Gardez également à l'esprit que la Loi de 2017 sur les réductions et les emplois fiscaux permet toujours la déduction d'intérêts sur une deuxième hypothèque, à condition que le produit du prêt soit utilisé pour acheter, construire ou améliorer une maison.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.